根據《較高人民法院關于人民法院網絡****若干問題的規定》*十三條規定，法院在進行****時應當公布**財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式。實踐中，**公告中列明的稅費大多由買受人承擔。因此，個人通過****競拍房屋時，應當考量可能產生的各項稅費，綜合考慮較終成交價款。競拍房屋根據能否提供房屋原值證明，在計征個人所得稅時又有所區別。本篇華稅律師通過一則稅案與您一起探討。
一、案情介紹
張某于2016年10月9日通過淘寶網****平臺，以X萬元的價格成功競得了某房屋。2016年11月21日與江岸區人民法院簽訂了《**成交確認書》，該確認書約定，對**標的過戶、所涉稅費等均由買受人自行承擔。2017年2月28日，張某代理人按照稅務機關的要求繳納個人所得稅人民幣29922元，稅務機關出具了完稅證明。后張某認為稅務機關在征收個人所得稅時，應適用1%的稅率，而不應當適用3%的稅率，稅務機關對個人取得房屋**收入的政策理解適用有誤，向市地稅局提起行政復議，復議維持，張某訴至法院，要求區地稅局撤銷個稅征稅行為，并對國稅總局相關規范性文件的合法性進行審查。
二、爭議焦點及各方觀點
本案爭議焦點為：對于法院強制執行**房屋與納稅義務人主動送拍房屋，在無法提供房屋原值等相關憑證的情況下，是否應統一適用3%的核定征收率？
張某認為：《國家稅務總局關于加強和規范個人取得**收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2007]38號）和《關于個人取得房屋**收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2007]1145號）并未規定對于人民法院通過**強制**程序而實施的轉移房屋所有權的行為如何適用稅率，應當按照1%的稅率進行核定征收。
法院認為：上述兩份文件并未對納稅義務人主動送拍和法院強制執行**等不同情況進行區分，統一按照核定征收率3%征收個人所得稅并無不當。
三、華稅分析
（一）個人轉讓房屋所涉個人所得稅的法律法規梳理
1、個稅繳納的一般規定
根據個人所得稅法的規定，個人取得的財產轉讓所得應當繳納個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額確定應納稅所得額，稅率為20%。即個人轉讓住房的，應當按照收入額減除原值及合理費用后的余額計稅。
2、無法提供原值憑證時的核定
為完善制度，加強征管，根據個人所得稅法和稅收征收管理法的有關規定國家稅務總局制定了《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號），進一步明確了個人房屋轉讓時房屋原值的證明如何提供，不同方式取得房屋時房屋原值和合理費用如何確定。
*三條規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《*人民共和國稅收征收管理法》*三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。
*五條規定：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
3、房屋**收入的特殊規定
對個人通過**市場將房產**，根據國稅〔2007〕38號文*四條的專門規定，納稅人如不能提供合法、完整、準確的財產原值憑證，不能正確計算財產原值的，按轉讓收入額的3%征收率計算繳納個人所得稅。國稅函[2007]1145號對此進一步規定，個人通過**市場取得的房屋**收入在計征個人所得稅時，不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。
（二）本案《**成交確認書中》約定張某代房屋所有人承擔稅費的條款有效
在許多情形下，納稅義務主體并不一定是較終的稅款承擔主體。在交易過程中，雙方可以約定應繳納稅款由非納稅義務主體方承擔。與納稅義務主體的法定性不同，稅款承擔主體可以通過合同條款進行約定。較高人民法院在相應的**判例中也明確該觀點。如《山西嘉和泰房地產開發有限公司與太原重型機械(集團)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案》裁判摘要：“雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了納稅義務人，但是并未禁止納稅義務人與合同相對人約定由合同相對人或者*三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，當事人在合同中約定由納稅義務人以外的人承擔轉讓土地使用權稅費的，并不違反相關法律、法規的強制性規定，應認定為合法有效。”因此，本案原告張某通過法院****網絡平臺競拍涉案房屋，并根據約定承擔涉案房屋的稅費，不違反法律規定，稅務機關可以受理其稅費繳納。
（三）本案依法應當按照3%的稅率進行核定
本案中，張某無法提供房屋原值等相關憑證，且該房屋原所有人名下有其他房產，不符合“滿五一”免征個稅的范圍，國稅[2007]38號文及國稅函[2007]1145號文未對主動送拍和人民法院強制執行**等不同情況進行區分，因此地稅局按照核定征收率3%征收個稅并無不當。
小結：本案之所以會引發爭議，筆者認為，關鍵原因在于國稅函[2007]1145號文對房屋**收入直接規定了按照3%的核定征收率，但對于一般的個人房屋轉讓，根據國稅〔2007〕38號文由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局綜合考慮地段、價格等因素在1%-3%的幅度內進行確定，例如本案中張某所在武漢市，根據武漢市《市地稅局市房產局關于我市個人住房轉讓所得征收個人所得稅的意見的通知》（武政辦[2006]169號）規定，采用核定征收方式征收個人所得稅的，核定征收率暫定為l％。通過**或個人交易，性質均是轉讓，在核定征收率上卻存在較大差別，特別是本案中張某認為****應區別于1145號文及38號文中所規定**，是本案出現爭議的關鍵。
在房地產行業有一個法律也認可的：買賣不破租賃！
所以，很多人在因各種原因而導致房產被查封**前，會惡意伙同別人簽一份長期租賃合同，合同標明并且通過倒帳顯示租金一次性付清了。(這點與國內月租、季租、較多年租的習慣嚴重不符，非常不正常)而國內認可的長期合同是20年！
當新業主拍到房子后，查到租房是查封后簽的還好，可以打官司舉證為惡意非法合同，申請該租房合同做廢！可大多此惡意合同日期都是簽于查封前，很難查證是簽于查封后。
那么，起碼有10幾年是無法收回房子的，除非，你替原業主把租金退還給這租客。但很多合同上也標明了如要退房，就得賠大筆違約金。除非你跟租客協商，但大多都會被索要大筆錢后才會取消合同搬走。
可以說，明明白白就是被前業主敲竹杠，但現無法律途徑可以處理。
也許，你拍買的價格加上解決租客的金額早已遠遠大于市場價了，可別忘了，還有稅費這一大頭呢！
二 .由于拍買人是*自出所有稅費的。其費用大致如下：
個人房產滿五年免營業稅·個人所得稅。產權在五年之下的，需要繳納的過戶費用有：
營業稅，房屋成交價的５．５％；
個人所得稅，房屋成交價的１％（是否交２０％，要看房主的情況）；
契稅，房屋成交價的１．５％至３％，**出指導價出售的，就按照３％收取契稅；
土地轉讓費，也是常說的土地稅，房屋成交價的１％；
房屋登記費是８０元；房屋交易手續費，房屋建筑總面積乘以６元的平米單價；
印花稅是房屋成交價的０．１％；
七七八八加下來，在10-30%之間！
所以，總的來說，**價格是市場價格的70～80%，可稅費一項，就能追上市場價！
這還沒有算上前業主欠的各種管理費，水電費，等等雜費！
如果你拍的房產，闖過了前兩關：一，沒有不合理的長期租賃合同，二，稅費加下來只有10%，那么恭喜你，可以有資格接大招了：
很多房產可不是只有一個官司壓在身，查封它的法院也不止有一家，它前身有沒有處理完的抵押合同？有沒有原業主簽給什么公司什么債主的抵押合同？等你歷盡千辛萬苦終于如愿以償的住進**房后，會不會有一天，某人敲開你的房門，對你說：在房子沒被抵押**之前，就已經抵押給他，在辦理手續了，或已經辦理手續了！一圈債務扯不清哪！
還有一個問題，購買者代為繳納的相關稅費是否可以稅前扣除呢？筆者認為，在上述可以還原為“含稅價”的情形中，因價格的還原和調整，形成了新的符合稅法要求的計稅依據，因此可以稅前扣除。但在不動產****中，若購買者為企業，那么其代為繳納的稅費不應在稅前扣除。
*一，從實質上看，相關稅費的納稅義務人身份并沒有改變，仍是原標的物所有人。根據企業所得稅法*十條規定，與取得收入無關的其他支出，在計算應納稅所得額時不得扣除。購買者承擔的這部分稅費，本應由標的物原所有人承擔，且雙方并非正常的業務往來，此處購買者并不存在所謂的“取得收入”事項，因此屬于“與取得收入無關的其他支出”，不得稅前扣除。
*二，從形式上看，可在稅前扣除的稅費，需要有稅務機關開具的稅收繳款書或其他完稅憑證作為扣除憑證。基于購買者承擔相關稅費并沒有改變納稅義務人身份的原因，在稅務機關開具的完稅憑證上，納稅人仍是原標的物所有人，因此該憑證不能作為購買者的合法憑證。
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