較近總有朋友問(wèn)，欠債人只有一套住房，能否強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題。網(wǎng)上搜索了幾個(gè)案例，發(fā)給大家看看。

【案件回放】

 2008年，付某向曾某借款共計(jì)35萬(wàn)余元。曾某多次催債，付某總以生意虧損為由不予還款。去年3月，曾某將付某告上法庭。

 經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：付某在2009年5月至2010年5月期間，分期向曾某償還35萬(wàn)余元。判決生效后，付某一直未還款，曾某于去年6月向樊城區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

 執(zhí)行法官查明付某名下僅有一套面積80多平方米的住房。曾某要求法院**付某的房產(chǎn)，以房資還款。但付某以這是其惟一的住房為由拒不配合。

 執(zhí)行工作陷入兩難境地：如果將涉案房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行**，被執(zhí)行人將露宿街頭，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定；如果放棄執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益沒(méi)有得到保護(hù)，有失法院的公信力。

 在走訪付某的鄰居和社區(qū)居委會(huì)干部后，執(zhí)行法官認(rèn)為付某的房子面積不大，但地處城區(qū)繁華地段，房?jī)r(jià)較高，如果將此房置換成相對(duì)價(jià)廉的房屋，既**了付某的居住權(quán)，又能讓付某有錢(qián)還債。

 在向相關(guān)部門(mén)匯報(bào)后，法院確定了“以大換小、以城區(qū)換市郊”換房執(zhí)行的思路。

 在實(shí)施執(zhí)行方案中，法院明確地告訴付某，法律及現(xiàn)行**解釋要**當(dāng)事人的基本生活住房，但對(duì)繁華地段的高價(jià)房并未明確規(guī)定“一套住房”**不能執(zhí)行。

 在法院主持下，付某與曾某較終自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：付某將自己的房子以?xún)r(jià)值35萬(wàn)元抵償給曾某，曾某自愿付給付某10萬(wàn)元，讓付某自行解決購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋的問(wèn)題。隨后，執(zhí)行法官又全程監(jiān)督付款、搬遷、交房等手續(xù)的實(shí)施，確保協(xié)議順利實(shí)施。

 【法官說(shuō)法】

 針對(duì)本案，樊城區(qū)人民法院執(zhí)行局局長(zhǎng)盧建峰稱(chēng)，《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》*六條規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得**、變賣(mài)或者抵債。

 此規(guī)定對(duì)不能**、變賣(mài)或者抵債的房產(chǎn)是有限定條件的，是指對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能執(zhí)行。

 有關(guān)**解釋*七條規(guī)定：對(duì)于**過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，在**被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬較低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

 盧建峰稱(chēng)，被執(zhí)行人僅有的一套住房法院可以執(zhí)行，在執(zhí)行時(shí)可通過(guò)采取大面積置換小面積房、高價(jià)房置換低價(jià)房等方式予以執(zhí)行；對(duì)不具備置換條件的，可以采取給被執(zhí)行人租賃一定面積的房屋居住的方式予以執(zhí)行。

“坐在家中輕點(diǎn)鼠標(biāo)，足不出戶(hù)就可以買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)”，隨著****近兩年大規(guī)模從線下移到線上，因其更加便捷而愈加受到關(guān)注。**抵押品也從一般的簡(jiǎn)易資產(chǎn)逐漸增加到車(chē)、房，尤其是現(xiàn)在房產(chǎn)****交易活躍、市場(chǎng)繁榮，已經(jīng)成為當(dāng)**項(xiàng)重要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其中，不乏有業(yè)主通過(guò)房產(chǎn)****吃到“欺頭”，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格買(mǎi)到了自己的理想房源。

這類(lèi)人氣日增的****房產(chǎn)與普通商品房有什么差異？是否真有便宜可占？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，成都商報(bào)記者通過(guò)業(yè)主案例和相關(guān)人士說(shuō)法來(lái)給大家逐一解讀。

業(yè)主案例：不到300萬(wàn)拿下東二環(huán)別墅

相對(duì)于以往大家對(duì)房產(chǎn)****的審慎態(tài)度，目前的****吸引了越來(lái)越多的購(gòu)房者參與。他們的特點(diǎn)是有一定的法律常識(shí)，能有效預(yù)見(jiàn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)。

秦女士是成都本地人，因?yàn)樯顥l件的改善，一直想換房。雖然一直在看房，但遲遲沒(méi)有找到心儀的房子。2016年1月，在一個(gè)偶然的情況下，秦女士從朋友那里得知東二環(huán)有一處別墅物業(yè)即將進(jìn)行****。秦女士仔細(xì)閱讀拍品信息后，發(fā)現(xiàn)十分符合她的需求，價(jià)格也比較合適。評(píng)估價(jià)720萬(wàn)元的房源，起拍價(jià)只有580萬(wàn)元。在和家人短暫商量后，秦女士決定參與競(jìng)拍。在價(jià)格每次以20%的幅度下調(diào)3次后，秦女士較終以296萬(wàn)元拿下了該宗別墅物業(yè)?！跋喈?dāng)于便宜了一半，的確是占了個(gè)大便宜！”秦女士說(shuō)起此事相當(dāng)興奮。

但秦女士也告訴記者，這類(lèi)****雖然有便宜可占，但也要注意一些物業(yè)債權(quán)人很多、債權(quán)不清，可能會(huì)出現(xiàn)糾紛。“要是自己不太懂，較好還是找律師把下關(guān)?！绷硗猓ㄔ合虏枚〞?shū)的時(shí)間一般會(huì)比較久，多則好幾個(gè)月，所以一定要自己及時(shí)去催，以免耽誤過(guò)戶(hù)。

法官解讀：與二手房交易無(wú)太大差別

房產(chǎn)****與普通的二手房交易到底有多大差別？成都市中級(jí)人民法院負(fù)責(zé)**咨詢(xún)的羅法官介紹說(shuō)：

房產(chǎn)****與普通二手房交易在本質(zhì)上并無(wú)太大差別，只不過(guò)房產(chǎn)****的對(duì)象是人民法院。

羅法官介紹，購(gòu)房者根據(jù)競(jìng)拍流程**成交后，只要付清款項(xiàng)，便可以根據(jù)法院出具的裁定書(shū)直接到房管局、國(guó)土局過(guò)戶(hù)，不過(guò)稅費(fèi)一般都由買(mǎi)受人自己承擔(dān)。雖然普通二手房交易中營(yíng)業(yè)稅、交易手續(xù)費(fèi)、個(gè)人所得稅等，按規(guī)定本由房東交，但在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中仍由買(mǎi)家交。所以在稅費(fèi)承擔(dān)上，兩者其實(shí)也是一致的。

對(duì)于**房產(chǎn)的買(mǎi)受風(fēng)險(xiǎn)，羅法官表示因?yàn)橐话愕?*都是現(xiàn)房**，所以在產(chǎn)權(quán)明晰的大前提下，一定要先去問(wèn)清楚**標(biāo)的的具體情況，水電物業(yè)什么情況？是否還處于租賃狀態(tài)？**公告中未說(shuō)明的小細(xì)節(jié)，購(gòu)房者一定要自己去實(shí)地了解清楚，以防在最后房屋交割的時(shí)候出現(xiàn)不必要的麻煩，影響自己使用。

**行：每月經(jīng)手大量房產(chǎn)****

成都某長(zhǎng)期經(jīng)手****業(yè)務(wù)的大型**行負(fù)責(zé)人段總告訴成都商報(bào)記者，****是買(mǎi)受人同法院做交易，同時(shí)由國(guó)家機(jī)構(gòu)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)，可以說(shuō)比普通的二手房交易、新房交易更安全。同時(shí)，過(guò)戶(hù)流程也更穩(wěn)定、更簡(jiǎn)單，直接由買(mǎi)受人憑裁定書(shū)到房管局、國(guó)土局強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。

對(duì)于在房產(chǎn)****中，購(gòu)房者是否真能買(mǎi)到比市價(jià)低很多的房源的問(wèn)題，段總表示，在自己**行經(jīng)手的****業(yè)務(wù)中，的確不乏有購(gòu)房者吃到“欺頭”的，但比市價(jià)少一半的事還是非常少?！澳壳埃慨a(chǎn)****已經(jīng)由一種小眾的經(jīng)濟(jì)行為變成一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，我們**行每個(gè)月都會(huì)經(jīng)手大量這類(lèi)**業(yè)務(wù)?！倍慰傋詈笱a(bǔ)充說(shuō)。

律師建議：**標(biāo)的四個(gè)細(xì)節(jié)要注意

在房產(chǎn)****中，買(mǎi)家要注意什么呢？四川天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所卞為律師介紹，所有**物品的圖片和視頻資料等，只能作為參考，購(gòu)房者較好還是提前親臨現(xiàn)場(chǎng)查看、確認(rèn)，謹(jǐn)慎作出決定。卞為律師表示，除了**房產(chǎn)必須來(lái)源清楚、產(chǎn)權(quán)明晰的大原則，購(gòu)房者還需要注意下面的四個(gè)細(xì)節(jié)，避免房產(chǎn)買(mǎi)受中出現(xiàn)不必要的麻煩：

一、購(gòu)房款的支付內(nèi)容及方式須提前了解：與傳統(tǒng)購(gòu)房不同，通過(guò)****程序購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，費(fèi)用方面，除繳納**保證金外，在拍定房產(chǎn)后，一般需要全額付清余款（有的銀行對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)不愿意提供按揭服務(wù)），同時(shí)還需要支付一定的傭金。

二、提前關(guān)注房產(chǎn)其他費(fèi)用信息：購(gòu)房同時(shí)，需要根據(jù)**公告關(guān)注所拍房產(chǎn)是否存在滯交的物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)等，若有，在拍定房產(chǎn)后，須由購(gòu)房人承擔(dān)上述費(fèi)用。

三、協(xié)調(diào)遷戶(hù)：如果**房?jī)?nèi)存在戶(hù)口，法院并沒(méi)有權(quán)力清空戶(hù)口。因此需要由購(gòu)房人跟原房主及時(shí)做好溝通工作，配合遷徙戶(hù)口。

四、房產(chǎn)交付：若拍得房產(chǎn)中尚有人租住或居住的，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”，原租賃關(guān)系優(yōu)先于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應(yīng)繼續(xù)維持。因此，購(gòu)房人須主動(dòng)了解租賃到期時(shí)間，在租賃期屆滿(mǎn)后，方可使用房產(chǎn)。

銀行壞帳大量出現(xiàn)，機(jī)會(huì)越來(lái)越大，做個(gè)有心人吧。

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