不動產的概念
不動產
《*民法典》百一十五條規定：物包括不動產和動產。對動產與不動產的劃分通常是依據其自然性質是否可以自由移動為標準的。一般來說，凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動，且又不改變其性質和價值的財產，像牲畜、家禽和家具、器皿之類，屬于動產；反之，土地、房屋等不可移動的財產，屬于不動產。《不動產登記暫行條例》章*二條*二款規定：“本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。”
《資產評估執業準則——不動產》將不動產定義為“土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不動產定義與《資產評估執業準則——不動產》一致。
(1)土地。土地是地球的陸地(包括內陸水域、海涂)表層范圍內，由土壤、巖石、礦藏、水、氣候、地質、地貌，以及人類活動對上述要素產生的種種結果所組成的自然經濟綜合體。
土地按照自然形態可以分為山地、丘陵地、臺地、平原等，按照用途可以分為商業金融業用地、工業及倉儲用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農用地、水域用地、特殊（、宗教、監獄等）用地、未利用空閑地等。中國土地利用現狀分類(GB/T 21010—2017)將土地分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地等12個級類。
(2)建筑物。廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構筑物。房屋指由圍護結構組成的能夠遮風擋雨，供人們在其中居住、工作、生產、生活、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所，如住宅、公寓、宿舍、辦公、商場、賓館、酒店、影劇院等。構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

投資性房地產及投資性房地產公允價值評估的概念
按照《企業會計準則*3號——投資性房地產》,投資性房地產是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面，與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產，以及房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產能夠單計量和出售。
當投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的時候，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值計量的房地產應滿足兩個條件：
(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
投資性房地產公允價值評估，是指按照《以財務報告為目的的評估指南》要求，對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。在進行投資性房地產公允價值評估時，應當充分理解相關會計準則的要求以及投資性房地產在企業財務報告中的核算和披露要求。

、以財務報告為目的的評估的定義
以財務報告為目的的評估，是指資產評估機構及其評估人員遵守相關法律法規、資產評估準則及企業會計準則或相關會計核算、披露要求，根據委托對以財務報告為目的所涉及各類資產和負債的公允價值或特定價值進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。
由上述定義可知，以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供意見的一種專業服務。根據編制報告的需求不同，評估對象也不同，但是這些評估對象通常來看是構成財務報告信息所需要的資產、負債和或有負債，如資產減值測試的評估對象可能是具體的單項資產，也可能是資產組或者資產組組合。投資性房地產公允價值評估對象是在投資性房地目核算的房地產資產。金融工具公允價值評估涉及的評估對象包括基礎金融工具，如、債券等基礎資產；也包括金融衍生工具，如互換、掉期等衍生品。非同一主體控制下的企業合并行為，編制合并會計報表時，需要對被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等進行公允價值評估，這時的評估對象是被購買方資產負債表內的資產、負債，以及可以量化的表外無形資產和或有負債。

生產性生物資產的評估程序及清查核實方法
(一)生產性生物資產的評估程序
(1)核實生產性生物資產賬面記錄的內容。分別從外購的生產性生物資產、自行營造或繁殖的生產性生物資產的賬面構成方面了解其核算內容。
(2)選用恰當的方法進行現場勘察。由于生產性生物資產本身所具有的特性，評估現場勘察過程比一般制造業企業更為復雜，技術上存在一定難度，因此應選用恰當的方法進行現場勘察，必要時應利用專家工作。如森林資源資產，應根據其面積、品種、生產期、生產狀況、密度等進行盤點，具體有抽樣法、小班抽查法等。
(3)選用恰當的評估方法評定估算，得出評估結果。根據生產性生物資產的實際情況及所收集的資料情況，分別對成本法、收益法、市場法三種基本方法的適用性進行分析，并選取恰當的評估方法進行評估。
(二)生產性生物資產的清查核實方法
(1)賬證、賬表、賬實核對。獲取生產性生物資產評估申報表，并與明細賬、總賬、資產負債表進行核對；了解生產性生物資產的核算方法及賬面構成內容。
(2)抽樣核實。根據各類生產性生物資產的不同特點，與企業共同商定適當的、滿足評估工作需要的核實方法，必要時利用專家工作。
(3)技術鑒定。生產性生物資產的質量鑒別具有較強的專業性，必要時需聘請專業人員幫助，以便客觀、合理地體現其價值。
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