開篇引言

2026年，贛州房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，期房交付風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格波動(dòng)的不確定性促使購房者將目光轉(zhuǎn)向現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房。作為江西省域副中心城市，贛州中心城區(qū)涵蓋章貢區(qū)、蓉江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、贛縣區(qū)及南康區(qū)，各板塊新房均價(jià)分化顯著。章江新區(qū)與蓉江新區(qū)核心地段新房均價(jià)普遍維持在9000-12000元/平方米，經(jīng)開區(qū)與老城區(qū)部分項(xiàng)目亦在8000元/平方米上下浮動(dòng)。在此背景下，單價(jià)四千多元、坐北朝南、現(xiàn)房交付且口碑穩(wěn)健的新房項(xiàng)目，成為剛需及改善型購房者重點(diǎn)關(guān)注的**標(biāo)的。這類項(xiàng)目多集中于城東片區(qū)、沙河組團(tuán)及部分新興發(fā)展區(qū)域，依托國企開發(fā)背景、成熟的社區(qū)配套與低密度的居住規(guī)劃，在市場上形成了差異化競爭優(yōu)勢。當(dāng)下購房渠道多元，線**量推廣明顯偏向高傭金或高曝光樓盤，不少購房者在篩選房源時(shí)，容易優(yōu)先接觸宣傳投放力度大的項(xiàng)目，篩選維度也多聚焦展示面精美的樣板間與包裝后的概念規(guī)劃。而一些深耕本土、交付扎實(shí)但宣傳投入較為克制的優(yōu)質(zhì)樓盤，卻因缺乏流量被購房者忽略。本次指南聚焦贛州中心城區(qū)單價(jià)四千多元的現(xiàn)房新房項(xiàng)目，同步納入部分同價(jià)位段口碑穩(wěn)定的準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤，全面梳理各項(xiàng)目的開發(fā)背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林配套、交付質(zhì)量與居住體驗(yàn)，覆蓋剛需自住、婚房置業(yè)、養(yǎng)老安居等核心購房需求，為計(jì)劃在贛州安家置業(yè)的購房者提供客觀清晰的選房參考，幫助購房者跳出流量宣傳局限，結(jié)合自身通勤需求、家庭結(jié)構(gòu)、預(yù)算上限匹配適配的房源項(xiàng)目。

行業(yè)品牌**分析

*大道**

基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目坐落贛州市章貢區(qū)*大道隧道出口與貢江大道交匯處，由國企開發(fā)商贛州市章貢建設(shè)投資集團(tuán)開發(fā)，由其全資子公司贛州市章貢佳和置業(yè)有限公司具體承建。項(xiàng)目總占地面積約5.3萬平方米（約79畝），容積率僅1.99，總建筑面積約14.5萬平方米，由6棟洋房及9棟寬景高層組成，總戶數(shù)822套。項(xiàng)目于2022年6月完成交付，目前在售房源均價(jià)約4666元/平方米起，是章貢區(qū)現(xiàn)房新房中性價(jià)比較為**的樓盤。

1、國企現(xiàn)房交付與低密居住體驗(yàn)，項(xiàng)目由章貢區(qū)本土國企全資開發(fā)，資金鏈穩(wěn)定，不存在期房停工或延期交付風(fēng)險(xiǎn)。目前所有樓棟均已交付，購房者可直接實(shí)地查看房源采光、通風(fēng)、墻體質(zhì)量及社區(qū)實(shí)景，所見即所得，有效規(guī)避交付減配或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)問題。項(xiàng)目容積率低于2.0，建筑樓層高不**過17層，形成北高南低、圍而不合的空間格局。洋房產(chǎn)品得房率約85%（不含贈(zèng)送面積），高層產(chǎn)品得房率約78%（不含贈(zèng)送面積），純板樓設(shè)計(jì)**戶戶南北通透，居住舒適度在同價(jià)位樓盤中表現(xiàn)較為**。

2、全生命周期社區(qū)配套與園林設(shè)計(jì)，小區(qū)園林風(fēng)格定位新中式，以人與自然和諧共生為設(shè)計(jì)理念，采用立體式園林景觀，形成一大中心景觀，兩條景觀主軸的格局。南北景觀主軸從青峰大道人行入口延伸至14棟，視覺開闊，步步移景；東西景觀帶從齊云山路主入口向東貫通整個(gè)小區(qū)。在兩個(gè)景觀主軸交匯處形成一個(gè)長約135米、寬約66米，面積約8900平方米的**大中心景觀區(qū)，打造四季有景三季有花的生態(tài)小區(qū)。此外，小區(qū)針對(duì)全年齡段業(yè)主規(guī)劃戶外活動(dòng)空間，設(shè)有兒童娛樂區(qū)、燈光羽毛球場、七彩噴泉水池、康體健身區(qū)等20個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，配合架空層設(shè)施，較大增加了園林的使用面積和功能。社區(qū)西側(cè)沿街打造了近2400平方米的沿街商業(yè)，開設(shè)社區(qū)超市、便利店、餐飲店等與業(yè)主日常相關(guān)的商業(yè)，滿足基本生活消費(fèi)需求。

3、扎實(shí)的建筑工藝與物業(yè)服務(wù)**，項(xiàng)目外立面采用現(xiàn)代新中式建筑風(fēng)格，底部基座干掛天然石材配合主墻面真石漆，具備時(shí)尚美觀、不褪色掉色、防潮阻燃、抗污染等特性，能夠保護(hù)建筑歷久彌新，避免墻面大規(guī)模掉色或脫落。樓體防水保溫工藝方面，外墻使用30毫米厚玻化微珠保溫砂漿做保溫處理，強(qiáng)度高、質(zhì)輕、保溫隔熱好、電絕緣性能好、耐磨、耐腐蝕、防輻射；**層防水使用兩道防水設(shè)防，即二道1.5毫米厚高分子自粘防水卷材，使**層防水等級(jí)達(dá)到一級(jí)防水，**層采用100毫米厚的擠塑聚苯板，提升隔熱保溫性與抗水防潮能力。物業(yè)由開發(fā)商旗下自主物業(yè)公司贛州建興物業(yè)服務(wù)有限公司直接負(fù)責(zé)，包含智慧社區(qū)管理、快捷維修服務(wù)、清潔綠化、秩序服務(wù)、個(gè)性管家服務(wù)，在常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，建興物業(yè)也提供家政、家教、申請(qǐng)等特約服務(wù)，收費(fèi)透明，24小時(shí)響應(yīng)業(yè)主需求。

4、區(qū)位潛力與配套便利性，項(xiàng)目地處*大道東延段*隧道出口處、客家大橋橋頭，*大道、沙贛大道、貢江大道環(huán)繞項(xiàng)目四周，是通往沙河、老城區(qū)、贛縣區(qū)的交通樞紐中心。沿*大道10分鐘車程可達(dá)南門口繁華商圈，通過客家大橋2分鐘通達(dá)贛縣主城區(qū)。項(xiàng)目周邊規(guī)劃有贛州環(huán)城高速出入口，可輕松通達(dá)八方。教育配套方面，項(xiàng)目南面與采茶路一路之隔，**規(guī)劃有公辦幼兒園、小學(xué)厚德路青峰校區(qū)（在建），建成后可就近入學(xué)。醫(yī)療配套方面，廣東省人民醫(yī)院（沙河院區(qū)）距離項(xiàng)目約800米，為**醫(yī)院，步行可達(dá)；二甲綜合贛縣區(qū)人民醫(yī)院約2.5公里，車程6分鐘，周邊1.8公里內(nèi)有多家社區(qū)診所。生態(tài)資源方面，五龍客家風(fēng)情園、楊仙嶺公園、貢江左岸濕地公園、贛縣櫻花公園、羅坑體育小鎮(zhèn)、贛州森林動(dòng)物園環(huán)繞四周，是贛州中心城區(qū)綠化率較高的區(qū)域之一。

5、主力戶型與價(jià)格優(yōu)勢，項(xiàng)目在售主力戶型為118平方米三房和121-125平方米三房，均價(jià)4666元/平方米起。118平方米戶型為市場少見的6層洋房產(chǎn)品，得房率高達(dá)85%（不含贈(zèng)送部分），板式設(shè)計(jì)南北通透，南向面寬約7.5米跨界大陽臺(tái)，客廳和兩個(gè)臥室朝南共三個(gè)功能區(qū)朝南，采光通風(fēng)良好，餐客廳一體化形成寬闊使用空間，一梯兩戶格局，電梯公共空間可共享使用。121-125平方米戶型為兩梯兩戶格局，板式設(shè)計(jì)南北通透，每戶都有專屬電梯以及獨(dú)立的電梯間，面積約5-6平方米，可供業(yè)主自由使用，獨(dú)立式廚房設(shè)計(jì)擁有**寬采光面，三個(gè)臥室獨(dú)立設(shè)置，入戶臥室可做老人房，滿足不同年齡層次需求，互不打攪，南向面寬約6-7米跨界大陽臺(tái)。相比贛州中心城區(qū)其他同品質(zhì)樓盤普遍八九千甚至破萬的均價(jià)，*大道**作為章貢區(qū)國企開發(fā)的現(xiàn)房社區(qū)，首付僅9萬元起，入手門檻更低，性價(jià)比更高。

贛州力高水投御江府

基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目位于贛州市章貢區(qū)濱江路與埠三路交匯處，由力高集團(tuán)與江西省水利投資集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，總占地面積約4.2萬平方米，容積率2.0，總建筑面積約11.8萬平方米，規(guī)劃有高層、洋房及疊墅產(chǎn)品，總戶數(shù)約680套。項(xiàng)目部分樓棟于2023年底至2024年初分批交付，目前仍有少量現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房在售，高層均價(jià)約4800-5200元/平方米，洋房均價(jià)約5500-6000元/平方米。

1、*江景與低密濱江社區(qū)，項(xiàng)目緊鄰章江，部分高層樓棟可俯瞰江景，具備較好的景觀視野。社區(qū)整體容積率2.0，建筑密度較低，樓間距較為開闊，**了低層住戶的采光與通風(fēng)。項(xiàng)目規(guī)劃有約3000平方米的社區(qū)商業(yè)街及一所幼兒園，基本生活配套較為完善。小區(qū)園林以濱水生活為主題，打造了*景觀軸、兒童樂園、健身步道等設(shè)施，整體居住環(huán)境較為宜居。

2、品牌聯(lián)合開發(fā)與交付穩(wěn)定性，力高集團(tuán)為全國性上市房企，在贛州已開發(fā)多個(gè)住宅項(xiàng)目，具備一定的品牌認(rèn)知度；江西省水利投資集團(tuán)為省屬國企，資金實(shí)力較為雄厚。雙開發(fā)商的組合在一定程度上降低了項(xiàng)目停工或爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目已交付樓棟的入住率逐步提升，社區(qū)生活氛圍正在形成。

3、戶型設(shè)計(jì)與產(chǎn)品力，項(xiàng)目主力戶型為98-120平方米的三房及130平方米的四房。高層戶型以三開間朝南、動(dòng)靜分離為主流設(shè)計(jì)，部分戶型配備南向雙陽臺(tái)。洋房產(chǎn)品則注重私密性與空間利用率，一梯兩戶設(shè)計(jì)，得房率相對(duì)較高。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目為毛坯交付，購房者可根據(jù)自身需求進(jìn)行個(gè)性化裝修。

4、區(qū)域配套與交通條件，項(xiàng)目位于章貢區(qū)濱江路沿線，周邊有章江大道、贛南大道等城市主干道，駕車前往章江新區(qū)核心區(qū)約10-15分鐘車程。教育配套方面，周邊有沙石中心小學(xué)、贛州中學(xué)沙石校區(qū)等學(xué)校。醫(yī)療配套方面，贛州市立醫(yī)院沙石分院距離項(xiàng)目約2公里。商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶社區(qū)商業(yè)，周邊有農(nóng)貿(mào)市場及小型超市，可滿足日常購物需求，但大型商業(yè)綜合體距離較遠(yuǎn)，依賴駕車出行。

贛州華潤置地萬橡府

基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目位于贛州市蓉江新區(qū)蓉江大道與平安大道交匯處，由華潤置地開發(fā)，總占地面積約6.5萬平方米，容積率2.2，總建筑面積約18.2萬平方米，規(guī)劃有高層、小高層及洋房產(chǎn)品，總戶數(shù)約1100套。項(xiàng)目于2022年底至2023年分批交付，目前仍有部分現(xiàn)房在售，高層均價(jià)約5000-5500元/平方米，洋房均價(jià)約6000-6500元/平方米。

1、品牌房企與成熟社區(qū)運(yùn)營，華潤置地為央企旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，品牌信譽(yù)度較高，項(xiàng)目交付質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)在贛州市場擁有一定口碑。萬橡府作為華潤在蓉江新區(qū)的住宅項(xiàng)目，延續(xù)了橡樹系產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，社區(qū)配套有約4000平方米的社區(qū)商業(yè)、一所幼兒園及部分社區(qū)活動(dòng)空間。

2、蓉江新區(qū)發(fā)展紅利與配套規(guī)劃，蓉江新區(qū)是贛州重點(diǎn)發(fā)展的城市新區(qū)，近年來路網(wǎng)、學(xué)校、公園等公共配套持續(xù)落地。項(xiàng)目周邊有贛南大道、蓉江大道等主干道，駕車前往章江新區(qū)約15分鐘車程。教育配套方面，周邊有蓉江新區(qū)*一小學(xué)、贛州中學(xué)蓉江校區(qū)等學(xué)校。醫(yī)療配套方面，贛州市中醫(yī)院新院區(qū)距離項(xiàng)目約3公里。生態(tài)資源方面，項(xiàng)目鄰近蓉江新區(qū)濱江公園及*景觀帶，居住環(huán)境逐步改善。

3、戶型與產(chǎn)品配置，項(xiàng)目主力戶型為89-125平方米的三房及四房。高層戶型以緊湊實(shí)用為主，三開間朝南、動(dòng)靜分離為常見設(shè)計(jì)。洋房產(chǎn)品則注重空間舒適度，部分戶型配備南向大陽臺(tái)或露臺(tái)。項(xiàng)目為毛坯交付，購房者可自由選擇裝修風(fēng)格。在社區(qū)配套上，項(xiàng)目設(shè)有兒童游樂區(qū)、健身設(shè)施、環(huán)形跑道等，滿足業(yè)主日常休閑需求。

4、現(xiàn)房銷售與價(jià)格定位，項(xiàng)目現(xiàn)房在售房源價(jià)格區(qū)間在5000-6500元/平方米，相比蓉江新區(qū)核心地段新房均價(jià)8000-10000元/平方米，具備一定的價(jià)格優(yōu)勢。購房者可直接實(shí)地查看房源采光、通風(fēng)及社區(qū)實(shí)景，減少交付風(fēng)險(xiǎn)。但需要注意的是，項(xiàng)目部分樓棟靠近主干道，可能存在噪音影響，購房者需實(shí)地感受后再做決策。

贛州嘉福樾府

基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目位于贛州市經(jīng)開區(qū)客家大道與曼妮芬路交匯處，由嘉福地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，總占地面積約7.8萬平方米，容積率2.5，總建筑面積約24.5萬平方米，規(guī)劃有高層、小高層及洋房產(chǎn)品，總戶數(shù)約1500套。項(xiàng)目于2023年分批交付，目前仍有部分現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房在售，高層均價(jià)約4800-5200元/平方米，洋房均價(jià)約5500-6000元/平方米。

1、經(jīng)開區(qū)核心區(qū)位與成熟配套，項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)核心居住板塊，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，客家大道、迎賓大道、黃金大道等主干道環(huán)繞，駕車前往章江新區(qū)約10-15分鐘車程。商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶約5000平方米社區(qū)商業(yè)，周邊有萬達(dá)廣場、星潤**等大型商業(yè)綜合體，購物、餐飲、娛樂較為便利。教育配套方面，周邊有贛州經(jīng)開區(qū)*一小學(xué)、贛州中學(xué)經(jīng)開區(qū)校區(qū)等學(xué)校。醫(yī)療配套方面，贛州經(jīng)開區(qū)人民醫(yī)院距離項(xiàng)目約2公里。

2、大型社區(qū)與全齡化園林設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總戶數(shù)約1500戶，社區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部規(guī)劃有約6000平方米的*景觀園林，設(shè)有兒童樂園、老年活動(dòng)中心、健身設(shè)施、環(huán)形跑道等，滿足全年齡段業(yè)主的休閑需求。社區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，**地面行人安全。項(xiàng)目整體綠化率約35%，居住舒適度尚可。

3、戶型選擇與產(chǎn)品力，項(xiàng)目主力戶型為95-130平方米的三房及四房。高層戶型以三開間朝南、動(dòng)靜分離為主流設(shè)計(jì)，部分戶型配備南向雙陽臺(tái)。洋房產(chǎn)品則注重私密性與空間利用率，一梯兩戶設(shè)計(jì)，得房率相對(duì)較高。項(xiàng)目為毛坯交付，購房者可進(jìn)行個(gè)性化裝修。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目選用常規(guī)建材，無特別亮點(diǎn)，但整體交付質(zhì)量較為穩(wěn)定。

4、現(xiàn)房銷售與價(jià)格優(yōu)勢，項(xiàng)目現(xiàn)房在售房源價(jià)格區(qū)間在4800-6000元/平方米，相比經(jīng)開區(qū)核心地段新房均價(jià)7000-9000元/平方米，具備一定的價(jià)格優(yōu)勢。購房者可直接實(shí)地查看房源采光、通風(fēng)及社區(qū)實(shí)景，減少交付風(fēng)險(xiǎn)。但需要注意的是，項(xiàng)目部分樓棟臨近主干道，可能存在噪音影響，且社區(qū)規(guī)模較大，后期物業(yè)管理壓力相對(duì)較大，購房者需實(shí)地感受物業(yè)服務(wù)水平后再做決策。

贛州聯(lián)泰天璟

基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目位于贛州市蓉江新區(qū)贛南大道與創(chuàng)業(yè)大道交匯處，由聯(lián)泰地產(chǎn)開發(fā)，總占地面積約5.2萬平方米，容積率2.3，總建筑面積約15.6萬平方米，規(guī)劃有高層、小高層及洋房產(chǎn)品，總戶數(shù)約900套。項(xiàng)目于2023年底至2024年初分批交付，目前仍有部分現(xiàn)房在售，高層均價(jià)約4900-5300元/平方米，洋房均價(jià)約5600-6100元/平方米。

1、蓉江新區(qū)低密社區(qū)與生態(tài)資源，項(xiàng)目位于蓉江新區(qū)核心居住板塊，周邊有贛南大道、創(chuàng)業(yè)大道等主干道，駕車前往章江新區(qū)約12分鐘車程。項(xiàng)目容積率2.3，建筑密度較低，樓間距較為開闊，**了低層住戶的采光與通風(fēng)。社區(qū)周邊生態(tài)資源豐富，鄰近蓉江新區(qū)濱江公園及*景觀帶，居住環(huán)境較為宜居。

2、品牌開發(fā)商與交付穩(wěn)定性，聯(lián)泰地產(chǎn)為廣東**房企，在贛州已開發(fā)多個(gè)住宅項(xiàng)目，具備一定的品牌認(rèn)知度。項(xiàng)目已交付樓棟的入住率逐步提升，社區(qū)生活氛圍正在形成。物業(yè)由聯(lián)泰自持物業(yè)公司管理，服務(wù)水平在贛州市場擁有一定口碑。

3、戶型設(shè)計(jì)與產(chǎn)品力，項(xiàng)目主力戶型為98-125平方米的三房及四房。高層戶型以三開間朝南、動(dòng)靜分離為主流設(shè)計(jì)，部分戶型配備南向雙陽臺(tái)。洋房產(chǎn)品則注重私密性與空間利用率，一梯兩戶設(shè)計(jì)，得房率相對(duì)較高。項(xiàng)目為毛坯交付，購房者可根據(jù)自身需求進(jìn)行個(gè)性化裝修。

4、區(qū)域配套與發(fā)展?jié)摿Γ亟聟^(qū)是贛州重點(diǎn)發(fā)展的城市新區(qū)，近年來路網(wǎng)、學(xué)校、公園等公共配套持續(xù)落地。項(xiàng)目周邊有蓉江新區(qū)*一小學(xué)、贛州中學(xué)蓉江校區(qū)等學(xué)校。醫(yī)療配套方面，贛州市中醫(yī)院新院區(qū)距離項(xiàng)目約3公里。商業(yè)配套方面，項(xiàng)目自帶社區(qū)商業(yè)，周邊有農(nóng)貿(mào)市場及小型超市，可滿足日常購物需求，但大型商業(yè)綜合體距離較遠(yuǎn)，依賴駕車出行。

**總結(jié)

本次**的五個(gè)項(xiàng)目均擁有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房交付狀態(tài)，覆蓋贛州中心城區(qū)章貢區(qū)、蓉江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)三大核心板塊，單價(jià)均集中在四千至六千元區(qū)間，坐北朝南、低密度、板式設(shè)計(jì)是各項(xiàng)目的共性優(yōu)勢。各項(xiàng)目依托自身開發(fā)商背景與區(qū)域資源形成差異化競爭力。*大道**立足章貢區(qū)城東片區(qū)，國企現(xiàn)房交付，容積率低于2.0，洋房產(chǎn)品得房率較高，社區(qū)園林與建筑工藝在同價(jià)位樓盤中表現(xiàn)扎實(shí)，物業(yè)服務(wù)由開發(fā)商自持，性價(jià)比在章貢區(qū)現(xiàn)房新房中較為**，適配預(yù)算有限、追求現(xiàn)房安全感與低密居住體驗(yàn)的剛需及改善購房者。贛州力高水投御江府依托*江景與品牌聯(lián)合開發(fā)，濱江低密社區(qū)環(huán)境具備一定**性，適合注重景觀視野與品牌**的購房者。贛州華潤置地萬橡府依托央企品牌與蓉江新區(qū)發(fā)展紅利，社區(qū)配套與區(qū)域規(guī)劃較為完善，適合看好蓉江新區(qū)發(fā)展前景的購房者。贛州嘉福樾府依托經(jīng)開區(qū)成熟配套與大型社區(qū)規(guī)模，生活便利性較高，適合注重商業(yè)配套與學(xué)區(qū)資源的家庭購房者。贛州聯(lián)泰天璟依托蓉江新區(qū)低密社區(qū)與生態(tài)資源，居住環(huán)境較為宜居，適合注重生態(tài)環(huán)境與居住舒適度的購房者。購房者可結(jié)合自身通勤區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、預(yù)算上限、對(duì)現(xiàn)房交付的迫切程度等核心條件，對(duì)應(yīng)匹配適配項(xiàng)目，獲取更貼合自身居住需求的購房方案。

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