華南動(dòng)態(tài)


把目光轉(zhuǎn)向華南區(qū)另一座經(jīng)濟(jì)活躍的城市，深圳。深圳市2017年全年GDP**廣州市，總量**過(guò)2.24萬(wàn)億元（3560億美元），同比增長(zhǎng)8.8%。類似于廣州市場(chǎng)，迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支撐了深圳本季度活躍的租賃需求，深圳**寫字樓平均租金環(huán)比上浮1.3%，達(dá)235元每平方米每月。季內(nèi)約11萬(wàn)平方米新增供應(yīng)推出市場(chǎng)，但全市整體空置率環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)至11.1%。


福田及羅湖仍為深圳寫字樓較受歡迎的子市場(chǎng)，租金水平環(huán)比增長(zhǎng)1.8%和0.4%，分別達(dá)到272元及219元每平方米每個(gè)月。


預(yù)計(jì)2018年深圳**寫字樓租金水平將實(shí)現(xiàn)同比2%-3%的同比增長(zhǎng)。2018至2022年，深圳核心地區(qū)新增**寫字樓供應(yīng)將**過(guò)600萬(wàn)平方米，其中**過(guò)三分之一來(lái)自前海子市場(chǎng)，預(yù)計(jì)前海租金水平將面臨主要壓力。預(yù)計(jì)全市租金水平增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)將減緩，2019年或有4個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整性下浮。但2020年隨著新增供應(yīng)回落，租金水平將有所回升。而深圳全市空置率亦將在2019年攀升至29%的高位，與本季度相比上升18個(gè)百分點(diǎn)

1月24日，?**良好的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力**今日召開“城市**?錨定未來(lái)?|高力**華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2017年回顧及2018年展望媒體發(fā)布會(huì)”，就2017年市的寫字樓、零售、產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)、投資四大板塊以及沈陽(yáng)和天津二線市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2018年做出展望。　　?


優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)有限，但對(duì)租戶活躍的調(diào)整及升級(jí)持續(xù)推動(dòng)需求　　?


2017年，優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)共有三個(gè)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)總存量同比增加4.9%至約560萬(wàn)平方米。其中兩個(gè)新項(xiàng)目位于新興區(qū)域，使得新興區(qū)域存量在總存量中占比微升至62%。市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁，成熟物業(yè)對(duì)租戶持續(xù)的調(diào)整和升級(jí)帶動(dòng)租賃交易的活躍度，除餐飲業(yè)態(tài)外，服飾和生活休閑類品牌也錄得大量新租，“新零售”與傳統(tǒng)零售的融合進(jìn)一步顯現(xiàn)，包括盒馬鮮生、**級(jí)物種等新零售業(yè)態(tài)在京陸續(xù)開業(yè)，商鋪市場(chǎng)需求日益多元化。活躍的市場(chǎng)需求推動(dòng)空置率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至3.1%。同時(shí)，2017年優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金同比增長(zhǎng)1.2%至人民幣816.1元每月每平方米。其中，核心區(qū)域新增供應(yīng)有限，而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目積極調(diào)整且不斷升級(jí)，租金同比增長(zhǎng)1.5%。新興區(qū)域凈吸納量增加，空置率降低，顯示出更加強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，租金同比增長(zhǎng)2.4%。投資市場(chǎng)成交頻繁，共錄得九筆大宗交易，多為業(yè)績(jī)平淡或經(jīng)營(yíng)不良項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手。　　?


展望未來(lái)，建筑面積總計(jì)約53萬(wàn)平方米的六個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)有望于2018年入市，較多的新增項(xiàng)目將小幅抬高空置率0.7個(gè)百分點(diǎn)至3.8%。新增供應(yīng)將有可能加劇現(xiàn)有項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)未來(lái)餐飲、服裝、生活休閑、配飾及電子產(chǎn)品體驗(yàn)店等業(yè)態(tài)仍將保持積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。現(xiàn)有成熟項(xiàng)目調(diào)整升級(jí)更為活躍，租金仍有上漲空間。但考慮到80%以上的新增供應(yīng)位于新興區(qū)域，鑒于新興區(qū)域租金低于整體平均水平，預(yù)計(jì)2018年租金將降低0.5%至812.4元每月每平方米。


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物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望　　?


**寫字樓物業(yè)市場(chǎng)新項(xiàng)目釋放受抑制的需求，租戶呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)　　?


2017年，合計(jì)租賃建筑面積約39.0萬(wàn)平方米的八個(gè)新項(xiàng)目完工入市，致使**寫字樓市場(chǎng)總存量同比上升6.5%至約637萬(wàn)平方米。以堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面為支撐，租賃需求穩(wěn)健，凈吸納量于2017年達(dá)34.1萬(wàn)平方米，較2016年上升約77%。新項(xiàng)目推升平均空置率同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.3%，同時(shí)釋放部分受抑制的需求，特別是來(lái)源于租戶的搬遷和擴(kuò)張的需求。內(nèi)資企業(yè)仍為主要的需求驅(qū)動(dòng)力并且租戶逐漸呈現(xiàn)多元化，不僅來(lái)自金融、專業(yè)咨詢和IT行業(yè)，亦來(lái)源于房地產(chǎn)、傳媒、制造業(yè)和能源行業(yè)。就租金而言，由于需求穩(wěn)定且若干**平均租金水平的新項(xiàng)目入市，市平均租金同比增長(zhǎng)0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競(jìng)爭(zhēng)加劇的子市場(chǎng)內(nèi)，業(yè)主提供租金優(yōu)惠、提高代理傭金或其他激勵(lì)策略以期于年底達(dá)到或維持較高的出租率。投資市場(chǎng)內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者和自用買家持續(xù)對(duì)在京購(gòu)置寫字樓物業(yè)保持興趣，尤其是自用買家。　　?


展望未來(lái)，鑒于若干項(xiàng)目延期至2018年，特別是又實(shí)施了的“停工令”，我們預(yù)計(jì)2018年供應(yīng)將達(dá)**峰，總建筑面積約100萬(wàn)平方米的十一個(gè)新項(xiàng)目將完工入市。并且自2018年起，CBD核心地塊和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為新供應(yīng)的目標(biāo)區(qū)域。隨著新增供給逐漸入市，我們預(yù)計(jì)全市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金將面臨下行壓力，預(yù)計(jì)2018年平均租金同比將下降1.2%。我們認(rèn)為租戶將利用這個(gè)機(jī)會(huì)優(yōu)化其選址和成本控制。而業(yè)主則應(yīng)將此視為提升物業(yè)品質(zhì)和對(duì)租戶服務(wù)質(zhì)量的推動(dòng)力。　?


物流物業(yè)市場(chǎng)需求較為旺盛，并實(shí)現(xiàn)滿　　?


2017年，合計(jì)建筑面積約7.8萬(wàn)平方米的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，市場(chǎng)總存量同比擴(kuò)大4.2%至約195萬(wàn)平方米。來(lái)自電子商務(wù)零售商及第三方物流服務(wù)供應(yīng)商的需求較為旺盛。受年末諸多網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物節(jié)及市清除非法低品質(zhì)倉(cāng)庫(kù)的影響，整體空置率創(chuàng)歷史新低，同比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)至0.0%，物流物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)滿租，并推動(dòng)平均租金同比攀升10.2%至人民幣42.8元每月每平方米。投資市場(chǎng)內(nèi)，由于倉(cāng)儲(chǔ)用地**且業(yè)主傾向自持，全年未錄得整售交易，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者均對(duì)物流物業(yè)保持高度興趣。　　?


建筑面積總計(jì)約20萬(wàn)平方米的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計(jì)劃于2018年入市。電子商務(wù)零售商與第三方物流服務(wù)供應(yīng)商將繼續(xù)為需求主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目將迅速被市場(chǎng)吸納。有鑒于此，空置率將繼續(xù)保持低位，我們預(yù)計(jì)2018年整體市場(chǎng)仍將保持在接近滿租的水平。這將支撐平均租金的持續(xù)增長(zhǎng)，我們預(yù)計(jì)2018年平均租金將同比增長(zhǎng)3.6%。鑒于未來(lái)新增供應(yīng)將較為有限，需求將持續(xù)外溢至天津及廊坊等地并帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪魑飿I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。此外位于新機(jī)場(chǎng)與雄安新區(qū)間的新興區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)迎來(lái)新增供應(yīng)，優(yōu)越的地理位置及區(qū)域戰(zhàn)略布局將使該區(qū)域受到更多關(guān)注。　　?


投資市場(chǎng)交易活躍　?


2017年投資市場(chǎng)活躍，特別是下半年整售交易頻繁，全年共錄得33宗整售交易，總金額**過(guò)人民幣450億元。物業(yè)類型涵蓋寫字樓、商務(wù)園、商鋪、酒店及公寓物業(yè)，其中寫字樓（包括商務(wù)園）仍是較受歡迎物業(yè)類型，其成交金額占總成交金額約42%。同時(shí)多宗非辦公物業(yè)在交易后買家均有將物業(yè)改造為寫字樓的計(jì)劃。盡管多數(shù)成交仍位于非核心區(qū)域，但是今年在核心區(qū)錄得包括**井淘匯新天、東二環(huán)合生**大廈、*門W酒店等項(xiàng)目的成交，顯示出投資者對(duì)核心區(qū)可交易資產(chǎn)的密切關(guān)注。　　?


預(yù)計(jì)2018年國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者將繼續(xù)對(duì)投資市場(chǎng)保持濃厚興趣，特別是在對(duì)海外投資持續(xù)收緊的背景下。未來(lái)可交易物業(yè)仍以非核心區(qū)域?yàn)橹鳎诵膮^(qū)域具有翻新改造潛力的老舊項(xiàng)目亦能吸引投資者的持續(xù)關(guān)注。同時(shí)，對(duì)商改住的限制以及**對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的大力扶植，我們預(yù)計(jì)未來(lái)也會(huì)有收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目并改建為長(zhǎng)租公寓的案例出現(xiàn)。此外資產(chǎn)包交易預(yù)計(jì)也會(huì)日益活躍。　　?


天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)回顧與展望　　?


2017年共有兩個(gè)新項(xiàng)目和一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目的新區(qū)入市，帶來(lái)總計(jì)約21.6萬(wàn)平方米的寫字樓可租賃面積。天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)總存量同比上升13.1%至約187萬(wàn)平方米。受堅(jiān)實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求大致保持穩(wěn)定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導(dǎo)的局面。租戶以內(nèi)資金融行業(yè)為主，房地產(chǎn)和IT行業(yè)亦表現(xiàn)活躍。新近完工項(xiàng)目較高的品質(zhì)和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴(kuò)張。受新增供應(yīng)的影響，全市空置率同比上升2.1個(gè)百分比至33.6%。新項(xiàng)目致使業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇，老舊項(xiàng)目業(yè)主提供租金優(yōu)惠以挽留租戶，平均凈有效租金錄得人民幣96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。　　?


預(yù)計(jì)2018?年新增供應(yīng)約48萬(wàn)平方米，是自2002?年以來(lái)的較高水平，新增供應(yīng)主要集中于海河和新興子市場(chǎng)內(nèi)。大量的新增供應(yīng)將推升空置率至歷史較高水平，于2018?年底達(dá)到約40%，同比提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。新增供應(yīng)集中的子市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，致使這些區(qū)域租金受下行壓力。鑒于業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)將繼續(xù)利好租戶方。老舊項(xiàng)目業(yè)主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預(yù)計(jì)2018年租金將下調(diào)約4.5%。　　?


沈陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)回顧與展望　　?


鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個(gè)新項(xiàng)目入市——茂業(yè)中心中區(qū)。另有一項(xiàng)目——中信泰富廣場(chǎng)F1座因開發(fā)商調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略而退市。受退市項(xiàng)目影響，導(dǎo)致沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)總存量相對(duì)2016年減少?6千平方米至約150萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)總存量同比下降約0.4%。從全年表現(xiàn)來(lái)看，2017年下半年凈吸納量相比上半年提高85%，顯示出沈陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)需求有所回暖。全年優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)吸納量錄得7.2萬(wàn)平方米。需求主要來(lái)自于現(xiàn)有租戶搬遷升級(jí)需求以及新增金融機(jī)構(gòu)與新成立企業(yè)數(shù)量的增加，行業(yè)以金融，服務(wù)業(yè)及高端制造業(yè)等行業(yè)居多。就區(qū)域來(lái)看，北站-市府區(qū)域交通及政策優(yōu)勢(shì)對(duì)新進(jìn)入企業(yè)具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0個(gè)百分比至35.1%。盡管市場(chǎng)總體存量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩(wěn)定，錄得人民幣88.3元每月每平方米。　　?


2018?年合計(jì)建筑面積約22萬(wàn)平方米的四座新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將完工入市，新增供應(yīng)分布于北站CBD，太原街及五里河子市場(chǎng)。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)整體空置率將于2018?年底上升至36.8%。鑒于部分新項(xiàng)目的租金或低于市場(chǎng)平均水平，2018年租金將微降1.1%。但同時(shí)，我們應(yīng)該看到遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)的持續(xù)發(fā)展或?qū)?dòng)金融、高端制造業(yè)及科技領(lǐng)域的寫字樓租賃需求。鑒于沈陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)處于快速升級(jí)時(shí)期，我們建議業(yè)主應(yīng)為租戶提供更優(yōu)辦公環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)，以期挽留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。

2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金累計(jì)成交金額突破600億元，同比增長(zhǎng)150%。2018年初，《私募投資基金備案須知》新規(guī)的發(fā)布，預(yù)計(jì)新規(guī)將促使地產(chǎn)基金的投資由債權(quán)類向股權(quán)類轉(zhuǎn)換，股權(quán)類基金將在投融兩端擁有更多的機(jī)會(huì)，對(duì)大宗物業(yè)的投資帶來(lái)利好。保險(xiǎn)資金方面，中國(guó)人壽、華夏保險(xiǎn)、天安人壽等眾多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在2017年在物業(yè)投資市場(chǎng)上屢次出手，預(yù)計(jì)2018年保險(xiǎn)資金對(duì)國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)戰(zhàn)略增持的趨勢(shì)不變。


2018年，外資地產(chǎn)基金將繼續(xù)把中國(guó)列為亞太區(qū)增值型投資的首要目標(biāo)市場(chǎng)。世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)2018-2020年間將共有530億美元亞太私募房地產(chǎn)基金投出，其中中國(guó)市場(chǎng)將獲得140億美元，主要為增值型和機(jī)會(huì)型基金。另外隨著2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力逐步成型，外資地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失速的擔(dān)憂逐漸減弱，預(yù)計(jì)2018年外資基金對(duì)中國(guó)一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資將有所加快。


主要城市各類物業(yè)租金回報(bào)率預(yù)測(cè)


2018年*城市核心區(qū)域商辦物業(yè)的租金回報(bào)率將保持平穩(wěn)，但次中心、新興商務(wù)區(qū)的寫字樓回報(bào)率有繼續(xù)向下的趨勢(shì)。二線城市中寫字樓供需平衡的南京、杭州，以及趨勢(shì)向好的成都等城市的租金回報(bào)率均將有所下調(diào)。全國(guó)購(gòu)物中心的回報(bào)率預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。一二線城市以及*周邊衛(wèi)星城市的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的租金回報(bào)率將進(jìn)一步下行。

，2018年3月21日??-??**良好的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力**近日發(fā)布《發(fā)力人工智能產(chǎn)業(yè)園》的報(bào)告。隨著人工智能技術(shù)的快速發(fā)展，**及市都對(duì)人工智能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制定相關(guān)規(guī)劃。高力**報(bào)告指出，在人工智能領(lǐng)域的人才、技術(shù)、企業(yè)、資金方面優(yōu)勢(shì)將有助于其在人工智能領(lǐng)域取得良好地位。同時(shí)亞洲的科技型企業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到的重要地位，將繼續(xù)吸引新的企業(yè)和投資資金進(jìn)入。


高力**報(bào)告顯示，在人工智能領(lǐng)域的人才、技術(shù)、企業(yè)和資金等方面相較其他城市均擁有較大優(yōu)勢(shì)。人才方面，聚集了較多人工智能**研究單位。企業(yè)方面，截止2017年9月，擁有的人工智能相關(guān)企業(yè)數(shù)量居全國(guó)**。此外，地區(qū)投融資規(guī)模約占同期全國(guó)投資額的一半，也居全國(guó)**。


從區(qū)域上看，海淀區(qū)是人工智能產(chǎn)業(yè)較為集中的區(qū)域。當(dāng)前專門針對(duì)人工智能的區(qū)域包括海淀區(qū)的中關(guān)村智造大街和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的亦創(chuàng)智能機(jī)器人創(chuàng)新園區(qū)。此外北大科技園中也專門設(shè)有人工智能國(guó)家專業(yè)化眾創(chuàng)空間。


高力**報(bào)告指出，未來(lái)人工智能產(chǎn)業(yè)主要布局在五個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，分別為：中關(guān)村科學(xué)城、未來(lái)科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。較近門頭溝區(qū)宣布將要建設(shè)的中關(guān)村人工智能科技園就是中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的項(xiàng)目之一。


此外，亞洲科技公司已經(jīng)意識(shí)到的重要地位。高力**曾發(fā)表《亞洲科技趨勢(shì)》的英文版報(bào)告，對(duì)12個(gè)大型科技類企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)訪談，這些企業(yè)普遍認(rèn)為/華北區(qū)域是亞洲區(qū)域內(nèi)一較大的人才來(lái)源地。被訪者顯示出對(duì)中國(guó)的教育尤為看重，一家西方跨國(guó)企業(yè)指出企業(yè)選址在臨近中國(guó)**高校附近的重要性，包括、上海和成都等城市。


因此高力**預(yù)測(cè)，在人工智能方面擁有的優(yōu)勢(shì)有助于形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，在人工智能產(chǎn)業(yè)研發(fā)和價(jià)值鏈高端領(lǐng)域形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為較為良好的城市之一。

2018年4月12日，武漢?-世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2018年*一季度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。研究報(bào)告顯示：


寫字樓市場(chǎng)需求活躍，創(chuàng)單季歷史新高。服務(wù)業(yè)、TMT行業(yè)表現(xiàn)活躍。非核心市場(chǎng)新增需求占全市總需求**八成，平均租金環(huán)比微降。


零售物業(yè)市場(chǎng)保持活躍，餐飲品牌在市場(chǎng)需求方面表現(xiàn)不俗，新興業(yè)態(tài)（專題閱讀）表現(xiàn)亮眼。


物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)未迎來(lái)新增供應(yīng)，電商、第三方物流以及其合作伙伴依然為季內(nèi)的主要需求來(lái)源。推遲交付將成為市場(chǎng)的新常態(tài)。


CBRE華中區(qū)董事總經(jīng)理羅瑾表示：“武漢市依托其省會(huì)城市的政治中心地位以及地理位置等先決條件，加上近年來(lái)**對(duì)招商引資的大力引導(dǎo)，成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及結(jié)構(gòu)升級(jí)的重點(diǎn)區(qū)域。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面向好的推動(dòng)下，武漢商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一大批企業(yè)在武漢乃至整個(gè)華中地區(qū)的發(fā)展壯大，其隨之而來(lái)對(duì)高質(zhì)量商業(yè)體的需求不言而喻，并將同時(shí)加快推動(dòng)武漢商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。”


優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)需求創(chuàng)歷史新高?服務(wù)業(yè)，TMT表現(xiàn)**


2018年*一季度，包括光谷新世界T1在內(nèi)的三個(gè)位于非核心商圈的寫字樓項(xiàng)目交付使用，共計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)19.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技新媒體以及房地產(chǎn)建筑業(yè)為季內(nèi)主要的需求來(lái)源。此外，聯(lián)合辦公延續(xù)去年的活躍趨勢(shì)，加速在非核心市場(chǎng)擴(kuò)張，市場(chǎng)單季吸納量達(dá)到15.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。而租金方面則受季節(jié)性因素影響，單季降幅有所收窄，錄得96.8元每月每平方米?。




展望未來(lái)六個(gè)月，CBRE預(yù)計(jì)武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)近30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，建設(shè)大道、中南路核心商務(wù)區(qū)都將迎來(lái)新項(xiàng)目入市。新增供應(yīng)持續(xù)入市將會(huì)使空置率仍徘徊在35%以上的高位。


CBRE華中區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部主管駱?gòu)I表示：“盡管武漢寫字樓已然步入供應(yīng)高峰時(shí)期，根據(jù)CBRE研究部發(fā)布的《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報(bào)告》，參與調(diào)查的中資企業(yè)中，有33%的企業(yè)表示未來(lái)希望在武漢擴(kuò)張其辦公需求。在新設(shè)立和升級(jí)搬遷租賃活動(dòng)的活躍驅(qū)使下，市場(chǎng)需求有望得到一定程度的提升。”


優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：餐飲品牌持續(xù)擴(kuò)張?新興業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼


本季，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)。輕餐及健康餐飲品牌加速擴(kuò)張，而高端餐飲持續(xù)青睞**商業(yè)項(xiàng)目和成熟街區(qū)項(xiàng)目。除教育培訓(xùn)以及藝術(shù)展覽外，新興業(yè)態(tài)也有所表現(xiàn)，如電競(jìng)娛樂空間E7互娛入駐武漢天地。至季末，全市平均空置率水平環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)報(bào)3.2%。


租金方面，雖然**項(xiàng)目租金持續(xù)增長(zhǎng)，但位于非核心商圈項(xiàng)目分化明顯，基于經(jīng)營(yíng)壓力小幅降低租金水平，致使得購(gòu)物中心首層租金環(huán)比微降0.4%，報(bào)309.2元每月每平方米。




展望未來(lái)六個(gè)月，包括位于中南路商圈的**購(gòu)物中心以及武漢CBD泛海城市廣場(chǎng)二期在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目有望開業(yè)。需求方面，我們預(yù)計(jì)輕餐飲和新興業(yè)態(tài)將會(huì)積極擴(kuò)張。


CBRE華中區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)商業(yè)部付峻豪表示：“隨著藝術(shù)文化、智能科技、社交網(wǎng)絡(luò)、影視動(dòng)漫IP等熱門元素與商業(yè)持續(xù)深入的進(jìn)行跨界結(jié)合，武漢零售物業(yè)市場(chǎng)將在未來(lái)2年內(nèi)迎來(lái)新一批供應(yīng)高峰。從需求上看，‘體驗(yàn)’與?‘生活方式’將會(huì)是消費(fèi)需求的關(guān)鍵詞。”


優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)：市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)?非核心市場(chǎng)需求活躍


2018年*一季度，武漢優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)存量維持在170萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求方面，電商、第三方物流以及其合作伙伴依然為季內(nèi)的主要需求來(lái)源，全市單季吸納量錄得5.7萬(wàn)平方米，其中非核心市場(chǎng)需求旺盛，單季吸納量達(dá)到3.7萬(wàn)平方米，全市空置率水平環(huán)比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)10.4%。租金方面，全市高標(biāo)庫(kù)平均租金同樣本環(huán)比與上季度持平，錄得每月每平方米23.4元。




展望未來(lái)六個(gè)月，CBRE預(yù)計(jì)，全市優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)新增供應(yīng)將突破30萬(wàn)平方米。受預(yù)租進(jìn)度以及工程進(jìn)度影響，部分位于非核心市場(chǎng)的項(xiàng)目或會(huì)推遲交付。


CBRE華中區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)工業(yè)部負(fù)責(zé)人周靜表示：“根據(jù)CBRE研究部發(fā)布的《2018大*區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，2018?年二線城市新增高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)面積約400萬(wàn)平方米，其中重慶、武漢和杭州占到二線城市全部新增供應(yīng)的?45%。與此同時(shí)，得益于來(lái)自電商和第三方物流快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，武漢租金水平將整體保持平穩(wěn)。”
（贏商網(wǎng)報(bào)道）7月9日，高力**發(fā)布2018年上半年深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告。據(jù)贏商網(wǎng)查閱報(bào)告，截至今年上半年深圳**寫字樓存量達(dá)到544萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.7%，環(huán)比增長(zhǎng)3.7%。其中福田存量較高，為56%；其次是南山31%，羅湖存量占比9%，前海占比4%。


1-6月全市有7個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，包括中星微大廈、榮**后海大廈、深圳灣1號(hào)中心、國(guó)銀金融中心、平安**金融中心南塔、深圳能源中心，以及信利康大廈，共新增約29萬(wàn)平方米的面積。


在寫字樓租賃市場(chǎng)中，由于金融、科技、專業(yè)服務(wù)、**制造等企業(yè)的擴(kuò)張而導(dǎo)致大面積租賃增多，這在福田和南山區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。


持續(xù)活躍的租賃需求對(duì)租金產(chǎn)生一定影響，今年上半年深圳**寫字樓平均租金為245元/月/平方米，創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)6.3%。其中南山收強(qiáng)勁的需求支撐，平均租金增長(zhǎng)較快，為16.7%；其他各區(qū)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)；前海在基建完成之前依然屬于調(diào)整期，租金同比下調(diào)10.6


另?yè)?jù)高力**預(yù)測(cè)，下半年深圳將有約130萬(wàn)平方米的寫字樓新增供應(yīng)入市，其中南山將有8個(gè)，寶安、前海3個(gè)，福田1個(gè)項(xiàng)目面世。未來(lái)三年預(yù)計(jì)每年新增供應(yīng)均在百萬(wàn)平方米以上，總供應(yīng)面積或**過(guò)600萬(wàn)平方米，其中一半的供應(yīng)量將來(lái)自前海。


高力**稱，深圳**寫字樓物業(yè)即將進(jìn)入供應(yīng)過(guò)剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來(lái)兩年內(nèi)達(dá)到歷史峰值。這對(duì)租戶來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。然而從另一方面來(lái)說(shuō)，大量新增供應(yīng)勢(shì)必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進(jìn)一步提升，尤其受到前海片區(qū)新增供應(yīng)的影響，預(yù)計(jì)到2019年或?qū)⑴噬?9%。


租金方面則是因?yàn)楦吖?yīng)而受下行壓力，2019年預(yù)計(jì)有明顯的降幅，但福田和南山仍可實(shí)現(xiàn)租金小幅增長(zhǎng)；全市租金在2020年會(huì)有回升，之后呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)。


此外，據(jù)高力**數(shù)據(jù)透露，2017年全國(guó)各大城市大宗交易中，深圳整體成交相較落后于、上海，但同比增長(zhǎng)達(dá)到106%，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ谏钲诘拇笞诮灰资袌?chǎng)中，寫字樓仍是較受投資人關(guān)注的領(lǐng)域，但長(zhǎng)租公寓及聯(lián)合辦公也是他們看好的投資方向。


截至目前，深圳已有**過(guò)50多家長(zhǎng)租公寓品牌，分為房地產(chǎn)類、酒店類、中介類以及創(chuàng)業(yè)類等，包括如萬(wàn)科泊寓、魔方公寓、鏈家自如公寓等。聯(lián)合辦公方面，深圳目前已有60余家品牌運(yùn)營(yíng)商，包括WEWORK、SOHO、FUNWORK、URWORK等。

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