廣告是一個從產品到消費者的過程，其投放效果好壞是一個綜合性的問題，其影響因素包括項目定位、廣告創意、視覺表現、賣點提煉等等，不可否認的是，媒介作為廣告信息到消費者的“最后一英里”起到了至關重要的作用。

　　廣告是一個從產品到消費者的過程，其投放效果好壞是一個綜合性的問題，其影響因素包括項目定位、廣告創意、視覺表現、賣點提煉等等，不可否認的是，媒介作為廣告信息到消費者的“最后一英里”起到了至關重要的作用。

　　一、大眾媒體樹品牌，小眾媒體促銷量

　　大眾媒體具有覆蓋面廣、受眾數多和*性強的三大特點，有助于項目和企業造聲勢、樹形象、立品牌，訴求重點在"平面表現的形式"上面，屬"明線"通路。小眾媒體則具有低成本、針對強、見效快的優勢，在大眾媒體炮火掩護下，幫助項目實實在在的進行消化，故該訴求重點是在于明明白白的"賣點"，屬"暗線"通路。在實際操作中，一般明暗交替、互動推進。

　　二、大眾媒體打頭炮，小眾媒體補充和強化

　　樓盤推向市場之初，啟用的廣告形態應該是先導性、告知性的，應使用大眾媒體。根據對閩臺十個著名樓盤推向市場之初的統計，80%首先使用報紙，20%使用電視，然后再使用各種媒體強化品牌印象。

　　三、新聞性軟文啟動市場，商業廣告跟進斷后

　　市場啟動是一個"煮開水"的過程，新聞性廣告具有*性和可信度兩大特點，它可以輕易突破人們對廣告本能的心理防線，正好適合用來"溫柔"地撕開市場，在不動聲色中**消費者的心智高地。如上海熱銷的黃浦**(花園)就是采用"新聞啟動法"，先借助新聞性廣告把"上海西藏南路住宅板塊"炒熱炒熟，然后立即商業廣告跟進，鎖定"黃浦**是西藏南路住宅板塊的*和**羊"，結果市場反應*，推出當天狂售138套，創造滬上十月樓市奇跡。總之，"廣告未動，新聞**"是操盤高手慣用的"**锏"。

　　四、軟性廣告晚報類有效，硬性廣告晨報類有效，專業性雜志軟硬兼施軟性廣告以文字解說的形式出現，閱讀起來較為繁雜和耗時，不太適合行色匆匆、惜時如金的"晨報式"讀法，由于上班時間緊迫，晨報類主要是以"瀏覽"為主，故要以大標題或色彩跳躍的大畫面(硬性廣告)來搶奪瞬間眼球。

　　相反，晚報類恰好是"休閑閱讀"方式為主，人們下班后一身輕松，一茶一報慢慢品味，此時即使有再繁雜再耗時的軟文，都可以消遣的起。時下，隨著房地產在全國的一片火熱，各個城市也涌現出許多專業性的雜志。專業性雜志雖然不及大眾媒體范圍廣，但它具有費用低、針對性強、收藏性好等優點，它的主要讀者都是需要買房的消費者，所以可以用軟硬兼施的辦法，硬性廣告樹形象，軟性廣告循循善誘。所以只有深諳其中之道，才能做到"排兵布陣"時了然于胸，以少博多，把廣告的較佳效果發揮到較致。

　　五、夾報軟性廣告比硬性廣告效果好

　　夾報的好處在于，一是費用相對較低，二是由于紙張的差異而比較**搶眼球，但同時也給人一種非正規、低檔和*性不夠的負面印象，因此不適宜做硬性品牌形象類的宣傳。但可以充分利用它的"搶眼球"和"低成本"的優勢，投放一些軟性說教類的廣告。

　　六、形象廣告前半周有效，促銷廣告后半周有效一般來說，前半周的報紙廣告費用相對較低，且房地產廣告量也相對較少，此期間適宜投放"積累"型的形象類廣告。而對于短平快"急功近利"型的促銷類廣告，則較好放在后半周投放，根據人腦的記憶弧線圖分析，三天之后記憶線陡然下跌，換言之"記憶點"在三天之內能保持在較理想區間，后半周投放促銷類廣告的"記憶點"正好吻合周末看房購房的售樓"鐵律"。因此說，促銷廣告在后半周投放效果較為理想。

　　七、媒體組合拳威力較大

　　根據科學測驗，兩種媒體作用于人一次的效果，比一種媒體作用與人兩次的效果要高30%，例如我們看"黃浦**"這四個字，報紙電視各一次，可記一個月，報紙上看兩次只能記二十天。因此，廣告運行應從不同時間、不同地理空間、不同傳播渠道*進行，全面互補。據國外資料顯示：100萬元廣告費割裂地使用，比整合使用效果低20%，亦即：整合使用只需80萬元，便可達到非整合廣告100萬元之功效。所以要學會點面結合，長短兼濟地整合使用有限的廣告資源。

　　八、滯銷的解決之根本點在于找到準確的“通路”

　　通路即渠道，當房子賣不動時，千萬別沖動地向廣告狂轟濫炸一番，盲目性出擊既浪費錢財又難以打中目標消費者。實踐證明，較好的方法是"讓房子找主人"。房子本無好壞之分，每套房子天生就有愛它的主人存在，關鍵點在于他們是否有相遇的緣分，故此時廣告的"通路"準確與否尤顯重要，"通路"順暢，一石三鳥，"通路"不暢，三石難中一鳥。所以先自問，滯銷的房源符合哪類消費者購買，他們在哪里?如何找到他們?通過怎么樣的渠道才能把相應的信息"送到群眾較需要的地方去"?若拿捏準了對應的"渠道"，相信對樓盤的"解套"將起到事半功倍之功效!

　　九、節假日后三天的廣告效果比節前的效果更理想廣告較怕擠堆，尤其是有競爭樓盤的同臺上演，效果大打折扣不說，還有可能陷入被廣告"汪洋"淹沒的命運。節前的廣告較容易"塞車"，大家都擠成一堆上演"廣告暴力"，一時洛陽紙貴，價格飛漲;而節后卻冷冷清清，廣告價位暴跌也鮮有人問津，人們都認為此階段是節前廣告的消化期，且消費波峰剛過故廣告不宜出擊。其實不然，人們對諸如房子之類的大宗消費品的消費意識不是隨機性的，而是一定的印象疊加過程，節后幾天恰好是進攻的"真空"，一是"眾人皆睡我*醒";二是費用相對較低，可以大張旗鼓宣傳;三是由于節假期間新聞信息的斷檔，節后急需補給，所以不僅報紙零售量猛增且閱讀也將更加仔細，廣告效果指數當然也隨之飆升。

　　十、大盤靠品牌帶動銷售量，小盤靠銷量樹品牌大盤一是由于銷售周期長，二是廣告費用總量較大，所以具備"以品牌帶動銷量"的營銷模式要件，依附品牌支撐走完全銷售路線，而小盤由于案量小和宣傳費用所限，適合走短、平、快的"銷量"路線，當以快速的銷量創造營銷**時，品牌也自然隨之而來。

　　最后需補充一點，以上所有觀點僅就一般規律相對而言，具體到個案的特殊性，還是那句老話"具體問題具體分析"，要因時、因地和因人的不同而采取更具針對性的營銷策略。

　　

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