近日，世邦魏理仕發布《2019中國房地產市場展望—寫字樓篇》，報告指出：2017年全年中國寫字樓新增需求**過600萬平方米，創歷史新高。報告預計2019年供應高峰將持續，世邦魏理仕監測的主要17個城市寫字樓新增供應預計接近850萬平方米。*城市中，廣州寫字樓租金預計上漲6%，**全國；二線城市整體空置率上揚，平均租金小幅下行。


報告預計，2019年*城市新增供應380萬平方米，與上一年基本持平。滬深將繼續看到百萬平方米級別的充沛供應，CBD、望京和麗澤區域項目集中上市將迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應預計大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和供應壓力較大。


報告稱，2019-2020年期間新增供應的53%將來自于新興商務區，在面臨去化壓力的同時，地鐵建設的推進將為新興商務區帶來紅利。十三五期間，全國每年將增加地鐵通車里程600公里，二線城市將跨越式追趕完成地鐵網的布設，*城市的網絡覆蓋和密度將繼續提升。交通通達性好，**的寫字樓將受到市場的青睞。


在租金方面，報告預測，CBD新項目集中入市，可能導致短期空置率上浮，但租金的趨勢不會有明顯改變，未來一年整體市場租金持穩的可能更大；


上海、深圳將迎來持續大量供應，租金將略有下調；


廣州寫字樓的租金狀況或許更令人驚喜，報告認為，旺盛的需求與有限的新增供應使得近期租金節節攀升，業主市場特征愈發凸顯，預計2019年廣州寫字樓的租金將上漲6%，**全國。


相比*城市，二線城市的寫字樓市場相對壓力較大。報告預測，二線城市整體空置率上揚，平均租金小幅下行。其中，租金下行壓力較大的市場仍是需求疲弱的沈陽和大連。而供應高峰也將令、武漢和天津的租金繼續承壓。


不過，華東地區依然將是表現較好的二線寫字樓市場，活躍的需求將推升杭州、南京、蘇州三地租金上漲。成、渝兩地的供需平衡也將獲得持續改善，預計成都租金將繼續反彈。


從寫字樓的需求端來看，報告稱2019年金融和科技行業租戶將繼續擔當寫字樓需求增長的主力軍。


此外，受到寫字樓供應高峰、大中型企業對靈活辦公需求的增長以及風險資本的青睞三方面的共同推動，預計主要共享辦公品牌2019年在國內一二線城市的網點數量將以**過50%的速度增長。報告認為，2019年共享辦公將進一步介入中國主要城市傳統甲乙級寫字樓領域，甚至成為主力租戶乃至辦公業主運營整棟樓宇。
共享單車、共享汽車、共享充電寶、共享雨傘……共享之風越刮越烈，這次則是升級版共享辦公室將落地廣州CBD。統計顯示，廣州未來3年增逾100萬平方米**寫字樓，有百億級金礦待開發。但調查顯示，企業話事權逐漸向80后、90后轉移，傳統物業運營方式跟不上白領新需求，如缺乏網絡、彈性上班、社交、個性定制等服務。共享則成為寫字樓創新抓手。


隨著廣州城市的發展，未來幾年**寫字樓不再是天河北、珠江新城*霸天下。根據統計數據，2019年后，廣州新增寫字樓供應將主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年廣州**寫字樓新增供應預計均將**過100萬平方米（含自用）。至2021年，廣州**寫字樓存量預計較2016年末增長**70%。


廣州珠江新城、琶洲、金融城“一江三帶”商務區格局將形成，寫字樓市場的整體格局正迎來又一次改變。2017年年中，廣州核心商圈**寫字樓市場平均租金錄得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金繼續**全市；備受市場看好的琶洲板塊租金漲幅則良好其他商務區。


2017年上半年，金融、TMT、專業服務行業繼續成為琶洲等地新寫字樓吸納主力。戴德梁行數據顯示，上半年辦公面積擴張的企業中，金融類占比36%，TMT占比31%，專業服務占比21%。


變化：80后、90后更青睞共享辦公


天河北寫字樓中，**寫字樓平均租金錄得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是這些寫字樓轉型升級面臨的壓力。怡城物業副總經理寧衛強告訴記者，調查眾多入駐廣州CBD的企業發現，企業話事權正逐漸向80后、90后移交，他們作為受益于移動互聯網的一代，思維邏輯、行為方式等與上一代有顯著不同。


如基于成本原因，多數物管提供標準化服務；但80后、90后喜歡彈性工作時間，IT行業加班就成常態。同時，80后、90后也不喜歡開長會。調查發現，寫字樓會議室使用率越來越低，對于物業所有者來說，收益降低，對于承租者來說，成本增加。另一方面，隨著共享辦公理念的興起，更多白領喜歡如聯合辦公、共享咖啡廳、共享會議室等共享概念的產品。


因此，越秀房地產信托基金旗下維多利廣場、城建大廈、財富廣場、越秀新都會等寫字樓就決定建立智慧云服務平臺、產品服務定制平臺、資源鏈接平臺、泛娛樂社交平臺等四大服務平臺，推出升級版的共享辦公模式。比如物業管理方通過大數據分析決定由若干企業共享1個會議室，白領通過平臺預約就能用。
寫字樓已成城市商務的標志 形式和業態在發生著明顯變化



鋼筋混凝土鑄造的城市里，高樓大廈比肩接踵，其中的寫字樓已經成為城市商務的標志，親歷著每一場經濟時代的變遷。寫字樓的形式和業態在發生著明顯變化，開發商需要更加注重業主和租戶的需求，主要表現為：吸引年輕化，更具創意性和團隊協作能力的人群。


優勢一：形態


傳統的寫字樓形態已經無法滿足現代上班族群對辦公環境以及辦公體驗的要求，他們更重視辦公空間的可持續性及健康程度：


——傾向自由空間，地理位置方面偏好周邊活動豐富；


——還要交通便捷，宜于步行；


——同時更注重資源的平臺化，可創造性地將多種功能融合，從而促進輕松互動，高效辦公，資源共享。


優勢二：專業化


寫字樓是企業辦公和塑造企業形象的載體，與早期商住一體的辦公環境嚴格區分，在建筑技術、標準層高、新風系統、電梯設計、物業管理等方面更加專業，讓企業體驗真正的高速辦公。


優勢三：智能化


所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統、CA：通訊自動化系統、FA：消防自動化系統 、SA：安保自動化系統、BA：樓宇自動控制系統。


優勢四：多樣化


能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一優勢


優勢五：交通便利


便捷的交通，四通八達的路網以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大優勢。


優勢六：人文


寫字樓已經從冰冷的空間逐漸向人文的空間轉變，從單純追求高效向追求精神愉悅轉變。未來寫字樓辦公空間不再是冰冷的水泥盒子，而是充滿情感的文化空間，寫字樓在現在已不僅僅是容納企業經營辦公的場所，更是人與人、群體與群體之間聯互動，達成共享共贏的平臺。


深圳寫字樓從國貿時代到如今，品質不斷提升，未來，高端行業將會越來越多，要求會相對更高，綜合上述，像坂田區寫字樓在交通、建筑用料、格局、景觀、私密性、物業管理、停車場配置等方面都是擁有自身優勢的，租戶也會更加**化、高端化，使用時間也會更長。
**寫字樓市場
根據*一戴維斯研究部市場調研顯示，2019年三季度，**寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區，拉動全市**寫字樓空置率小幅上升，環比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區繼續受供應缺乏影響，空置率維持在較低水平；非核心商務區則表現活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現連續六個季度環比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數環比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區中服地塊及麗澤金融商務區的寫字樓項目在短時間內難以投入使用，預計未來一段時間**寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰。受此影響，預計全市的租平將繼續穩步提升；同時，在較新的城市規劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發明顯，部分非核心商務區如望京等將進一步承接來自核心商務區的需求外溢，進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質量的發展，其樓宇品質、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區域寫字樓市場的成熟與壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業零售市場整體表現仍較平穩，本季度零售市場迎來一個新增項目開業，即位于的天街。根據*一戴維斯研究部市場調研顯示，全市商業零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數環比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網
編輯：wangdc
初期根據客戶要求制定合理的辦公室方案，根據客戶的核心業務及**支持政策**適宜區域的辦公地點，中期協助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠專注于核心業務的發展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期**過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從*2年或者*三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有較少數商務核心會做，而且多數面積都是很小、價格較高的。租期**過三年的，一般業主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業化
寫字樓是企業辦公和塑造企業形象的載體，與早期商住一體的辦公環境嚴格區分，在建筑技術、標準層高、新風系統、電梯設計、物業管理等方面更加專業，讓企業體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統、CA：通訊自動化系統、FA：消防自動化系統、SA：安保自動化系統、BA：樓宇自動控制系統。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節能減排、綠色環保、人文理念上更勝一籌，高端物業形態也讓寫字樓的**大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產證是必須要出示的，如果包租轉租的出租方是否具備原業主提供的協助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。
寫字樓市場發展前景分析

隨著房地產行業發展，與買賣服務成為現在商業地產中的新的產業，2016年，寫字樓發展態勢良好，尤其是在一些**化大都市，那么2017年，它又有著怎樣的發展前景呢，我們看一下。
相當著名投資家之一美國江恩曾說過：順應趨勢，花全部的時間研究市場的正確走勢，盡力保持一致，利潤就會滾滾而來。可見，想要獲取更多價值，率先了解市場至關重要。
市場需求量增加，助力寫字樓市場前景叫好
根據相當新《CBRE大*區房地產市場展望報告》數據整理顯示：中國經濟格局切換，向下的傳統經濟與向上的新經濟交錯而行，中資企業相對進取的經營態勢將使其繼續擔綱寫字樓市場新增需求主力，占比將從2016年的83.4%進一步上行。在傳統金融業方面，2016年金融行業成為寫字樓市場新增需求的主要來源，占比31.4%。而科技行業因行業整合迅速，辦公樓需求也呈現增長迅捷而多變的特點。綜上所言，中國寫字樓市場需求量整體持續增加，這將助力2017寫字樓市場前景叫好。
寫字樓所處的位置，直接影響其發展前景和投資收益
當大多數人還把地段地段還是地段當座右銘時，有遠見的人，早已行動。在國內，、等*城市市場，TMT(科技、媒體、電信)行業辦公樓需求強勁，具有較大影響力的企業辦公選址均傾向于交通便利、配套設施完善的優質寫字樓。所以，不難看出，對于企業而言，在中國經濟驅動下，企業房地產策略中交通便利與優越地理位置，仍舊是未來的重要發展趨勢。

CBRE近日發布的《2019亞太區房地產市場展望》指出，快速變化的商業環境、創新技術應用、用戶體驗提升需求將日益成為影響亞太商業地產市場發展方向的重要因素。




靈活空間解決方案與員工辦公體驗成企業選址寫字樓時的重要考量。





在亞太區，優質寫字樓整體需求將在2019年繼續保持穩定，金融與科技行業租戶仍將是租賃主力。**寫字樓新增供應預計將**過550萬平方米，較2017年增加26%，將創歷史新高。其中七成的新增供應位于印度和中國，且大部分位于非核心區域。


在供應壓力下，租金增幅將低至2%左右。新加坡和澳大利亞的悉尼和墨爾本優質寫字樓租金將呈現積極增長的態勢。中國市場內，廣州寫字樓租金領漲，租金漲幅有限；受新增供應高峰影響，上海和深圳的寫字樓租金面臨下行壓力。


CBRE亞太區研究部負責人金緯博士表示：“面對亞太區市場格局的轉變，租戶企業正在尋求制定更加靈活、適應性更強的企業不動產策略，確保高效應對不斷變化的外部環境。與此同時，愈發激烈的人才競爭也促使員工體驗成為了不動產決策中更加重要的影響因素。”

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