無證房屋拆遷律師無證房屋拆遷律師

各鎮、街道辦事處，區府直屬各單位：

? 《云浮市城區下棋盆村“三舊”改造項目房屋征收（拆遷）安置實施方案》業經區***十五屆十七次會議同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

云浮市云城 區

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2013年6月27日

云浮市城區下棋盆村“三舊”改造項目房屋

征收（拆遷）安置實施方案

條

根據《*人民共和國土地管理法》、《*人民共和國城鄉規劃法》、《*人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與條例》等相關法律法規和省、市有關政策規定，為**被征收（拆遷）房屋所有權人的合法權益，推進市城區下棋盆村“三舊”改造項目的順利實施，結合本項目實際，制定本實施方案。

*二條 本方案由云浮市云城區受權云城區國有土地上房屋征收工作辦公室負責實施。

*三條 適用范圍：本實施方案只適用于云浮市城區下棋盆村 “三舊”改造項目范圍內的房屋征收（拆遷）安置，不作為其它項目房屋征收（拆遷）安置的依據。

*四條 房屋征收（拆遷）范圍及期限

房屋征收范圍：云浮市城區下棋盆村“三舊”改造項目范圍：詳見云浮市中心城區下棋盆村“三舊”改造紅線圖。

房屋征收期限：以云城區房屋征收公告為準。

*五條 被征收（拆遷）房屋合法性的認定原則

一、依照法律法規和政策規定，持有有效土地使用權證及房屋所有權證的房屋為完全產權。

二、為照顧被征收人利益，結合本項目實際情況，雖不具備前款有效證件，被征收（拆遷）房屋具有以下手續之一，仍視為完全產權：

（一）“土改”時縣級頒發的“土地房產所有證”記載的房屋。

（二）1987年1月1日《*人民共和國土地管理法》頒布實施前經公社（鄉、鎮）批準基建設的房屋。

（三）經村民小組、村委會、國土所、鎮（街）**審核確認的個人使用的豬舍、牛欄、廁所、草屋、祖屋等。

（四）市（區）**因項目建設需要而被拆遷安置的房屋（必須提供房屋拆遷安置協議書原件）。

（五）市（區）**留用地上建設的房屋（必須提供協議書原件）。

*六條 被征收（拆遷）房屋建筑面積的計算方法

有房屋產權證的被征收房屋建筑面積以房屋產權證證載面積為準；無房屋產權證的被征收房屋建筑面積按照國家現地產測量規范計算建筑面積。

*七條 歷史原因存在的、建筑的

一、1987年1月1日《*人民共和國土地管理法》實施前，經生產隊（村民小組）、大隊（村委會）二級同意基建的房屋，按同意基建用地范圍內建筑面積的**給予安置。

二、1987年1月1日《*人民共和國土地管理法》實施后至1999年1月1日新土地法實施前，經生產隊（村民小組）、大隊（村委會）、鎮（街）**三級同意，但未經縣（市、區）**批準進行基建的，按同意基建用地范圍內建筑面積的90%給予安置。

三、1999年1月1日修改的土地法實施后至2010年11月19日市**對《云浮市中心城區“三舊”改造專項規劃（2010-2014）》公示期間手續不完備基建房屋的，手續不完備部分按70%給予安置。

四、2010年11月19日云浮市“三舊”改造辦公室對《云浮市中心城區“三舊”改造專項規劃（2010-2014）》批后公示后，未經批準擅自建設和在原建筑基礎加建、擴建、搶建的，一律不予。

五、凡國土規劃部門發出“用地通知”上的建筑和住建部門發出“建筑通知”的建筑，一律不予及安置。

六、2010年11月19日云浮市“三舊”改造辦公室對《云浮市中心城區“三舊”改造專項規劃（2010-2014）》批后公示后，使用未經批準土地的建設工業用房，地上建筑物按重置價的80%給予，但不給予獎勵。

七、建筑的認定，以相關文件為依據。

*八條 房屋征收（拆遷）安置方式

一、私人房屋

房屋征收（拆遷）安置方式：房屋產權調換。產權調換的安置在本項目的新建安置房。

（一）產權調換原則

1、產權調換實行“先簽訂協議并搬遷騰空驗收、先選房”及“調換相應產權面積、差價互補、**擴購”的原則。

2、產權調換選房辦法

按以較接近安置房屋面積的安置房進行抽簽或搖號方式確定回遷安置房。

3、回遷房交樓標準為毛坯房（毛坯房標準：完成樓外立面貼塊料，安裝鋁合金窗，每戶大門統一安裝防盜門，水、電）。

（二）產權調換比例

1、有房屋產權證樓房，無證房屋拆遷律師，根據建成樓房的不同情況，無證房屋拆遷律師~，按照被征收房屋建筑面積按以下比例進行產權調換：①首層：1:1.5;②二層、三層：1:1.3；③四層、五層、六層：1:1.1。

2、無房屋產權證樓房，按照被征收房屋建筑面積按以下標準進行產權調換安置：①首層：1:1.5;②二層、三層：1:1.2；③四層、五層、六層：1:1.1。

? ?3、瓦房一律以土地面積換樓房面積按1:1.2進行產權調換。

4、牛欄、豬舍、廁所、草屋，其層高**過2.2米（含2.2米）的，按1:0.9進屋產權調換安置；其層高低于2.2米的，按附屬物給予適當的貨幣。

5、有土地使用權證的土地及建有基礎宅基地按1:0.8面積比例進屋產權調換安置。

6、村集體轉讓給村民的土地及分配華表村民用地按1:0.7面積比例進屋產權調換安置。

? ?7、圍墻、屋前余地以土地面積換樓房面積按1:0.7面積比例進屋產權調換安置。

8、車位優惠辦法：被征收人以戶為單位，可按開發商提供的優惠條件置換兩個車位，車位面積可與被征收人回遷面積置換，每個車位面積約35㎡（以建好回遷樓車位的實際面積為準）。個車位可按實際面積以1:0.7面積比例進行車位產權調換安置；*二個車位可按實際面積以1:0.8面積比例進行車位產權調換安置。若被征收人需要三個以上車位的，則*三個以上車位按實際車位面積以1:1面積比例進行產權調換安置。

9、每戶可在南山河沿街及村回遷范圍內街安排商鋪一個，商鋪面積可與被征收人回遷面積以1:1面積比較置換，面積待規劃方案批復后再分配。

（三）調換房屋**（或不足）面積的差價互補

1、被征收人選擇的產權調換房屋**過被征收（拆遷）房屋建筑面積的。**出面積部分在10﹪（含10%）以內的，按4000元/㎡計算；**出面積部分在10%以上的，按市場價計算。

2、被征收（拆遷）房屋面積**過擬調換安置房面積的，**過部分一律按4000元/㎡實行貨幣。

二、拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟以及古跡等房屋的，依照本方案及有關法律、法規的規定處理。

無證房屋拆遷律師無證房屋拆遷律師虹口區人民**房屋征收決定虹府房征

本地塊房屋征收范圍內，無證房屋拆遷律師咨詢，產權人或公有房屋承租人為企事業單位的工廠、辦公樓、商鋪、公共設施等非居住房屋的征收，適用本辦法。

一、房屋建筑面積、房屋用途的認定和處理

企事業單位房屋的建筑面積，一般以房地產權證記載的建筑面積為準。未經房地產登記的房屋的建筑面積，以規劃土地批準文件記載的建筑面積為準；實際建筑面積小于規劃土地批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。

企事業單位房屋的用途，按照房地產權證記載的房屋用途進行。未經房地產登記的房屋，按照規劃土地或住房**房屋管理部門批準文件記載的用途進行。未經批準改變房屋用途的，不得按照改變后的用途進行。

二、房屋的標準

（一）房屋市場價格

房屋評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。征收執行**規定租金標準的公有出租房屋，對公有房屋承租人的金額計算公式為：被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積×80%。

（二）設備搬遷和安置費用

設備搬遷是指經清理拆卸、包裝運輸、調試后可恢復并繼續使用的設備。除本款下列明確的標準外，有需要情形的，費用由房地產估價機構評估確定。

1、空調移機費：400元/臺

2、電話移機費：140元/臺

3、熱水器移裝費：300元/臺

4、寬帶移裝費：90元/臺

5、有線電視移裝費：330元/臺

6、管道煤氣移裝費：200元/臺

（以上均憑購買、辦理）

（三）無法恢復使用的設備按重置價格結合成新結算費用的

無法恢復使用的設備是指房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內，并在對應企事業單位的會計報表的資產明細賬目登記的設備。重置價格是指評估時點于公開市場重新購買該全新狀態機器設備的市場價格或重新生產該機器設備的重置成本。有需要情形的，金額由房地產估價機構評估確定。

（四）停產停業損失

停產停業損失是指被征收人、公有房屋承租人在簽約、搬遷期間因停產停業造成的經濟損失。標準按照被征收房屋房地產市場評估價的10%確定。具體公式為：被征收房屋的房地產市場評估單價×10%×被征收房屋的建筑面積。

被征收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失**過被征收房屋市場評估價10%，并選擇房地產估價機構評估的，停產停業損失的計算公式為：前3年效益÷3×停產停業期限。前3年效益由房地產估價機構根據企業實際納稅情況，結合所在行業的特點進行評估。停產停業期限根據企事業單位實際停產停業時間確定，較長不**過1年。房屋征收決定作出后，企事業單位在征收范圍內繼續生產經營的，對其由此產生的損失不予。

三、早簽早搬獎勵標準

被征收人、公有房屋承租人在規定期限內簽約、搬遷的，給予搬遷獎勵。獎勵標準不**過被征收房屋房地產評估價的5%。具體公式為：

被征收房屋建筑面積小于200㎡（含）的，按被征房屋房地產市場評估單價×5%×被征房屋建筑面積；被征收房屋建筑面積大于200㎡的，大于200㎡以上部分，按被征房屋房地產市場評估單價×3%×（被征收房屋建筑面積－200㎡），合并計算。

區人民作出決定，或被**強制執行的，被征收人、公有房屋承租人不享受早簽早搬獎勵。

四、簽約搬遷補貼標準

（一）搬場費用的補貼

按照被征收房屋建筑面積確定。具體公式為：15元/㎡×被征收房屋建筑面積。補貼不足1，000元，按1，000元計。

（二）裝飾裝修費用補貼

按照被征收房屋建筑面積確定。具體公式為：1，000元/㎡×被征收房屋建筑面積。被征收人、公有房屋承租人認為其裝飾裝修費用**過1，000元/㎡，并選擇房地產估價機構評估的，可由房地產估價機構評估確定；如評估價格低于1，000元/㎡的，按評估價格進行。

（三）未認定建筑面積殘值

未經房地產登記且未經規劃土地部門批準建造的房屋的建筑面積，未經認定為建筑的，給予殘值。殘值的計算公式為：600元/㎡×測繪建筑面積。被征收人、公有房屋承租人有異議的，按造價的殘值評估價進行；如殘值評估價低于600元/㎡的，按殘值評估價進行。

3.2.3室內自行裝修裝飾

根據292號文規定，由協商確定，協商不成的，按以下方案實施。

（1）按照評估確定的重置成新價給予。

（2）室內裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達成協議的，應向出租人支付裝修裝飾費；出租人與承租人有約定或者達成協議的，按約定或者達成的協議處理。

3.2.4搬遷費

參照292號文，住宅類房屋搬遷費按40元/㎡標準補助，對因安置原因造成確實需要二次搬遷的按二次搬遷計算。

商業房屋（含擅改商房屋）的搬遷費按60元/㎡標準補助。

3.2.5臨時安置費

（1）實行產權調換的住宅房屋，被征收人自行安排住處臨時過渡的，征收人應當參照同類房屋市場租金按月支付臨時安置費，支付臨時安置費的計算期限為，自搬遷之日至產權調換房屋交付使用之日，另外再加3個月裝修期臨時安置費。

實行產權調換的非住宅房屋，支付臨時安置費的計算期限為，自搬遷之日至產權調換房屋交付之日，另外再加6個月裝修調試期安置費。實行土地置換的非住宅房屋，支付臨時安置費的計算期限為，自搬遷之日至被征收人與**簽訂土地出讓合同之日，另外再加12個月臨時安置費。

因征收人的責任，延長過渡期限的，應當自逾期之月起增發臨時安置費，逾期1至3個月時按原臨時安置費標準增發50%，逾期4至8個月時按原臨時安置費標準增發70%，逾期9個月以上時按原臨時安置費標準增發**。

（2）實行貨幣的，淮北無證房屋拆遷律師，給予3個月市場租金的臨時安置費。

（3）被征收人使用征收人提供的周轉房的，征收人不支付臨時安置費。

3.2.6停產、停業費

根據292號文，結合項目所在地區實際情況，本項目停產、停業費如下：

（1）能提供與征收決定發布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個月的一次性租賃經營損失。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經營損失。

（2）征收合法經營性房屋引起停產、停業的，根據被征收房屋的區位和使用性質，按照下列標準給予一次性停產、停業費：能依據完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤；不能提供利潤標準的，按上年度**業月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的。

（3）征收加油站、碼頭、礦山、采石場等特許經營項目的房屋及構筑物、其他附著物等引起停產、停業的，停產停業費以經營期內稅后平均利潤或者行業平均稅后利潤為標準，許可證剩余期限**過36個月的按36個月計算，不足36個月的按實際月數計算。

3.2.7擅自改為經營性用途適當費

（1）能提供與征收決定發布日期間隔3年以上的工商營業執照的，：（現經營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金）×擅改部分建筑面積×36月（即3年）。

（2）能提供與征收決定發布日期間隔不到3年的工商營業執照的，：（現經營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金）×擅改部分建筑面積×間隔月份（不足1個月的按1個月計算）。

3.2.8置業補助

參照“292號文”：住宅房屋的被征收人選擇貨幣，但被征收房屋經評估的價格低于該房屋在產權調換情況下本次房屋征收提供的所有產權調換房屋的平均市場評估價格的，房屋征收部門應當將該價差部分作為置業補助支付給被征收人。

結合大鵬新區及本項目的實際情況，本項目置業補助較終以實際結果為準；對于符合產權調換祖屋給予置業補助的，較終單價不能**過產權調換房屋的平均市場評估價格。

3.2.9簽約期限和征收獎勵

被征收人在規定的時限內簽訂協議、按期騰空、交付房屋的，按不**過房屋征收協議確定的金額的5%給予獎勵。3.3【產權調換原則】3.3.1完全產權的住宅房屋產權調換原則（紅本房屋）

符合產權調換政策條件的完全產權性質的住宅房屋按證載面積予以產權調換。

3.3.2不完全產權的住宅房屋產權調換原則

以不完全產權住宅房屋進行產權調換的，其所調換房屋產權仍受相應限制。

（一）已辦理產權登記的房屋（綠本）

“根據“兩規”、《決定》及其配套政策處理取得非商品性質房地產權利證書的住宅房屋，以住宅房屋的房地產權利證書為產權調換基本單位

無證房屋拆遷律師-無證房屋拆遷律師~-淮北無證房屋拆遷律師由北京京坤律師事務所提供。北京京坤律師事務所（）為客戶提供“房屋拆遷,土地征收,行政訴訟”等業務，公司擁有“北京京坤”等品牌。專注于法律服務等行業，在北京 朝陽區 有較高**度。歡迎來電垂詢，聯系人：李吏民。

京坤律師事務所（以下簡稱“京坤律所”）是一家專業從事行政訴訟業務的合伙制律師事務所，是由原在人民法1院、人民檢察1院和律師機構作過的多位資1深律師組建而成。同時我所聘請了一批國內**的法學*和其他專業人員為顧問。京坤律師始終堅持“接受委托誓達使命一息尚存維權到底”的服務理念，奉行強烈的團隊精神，精誠合作，為客戶提供優質*的法律服務。京坤律所主要業務領域是土地征收、房屋拆遷維權，涉到城市房屋征收拆遷、農村集體土地征收、公司企業拆遷、城中村改造、三舊改造、小產權房拆遷、違1法建筑拆遷等。我所維權業務遍及全國各省市，法為被征收人挽回經濟損失近10億元。我所以其專業的服務水準和出色的工作業績，獲得了客戶高度贊譽并獲得較1高人民法1院的認可，我所李吏民律師臧云律師所代理的案件分別被評選為較1高人民法1院典型案例和較1高人們法1院指導案例。我所律師曾先后接受*電視臺《今日說法》、《朝聞天下》、《中國法治報道》，《法制晚報》，《京華時報》，《證券報》等媒體的采訪。