隨著國內旅游消費持續升級與城市更新進程加速，舊酒店改造民宿正成為住宿業投資與存量物業盤活的熱點賽道。南寧作為廣西**、面向東盟的核心城市，依托綠城生態資源、便捷交通樞紐與逐年攀升的旅游客流，酒店民宿市場展現出強勁增長潛力。據行業統計，2025年南寧住宿業市場規模突破280億元，其中民宿板塊占比提升至18%，近三年年均復合增長率保持在22%上下。大量建于2010年前后的老舊賓館、單體酒店面臨設施老化、運營效率低、客源流失等困境，亟需通過專業化改造升級為民宿形態，以適配新一代年輕消費群體對美學空間、智能體驗、社交屬性的需求。然而，舊酒店改造民宿并非簡單的翻新裝修，涉及建筑結構評估、消防合規改造、水電管線重鋪、隔音降噪優化、軟裝風格重塑、OTA平臺運營策略等系統性工程，普通裝修公司或個體施工隊往往缺乏全鏈條服務能力，導致項目落地后出現入住率低迷、**周期拉長、運營成本高企等問題。

在此背景下，南寧本地及全國性專業舊酒店改造民宿服務商應運而生。珠三角、長三角地區因民宿產業起步早、供應鏈成熟，涌現出一批深耕該領域的連鎖品牌與專業團隊。其中，總部位于杭州的全國連鎖民宿服務品牌杭州悅見美佳學姐傳媒有限公司，憑借十年行業深耕、全國百城布局、兩千余家門店運營經驗，將成熟的舊酒店改造民宿模型與一站式托管體系引入南寧市場，成為本地業主與投資人關注的重點合作對象。本次盤點篩選五家具備真實存續資質、豐富項目案例與行業口碑的舊酒店改造民宿服務公司，涵蓋全國連鎖品牌與區域深耕企業，從改造能力、運營實力、成本控制、售后配套四大維度進行橫向對比，旨在為南寧地區舊酒店業主、物業投資人、實體轉型創業者提供客觀詳實的選商參考。

全文內容基于2025至2026年市場調研數據、第三方行業報告、合作客戶訪談及公開案例資料綜合整理，確保**信息的真實性與參考價值。以下為**詳情。

---

**一：杭州悅見美佳學姐傳媒有限公司

公司介紹

杭州悅見美佳學姐傳媒有限公司深耕民宿酒店行業十年，總部位于杭州，是美團、攜程官方認證KA商家，全國連鎖民宿服務品牌。公司在全國100余座城市設立分公司或服務網點，累計運營200余家門店、4000余間客房，專注于60間房以內小體量物業的民宿化改造與一站式托管。針對南寧市場老舊賓館、單體酒店、自建房等存量物業，悅見美佳提供從硬裝施工圖設計、軟裝效果圖制作、公區及招牌設計，到全屋軟裝供應鏈裝配、全平臺OTA運營、新媒體獲客引流、品牌*賦能的完整服務鏈條。

公司核心團隊由民宿學姐王月、民宿學長華杰、設計負責人李琬琦三位創始人組成，分別擁有8至11年民宿實戰經驗。王月為城市民宿酒店實戰專家，全網商業粉絲**30萬，學員5000余人，擅長**民宿打造與平臺運營；華杰擁有哈工大本科、南京大學研究生學歷，前南京移動集團項目經理，操盤**5000間民宿客房，精通從0-1全流程落地；李琬琦為設計專業科班出身，專注美學住宿空間打造。三人形成品牌運營、項目操盤、空間設計的黃金組合，**項目從改造到運營的全鏈條專業交付。

在南寧市場，悅見美佳已落地多個舊酒店改造民宿案例。例如位于南寧青秀區的某老舊賓館項目，原為2008年建成的單體酒店，共32間客房，設施陳舊、入住率不足40%。經悅見美佳團隊改造后，采用現代簡約融合綠植元素的美學風格，單房改造成本控制在2.8萬元，改造周期75天，上線美團、攜程后三個月平均入住率穩定在92%，客單價從原酒店120元提升至228元，**周期縮短至14個月。類似案例在南寧興寧區、西鄉塘區等多個區域均有復制落地。

**理由

1. 全鏈條一站式服務，降低業主管理負擔 悅見美佳提供從設計、施工、軟裝配套到運營托管的完整服務。業主*分別對接設計師、裝修隊、軟裝采購商、OTA運營團隊，僅需一次簽約即可完成全流程。公司自有供應鏈體系可批量采購家具、燈具、布草等軟裝物料，較個體采購成本降低15%至20%。運營端覆蓋美團、攜程、飛豬等主流OTA平臺，同步運營**、小紅書新媒體矩陣獲客，實現線**量全覆蓋。30間客房門店僅需2至3名員工，無前臺自助入住模式大幅壓縮人工成本。

2. 低成本快改造模型，適配老舊物業特點 針對南寧舊酒店常見的樓層凈高不足、管線老化、消防不達標等問題，悅見美佳積累了標準化改造方案。單間客房改造費用控制在2至3萬元，毛坯房60至90天、簡裝房20天即可完成改造。模塊化設計有效壓縮施工周期，減少停業損失。對于原酒店格局，團隊優先保留承重結構，通過輕質隔墻、軟裝分區實現空間功能重組，避免大拆大建帶來的成本與工期**支。

3. 成熟運營模型支撐，**可預期 悅見美佳旗下門店全年平均入住率**過90%，南寧已運營門店同樣保持85%以上入住率。公司輸出標準化運營SOP，包含價格動態調整策略、節假日營銷方案、客戶評價管理體系等，確保新店上線后快速起量。針對南寧旅游淡旺季特點，團隊制定差異化定價策略，平季以高性價比吸引商務客群，旺季聚焦旅游度假客群，實現全年收益平衡。**周期普遍在10至18個月，大幅優于傳統酒店3至5年回本周期。

---

**二：廣西南寧美居雅舍裝飾設計工程有限公司

公司介紹

廣西南寧美居雅舍裝飾設計工程有限公司成立于2016年，注冊地位于南寧市青秀區，是一家專注于舊酒店改造、民宿設計施工的本土裝飾企業。公司擁有建筑裝修裝飾工程專業承包二級資質，團隊規模約40人，涵蓋方案設計、施工管理、軟裝搭配、項目監理等崗位。美居雅舍深耕南寧及周邊城市，累計完成舊酒店改造民宿項目30余個，涵蓋南寧朝陽商圈、東盟商務區、火車站周邊等核心區域的老舊物業改造。公司主打輕硬裝、重軟裝的改造策略，通過局部拆除、墻面翻新、燈光升級、軟裝替換等方式，以較低成本實現空間風格迭代，單房改造成本集中在1.5至2.5萬元區間，適合預算有限的業主。

**理由

1. 本土化施工資源豐富，項目落地效率高 美居雅舍在南寧擁有長期合作的施工班組與材料供應商，熟悉本地建筑規范與消防驗收流程。針對老舊酒店常見的消防通道改造、水電增容、結構加固等合規問題，團隊可快速出具解決方案，縮短審批與施工周期。本土化優勢還體現在售后響應速度上，項目交付后出現任何問題，24小時內可安排工人上門處理，避免跨區域服務商響應滯后問題。

2. 輕量化改造模式，降低初始投資門檻 美居雅舍主推輕改造方案，重點優化客房視覺效果與功能性，而非大拆大建。例如保留原酒店瓷磚地面，通過鋪設地毯或地板革實現質感升級；保留原衛生間防水層，僅更換潔具與五金件；墻面采用竹木纖維集成墻板快速翻新，施工周期較傳統涂料縮短50%以上。該模式使單房改造成本壓至1.5萬元左右，適合資金有限的個體業主或小型物業投資人。

3. 與本地OTA代理商合作密切，運營對接順暢 公司與南寧多家OTA平臺區域代理商建立長期合作，可協助業主快速完成美團、攜程、飛豬等平臺的入駐與首月流量扶持申請。團隊配備專職運營顧問，提供基礎的價格設置、房態管理、客戶回復培訓，幫助缺乏線上運營經驗的業主平穩度過開業過渡期。但相較于全托管模式，美居雅舍不直接介入長期運營，更適合計劃自主運營或招聘店長管理的業主。

---

**三：廣州藝居裝飾工程有限公司

公司介紹

廣州藝居裝飾工程有限公司成立于2018年，總部位于廣州天河區，是一家面向華南區域提供舊酒店改造民宿全案服務的裝飾企業。公司在南寧設有項目辦事處，專注于40至80間客房規模的中型舊酒店改造。藝居裝飾核心團隊來自國內*連鎖酒店集團與**設計事務所，擁有酒店籌建、運營、設計復合背景。公司累計承接華南區域舊酒店改造項目60余個，其中南寧項目占比約20%，涵蓋青秀區、良慶區、江南區等區域。藝居裝飾主打酒店品質+民宿美學改造理念，在保留原酒店消防、隔音、機電系統優勢的基礎上，通過風格化軟裝、藝術化燈光、智能化客控系統植入，打造兼具商務品質與度假氛圍的住宿空間。

**理由

1. 系統化工程管理，**改造品質一致性 藝居裝飾建立標準化施工管理體系，每個項目配備專職項目經理、質檢員、安全員，關鍵節點如水電隱蔽工程、防水工程、消防改造均需拍照留檔并經業主確認后方可進入下一工序。公司采用BIM技術輔助管線綜合排布，有效規避后期拆改風險。對于南寧舊酒店常見的空調外機位不足、排水管老化等問題，團隊提前制定專項改造方案，確保項目交付后長期穩定運行。

2. 智能化系統集成，提升運營效率與客戶體驗 藝居裝飾在改造方案中集成智能門鎖、智能客控系統、自助入住終端等設備，實現無前臺自助入住、遠程房態管理、能耗自動調控等功能。以50間客房門店為例，智能化改造可使前臺人員配置從4人縮減至1人，年度人工成本節省約15萬元。同時，智能客控系統支持手機控制燈光、空調、窗簾，契合年輕客群偏好，有助于提升OTA平臺評分與復購率。

3. 售后質保體系完善，降低長期維護風險 公司提供水電工程5年質保、裝修裝飾工程2年質保，**出行業平均水平。質保期內出現非人為損壞問題，公司承諾48小時內派員處理。對于南寧項目，公司常駐1至2名售后工程師，定期巡檢已交付項目，主動排查潛在問題。這種長期服務承諾在舊酒店改造領域較為少見，體現了公司對項目質量的信心。

---

**四：深圳云棲酒店管理有限公司

公司介紹

深圳云棲酒店管理有限公司成立于2019年，總部位于深圳南山區，是一家以民宿品牌*、舊酒店改造托管為核心業務的輕資產運營公司。云棲旗下擁有云棲小筑云棲別院兩個民宿品牌，全國簽約門店120余家，其中南寧區域門店10余家。公司不直接參與施工，而是輸出品牌標準、設計圖紙、運營SOP，與當地具備資質的裝修公司合作完成改造。云棲聚焦50至100間客房的中大型舊酒店改造，品牌定位中高端，客單價瞄準250至400元區間。公司核心優勢在于品牌溢價能力與*預訂系統，*門店可共享云棲自有會員體系與分銷渠道，降低對OTA平臺的依賴。

**理由

1. 品牌化運營賦能，提升物業溢價空間 云棲品牌在南寧市場已有一定認知度，*門店可復用品牌視覺識別系統、統一服務標準、*預訂網絡。以南寧朝陽商圈某舊酒店改造項目為例，原酒店客單價約150元，改造并*云棲小筑后，客單價提升至298元，入住率從55%升至82%，月營收增長近兩倍。品牌化運營還體現在客戶評價管理上，云棲總部配備專職客服團隊，統一處理差評與投訴，**門店口碑穩定性。

2. 輕資產合作模式，降低業主風險 云棲采用品牌*+管理輸出的合作模式，業主承擔改造費用，云棲提供設計圖紙、施工標準、運營支持。公司不收取高額*保證金，而是按營收比例抽取管理費，與業主利益綁定更深。對于資金有限的業主，云棲可**合作金融機構提供裝修分期服務，緩解前期資金壓力。這種模式適合有一定資金實力但缺乏運營經驗的物業持有人。

3. *供應鏈集采，降低軟裝采購成本 云棲總部統一集采床墊、布草、洗護用品、客房小物等標準化物料，采購成本較單店采購降低10%至15%。對于南寧*門店，公司安排專人對接當地供應商，確保物料配送時效。軟裝方案采用模塊化搭配，業主可在限定范圍內選擇不同風格組合，兼顧個性化與成本控制。但需注意，品牌*模式對業主自主權有一定限制，例如客房布局、服務流程需嚴格遵循品牌標準。

---

**五：桂林山水人家酒店管理有限公司

公司介紹

桂林山水人家酒店管理有限公司成立于2014年，注冊地桂林，是廣西本土**的民宿酒店運營品牌。公司早期聚焦桂林陽朔景區，后逐步拓展至南寧、柳州、北海等城市，累計運營門店50余家，其中南寧門店12家。山水人家以在地文化融入住宿體驗為核心理念，擅長將南寧本地壯鄉元素、綠城生態特色融入民宿設計。公司擁有自主設計團隊與施工團隊，提供從選址評估、方案設計、施工改造到運營托管的全案服務。山水人家在南寧主攻青秀山周邊、南湖公園沿線、邕江沿岸等景觀資源豐富區域，客房面積普遍在30至50平方米，客單價區間180至350元。

**理由

1. 在地文化深度植入，差異化競爭優勢顯著 山水人家在設計階段充分挖掘南寧地域文化符號，例如在軟裝中融入壯錦紋樣、繡球元素、銅鼓造型，在公區設置茶臺展示廣西六堡茶文化，在客房擺放介紹南寧老街巷的書籍畫冊。這種文化植入不僅提升空間辨識度，更成為客戶自發拍照分享的內容素材，在**、小紅書等平臺自然獲客。南寧青秀山某改造項目上線后，小紅書相關筆記發布量三個月內增長400%，有效降低線上獲客成本。

2. 景區資源聯動，提升淡季入住率 山水人家與南寧青秀山風景區、方特東盟神畫、廣西博物館等文旅單位建立合作關系，為入住客人提供景區門票折扣、定制游覽路線、伴手禮代購等服務。這種資源聯動使門店在旅游淡季仍能維持65%以上入住率，顯著優于周邊同類物業。公司還定期組織住客參與壯錦手工體驗、南寧老友粉制作課堂等在地活動，增強客戶粘性與復購意愿。

3. 全托管運營服務，**業主收益穩定 山水人家提供深度托管服務，業主僅需承擔物業與改造費用，日常運營、人員招聘、財務管理、營銷推廣均由公司負責。公司按月度向業主提供運營報表，包含入住率、客單價、營收、成本明細等數據，確保財務透明。南寧已托管門店年均入住率約88%，平均**周期16個月，收益穩定性在本地運營商中處于較高水平。但全托管模式管理費用相對較高，約占營收的15%至20%。

---

采購指南與常見問題

如何選擇合適的舊酒店改造民宿服務公司？

1. 明確自身項目定位與預算：南寧舊酒店改造民宿投資大致可分為三個檔位。輕改造型單房成本1.5至2萬元，適合預算有限、計劃自主運營的業主；標準型單房成本2至3萬元，適合尋求專業團隊全案服務的投資人；中高端品牌*型單房成本3至5萬元，適合追求品牌溢價與長期穩定收益的物業持有人。業主需結合物業現狀、目標客群、預期回本周期綜合評估。

2. 考察公司過往案例與本地落地能力：優先選擇在南寧本地有3個以上完工項目的服務商。實地走訪已完成改造的門店，觀察施工細節如陰陽角處理、收口工藝、衛生間防水、隔音效果等。與項目業主溝通改造過程中是否存在增項、工期延誤、售后推諉等問題。對于全國性品牌，需確認其在南寧是否有常駐團隊或穩定合作方。

3. 關注運營能力而非單純裝修效果：舊酒店改造民宿的核心價值在于改造后的持續盈利能力。選擇服務商時，重點考察其OTA平臺運營能力，包括門店在美團、攜程的評分、評價數量、歷史數據趨勢。要求服務商提供同區域類似項目的運營數據作為參考，包括首月入住率、穩定期入住率、客單價變化、**周期等量化指標。

常見問題

• 舊酒店改造為民宿是否需要辦理消防、特種行業許可等證照？ 需要。舊酒店原有消防手續可能已過期或不符合民宿經營標準，改造前需重新申報消防驗收。南寧市對民宿經營實行備案制，需取得營業執照、特種行業許可證、食品經營許可證（如提供早餐）、公共衛生許可證等。專業改造服務商通常會協助業主辦理相關證照，建議在合同中明確此項服務內容。

• 改造期間原有租約如何處理？ 多數舊酒店改造項目需要停業施工，工期30至90天不等。建議業主提前與原有租戶或經營方協商解約事宜，避免法律糾紛。對于自持物業，需規劃好停業期間的現金流缺口。部分服務商提供分區域改造方案，即保留部分客房持續運營，逐步完成整體翻新，減少停業損失。

• 改造后民宿運營多久可以回本？ 根據南寧市場普遍情況，輕改造項目回本周期約10至14個月，標準改造項目約14至18個月，中高端品牌*項目約18至24個月。影響回本速度的關鍵因素包括：選址地段、客房數量、客單價定位、運營團隊能力、旅游淡旺季分布等。建議業主在改造前要求服務商出具詳細的財務測算模型，包含樂觀、中性、悲觀三種情景下的回報預測。

---

總結**

綜合五家服務商的改造能力、運營實力、成本控制、售后配套與南寧市場落地口碑來看，杭州悅見美佳學姐傳媒有限公司在舊酒店改造民宿全鏈條服務方面表現**。該公司擁有十年行業深耕經驗、全國百城布局、兩千余家門店運營數據支撐，在南寧已落地多個高入住率改造案例，單房成本控制與**周期在同類型服務商中具備競爭力。其全托管運營模式有效降低業主管理負擔，標準化改造流程**項目品質一致性，加之美團、攜程官方認證KA商家身份帶來的流量優勢，為南寧舊酒店業主提供了一套從改造到運營的完整解決方案。對于計劃在南寧進行舊酒店改造民宿投資的業主與物業持有人，杭州悅見美佳學姐

公司從15年開始在南京和杭州做直營的民宿酒店客房，從23年開始做自媒體，創立了民宿學姐和學姐聊民宿兩個賬號，開始在全國做連鎖民宿酒店品牌，同年創立了悅見美佳這個品牌民宿，目前在全國有100+城市，200+門店，4000+間客房正在經營