辦公地址：上海市閔行區莘莊地鐵站北廣場雅致路215號置業大廈7樓（閔行區人民法院旁） 電 話：159 2121 9899 
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上海房地產律師網：，是上海市**所、市級文明所、市級**所，房產律師團隊創辦的法律網站，專業提供商品房、二手房買賣、房產租賃、房產陪購、房產繼承、離婚房產、建筑工程等律服務，成功承辦過房地產案件數百起。新閔所成立于1985年，位于閔行區莘莊地鐵北廣場，2008年，新閔已躍居在上海900家律所前5位，并屢獲“上海市**律師事務所”、“上海市文明律師事務所”、等殊榮。 
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吳宇律師，男，42歲，重點大學法學碩士，7年法律專業學習，專業從事房地產法律工作15年，*全國和上海市法學會會員、律師協會會員、上海市律師協會“建筑房地產專業律**”委員，擁有律師資格證書和企業法律顧問資格證書，吳律師曾就職于上海昊理文律師事務所、現為新閔律師事務所高級合伙人及建筑房地產事務部部長，上海房地產律師網（）創辦人、**律師，及多家建筑房地產公司的常年法律顧問。吳律師的主要業務領域為：房地產開發、建筑工程、竣工驗收、違約索賠 ?訴訟代理、房地產糾紛、一、二手房陪購、商品房買賣糾紛、二手房買賣糾紛等訴訟與非訴訟法律服務。 

問： 

合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續履行的，如何處理? 

答： 

按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》*一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。 
對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定;二、雙方不能協商確定的：(一)原則上可比照較相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無較相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。 
最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。 

問： 

“?二手房?”?買賣合同中，因房屋質量問題引發糾紛，出賣人應如何承擔房屋質量瑕疵擔保責任? 

答： 
買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由于?“?二手房?”?買賣中的標的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。 

    上海市新閔律師事務所成立于1985年5月18日，總部位于上海市閔行區。作為一家具有近25年歷史的律師事務所，新閔所的成長見證了近年來中國律師業的迅速崛起。自創立以來，新閔所一直遵守律師執業規范，堅持以建立具有**視野的*國內大所為目標，力求以合理的價格向國內外客戶提供各種形式的高質量、*的法律服務。2008年上海九百余家律師事務所中，新閔所的規模已****位。

    新閔所是一家綜合性律師事務所，客戶群包括**機構、中國企事業單位、外商投資企業、民非企業等。非訴與訴訟并重是新閔所的特色之一，新閔所提供的法律服務產品涵蓋公司、外商投資、房地產與建筑工程、知識產權、勞動關系、教育、爭端解決等業務領域。新閔所還專門成立了律師顧問團以團隊的形式為閔行區民政局、教育局及其數百家下屬單位提供法律服務。
 
    新閔所的律師團隊包括近90名經驗豐富的的律師，部分律師執業時間**過20年，有些還是上海市**律師顧問團成員和閔行區**律師顧問團成員。我所多位律師曾擔任上海市東方廣播電臺“東方大律師”節目嘉賓，部分律師還在國外法學院和律師事務所學習工作，能與有不同文化背景的客戶交流。
  
    新閔所與國內多家律師事務所建立有廣泛的業務合作關系，同時還與美國、比利時、日本、新加坡、中國香港、閩臺等國家地區的律師事務所有業務往來，可以為客戶的跨地區業務和**業務提供多方面的法律支持。