不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法

*.一條 根據(jù)《* 地區(qū)*總局關(guān)于*推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，**本辦法。

*二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，*.一年抵扣比例為60%，*二年抵扣比例為40%。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

*三條 納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值**過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

不動(dòng)產(chǎn)原值，是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購置原價(jià)或作價(jià)。

上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

*四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起*13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

*五條 購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起*13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

*六條 納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，威海代理記賬，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

*七條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

　　不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100.%

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。

*八條 不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

*九條 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅

額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

　　依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

　　按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起*13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

*十條 納稅人注銷*登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

*十一條 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。

對不同的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

*十二條 納稅人分期抵扣不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)據(jù)實(shí)填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表附列資料。

*十三條 納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?/p>

用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在納稅人建立的臺賬中記錄。

*十四條 納稅人未按照本辦法有關(guān)規(guī)定抵扣不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額的，主管*機(jī)關(guān)應(yīng)按照《*人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

八納稅人主營業(yè)務(wù)收入成本率異常

1、計(jì)算公式：指標(biāo)值=（收入成本率-全市行業(yè)收入成本率）/全市行業(yè)收入成本率；收入成本率=主營業(yè)務(wù)成本/主營業(yè)務(wù)收入。一般而言，企業(yè)處于自身利益的考慮以及擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的需要，主營業(yè)務(wù)成本都會(huì)呈現(xiàn)增長的趨勢，所以成本變動(dòng)率一般為正值。如果主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率**出預(yù)警值范圍，可能存在銷售未計(jì)收入，多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題。預(yù)警值：工業(yè)企業(yè)-20%——20%，商業(yè)企業(yè)-10%——10%

2、問題指向：主營業(yè)務(wù)收入成本率明顯****業(yè)平均水平的，威海經(jīng)區(qū)代理記賬那個(gè)好，應(yīng)判斷為異常，需查明納稅人有無多轉(zhuǎn)成本或虛增成本。

檢查**：檢查企業(yè)原材料的價(jià)格是否上漲，企業(yè)是否有新增設(shè)備、或設(shè)備出現(xiàn)重大變故以致影響產(chǎn)量等。檢查企業(yè)原材料結(jié)轉(zhuǎn)方法是否發(fā)生改變，產(chǎn)成品與在產(chǎn)品之間的成本分配是否合理，是否將在建工程成本擠入生產(chǎn)成本等問題。九進(jìn)項(xiàng)稅額變動(dòng)率**銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率

1、計(jì)算公式：指標(biāo)值=（進(jìn)項(xiàng)稅額變動(dòng)率-銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率）/銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率；進(jìn)項(xiàng)稅額變動(dòng)率額=(本期進(jìn)項(xiàng)-上期進(jìn)項(xiàng))/上期進(jìn)項(xiàng)；銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率=(本期銷項(xiàng)-上期銷項(xiàng))/上期銷項(xiàng)。

2、問題指向：納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額變動(dòng)率**銷項(xiàng)稅額變動(dòng)率，納稅人可能存在少計(jì)收入或虛抵進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)**核查納稅人購銷業(yè)務(wù)是否真實(shí)，是否為享受稅收優(yōu)惠政策已滿的納稅人。

3、預(yù)警值：10%

檢查**：

檢查納稅人的購銷業(yè)務(wù)是否真實(shí)，是否存在銷售已實(shí)現(xiàn)，威海代理記賬有多少，而收入?yún)s長期掛在“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收帳款”科目。是否存在虛假申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅問題。結(jié)合進(jìn)項(xiàng)稅額控制額的指標(biāo)進(jìn)行分析，控制額**過預(yù)警值，而銷售與基期比較沒有較大幅度的提高，實(shí)地查看其庫存，如果庫存已沒有，說明企業(yè)有銷售未入賬情況，如果有庫存，檢查有無將購進(jìn)的不符合抵扣標(biāo)準(zhǔn)的固定資產(chǎn)、非應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目進(jìn)行虛假申報(bào)抵扣的情況。十納稅人主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率異常

1、計(jì)算公式：指標(biāo)值=（主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率-全市平均主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率）/全市平均主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率*100；主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率=本期期間費(fèi)用/本期主營業(yè)務(wù)收入。

2、問題指向：主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率明顯**行業(yè)平均水平的，應(yīng)判斷為異常，需要查明納稅人有無多提、多攤相關(guān)費(fèi)用，有無將資本性支出一次性在當(dāng)期列支。

檢查**：

檢查“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”和“其他應(yīng)付賬款”等科目的期初期末數(shù)進(jìn)行分析。如“應(yīng)付賬款”其他應(yīng)付賬款”出現(xiàn)紅字和“預(yù)收賬款”期末大幅度增長等情況，威海高區(qū)代理記賬那個(gè)好，應(yīng)判斷可能存在少計(jì)收入，對這些科目的詳細(xì)業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行詢問；對企業(yè)銷售時(shí)間及開具發(fā).票的時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)，并要求提供相應(yīng)的舉證資料。檢查納稅人營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用的增長情況并判斷其增長是否合理，是否存在外購存貨用于職工福利、增送等問題，檢查企業(yè)采購的的渠道及履約方式，是否存在返利而未沖減進(jìn)行稅額；對企業(yè)短期借款、長期借款的期初、期末數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，是否存在基建貸款利息擠入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用等問題，以判斷有關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用是否資本化，同時(shí)要求納稅人提供相應(yīng)的舉證資料。

《會(huì)計(jì)法》*36條明確規(guī)定：“不具備設(shè)置條件的應(yīng)當(dāng)委托經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立從事會(huì)計(jì)代理記賬業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)代理記賬。代理記賬作為一種新穎的會(huì)計(jì)解決方案和新的社會(huì)性會(huì)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目，正被越來越多的創(chuàng)業(yè)者所接受。

　　代理記賬是指將本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、記賬、報(bào)稅等一系列的會(huì)計(jì)工作全部委托給**記賬公司完成，本企業(yè)只設(shè)立出納人員，負(fù)責(zé)日常貨幣收支業(yè)務(wù)和財(cái)產(chǎn)保管等工作。

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