****房該不該限購？江蘇高院vs南京**，半路殺出西安市**霸氣文件！！！

西安市人民**辦公廳關于調整我市住房交易政策有關問題的通知

各區、縣人民**，市人民**各工作部門、各直屬機構：

為引導合理住房需求，抑制投資投機性購房行為，穩定住房價格，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，現就調整我市住房交易政策有關事項通知如下：

一、 2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、**港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區域范圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。

通過**裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受前款規定限制。

二、自本通知下發之日起，在住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。經批準引進的各類人才除外。西咸新區參照執行。

　　西安市人民**辦公廳

　　2017年6月25日

西安市**這份文件釋放了強烈的依法行政信號：**裁決、直系親屬贈與、繼承等住房不限購！但是有些地方**依然牛逼哄哄，認為行政權大于**權。例如這兩天，網絡上熱傳兩份文件↓↓↓

一份是江蘇省高級人民法院辦公室 在5月31號簽發的，其中規定：****房產不受地方**限購政策影響。而另一份是 南京市房地產市場綜合執法辦公室 在本月7號簽發的，其中明確：因****取得的房產，按住房限購政策執行。

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為何法院和**會出示

兩個截然相反的規定呢？

****房產到底受不受限購政策影響呢？

法院 :

“不限購”

網絡**傳的江蘇省高級人民法院的這份內部文件，得到一位內部人士的確認。

文件中措辭嚴厲：個別地方出臺文件，要求****也要適用住房限購政策，一些法院執行局機械套用，在**公告中特別提示這一點，嚴重影響****成交率以及**財產處置工作。

文件中認為，****是基于公權力行使的強制執行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為，只受法律約束，不受地方性房產限購政策影響。

**部門 :

“限購”

而發布文件確認****房產必須符合**限購條件的，南京市房地產市場綜合執法辦公室則明確表示，****的買受人，是不特定的社會公眾，這與一般市場交易中的自主買賣，沒有本質差別。而且，****的房產競買人，在取得不動產權證書滿3年后，才能辦理轉讓合同備案和登記手續。

該辦公室工作人員：

'調解和判決是針對特定事和特定人，人群范圍肯定是特定的，****面向的人就多了。所有人，只要你符合的，都可以來。假如說，你是外來人到了南京，南京本地的已經在執行限購政策了，那他要到這邊來參加****，如果不具備資格的話，參加了****，說白了南京的限購政策也就是形同虛設了。'

而江蘇省高級人民法院的文件中要求，各級法院在****中，嚴禁出現“****適用房產限購政策”的提示說明，應當告知競買人****房產不受限購政策影響。不動產登記部門接到執行法院在****成交或裁定以物抵債的裁定書和協助執行通知書之后，應當依法辦理登記，拒不協助辦理登記手續的，依法采取強制執行措施。法院的一位內部人士稱，目前，江蘇省高院正在研究協調處理此事。

南京市房地產市場綜合執法辦公室的這位工作人員說，他也注意到網**傳的江蘇省高院的這份文件，但由于是內部文件，無從查證。

“他如果公示出來，發到我們這邊，我們可以一起研究一下這個事情怎么弄。我們都不知道情況，所以說憑一個內部文件，就讓我們執行，怎么可能呢？”

這位工作人員說，昨天上午開始他們就嘗試與省高院進行溝通協商這個問題。

江蘇省兩部門截然相反的聲音讓人一頭霧水。

對于****房是否屬于限購范圍的問題，

其他省市又是如何規定的呢？

昨天中午，記者先后咨詢了多個推行房產限購政策的城市，在北上廣深等地，****房產必須符合**限購條件，是主流的做法。

北京市住建委工作人員：

“受限購政策影響的。要不然不就都可以買了嘛，那不就都去**了。判決的是沒有辦法的。”

記者：“判決的和調解的都不受限購政策影響。”

北京市住建委工作人員：“對，只要跟賣相關的。”

上海市房產交易中心工作人員：

“****如果是強制**的話，就不涉及限購。如果不是的話，那購房者必須要符合上海限購政策。材料里面會有一個法院的判決書或是裁定書或是調解書，**行還有一個協助執行通知書，這種屬于強制**。購買人的話，如果是強制**，有這些文件的話，就誰都可以買。”

廣州天河區房產交易中心工作人員：

“**行出了**成交確認書，法院也出了協助執行書，我們肯定要按照法院規定來做的。但是法院和**機構會先查你有沒有資格購房的。”

深圳市某承接****的**行：

“如果你要購買****的房子，必須符合深圳市頒布的限購政策。”

目前，關于地方**的限購政策，是否影響到****領域，在國家層面，沒有統一的規定。法律界人士認為，****行為本身，是法院為了**債權人的合法權益，而行使的**權，不應該、也不可能受地方**階段性政策的約束。

北京廣衡律師事務所主任趙三平：

'我認為法院受理申請人的申請，對被執行人的財產通過****的形式予以執行，這是法律賦予法院的**權。那么，法院行使**權，使得強制執行的申請人的債權得以實現，也就是**公正的最后一步得以體現。所以說，法院在強制執行中委托**的行為本身也是**權的體現。因為****以法院生效的文書作為執行依據來進行**。這種情況下，**、**部門如果對抗的話，那就是對抗的法律，法院有權通過強制執行的手段把這個問題解決了。'

但也有**部門的人士認為，限購是**宏觀調控，如果****不受限購政策影響，必然會有投機者通過****，繞開**的限購政策。那樣，將導致**宏觀調控樓市的目的，在一定程度上落空。

限購政策下, 還有****房可買, 還可以做按揭

杭州限購限貸不斷升級，好多「曲線買房」的路子被堵上，婚也白離了，所以很多人迅速的復婚去了；外來購房者到四縣市轉一圈，再去杭州的法子也失效了，目**行得通的只有人才落戶（全日制本科文憑等），不過如果文憑或職稱沒達要求，也不是個法子。

于是，不限購的****房，又成為很多人的無奈之選。以前關注法拍房，是去揀漏的，現在可完全不一樣。

近日淘寶****網上，不少杭州限購區的低總價法拍房拍出了高溢價率，有些甚至比同類二手房**出一大截。

3月26日，廣廈天都城天月苑一套100.8㎡的住宅**，在淘寶****網上共計吸引了59850次圍觀，175次加價，較終價格拍到了139.1萬，折合單價1.39W/㎡。

天都城天月苑法拍信息截圖

將近1.4w的價格，什么概念？比它63.8萬的評估**了一倍多，評估價即使偏低，較終**過**的溢價率，還是少見的。更何況天月苑組團是2005年交付的房子，房齡不新，這套房子的裝修也一般。擱在中介平臺上，正常的天月苑的房子，近期二手房成交價格在1.1W/㎡左右。

這套法拍房的得主，比二手房正常購買的渠道，單**了近3000元/㎡。

這不只是個例，較近****上，類似的例子很多。比如金都夏宮、新明半島、廣宇東承府等低價房源，價格都比正常二手房成交**。

一套金都夏宮西荷院87㎡的房子，價格拍到118.5萬，單價1.36萬/㎡，而夏宮正常二手房市場成交價為1.1W/㎡。

金都夏宮法拍信息截圖

也就是說，購買一套金都夏宮或天都城的法拍房，現在要多掏20幾萬的錢。這兩個樓盤，一個在臨平山北，一個在臨平星橋，都算不上是特別好的地段。而且，20多萬，可是總價的20%啊！說句難聽的，樓市正常期，房價要漲20%是較不容易的。

法拍房這么俏的原因不難猜，尤其是現在，在所有曲線入杭的漏洞都被堵上之后，法拍房可能是一的，達不到戶口或社保要求的外地購房者，被允許在杭州買住宅的渠道了。

更何況，現在拍下法拍房已經不需要支付全款，基本都可以使用銀行貸款，如果你符合要求，較高可貸額度是較終**價款的70%。

在那之前想要在杭州購房的人們也想過很多辦法，比如通過中介在四縣市購房，落戶后迅速出手給下家，當然這也是要有代價的，不便宜，也要好幾萬。

這些路子走不通了，杭州的「購房門檻」越抬越高，如果市場還是不可控，估計還會繼續演變下去。

現在出現的這些「高價」法拍房，主要還是集中在低總價的區域，比如臨平，比如閑林，這些或者是曾經的庫存重災區，或者是長年并沒有得到很好發展的地方，直到去年，大量外地購房者的涌入，讓他們的價格終于看到了翻身的希望。

但除了「低價」之外，它們似乎再難找出強有力的吸引人的理由。而以**過市場價如此之多的代價去購買，我們是否可以這樣想：當下，為買杭州限購區的一套房，值得多花這么多錢嗎？

當然，如果你是非本地戶籍購房者，有文憑這個敲門磚，就不用花這個冤枉錢。（所以盆友們，你看，文憑還是值錢的。好好學習，天天向上！）另外，你也可以從今日起開始繳納杭州社保，兩年后就可在杭買房。雖然那是兩年后的事。

這20%的購房成本究竟值不值，博的還是2年內杭州的預期。

兩年內，同一小區其它正常的二手房是否會上漲20%，縱使杭州整體向好，但這種周期性的漲跌還是難以預估的。好在房子是現房，到手后可以自住，或者出租，可以算進收益。

但如果你急著找一套自住的房子，那還是可以去****上淘一淘，畢竟短周期內的漲跌，和你不會有太大關系。

1、根據較高人民法院11月25日的公告，目前具備網絡****資格的只有五家：淘寶網（）、京東網（）、人民法院訴訟資產網（）、公拍（）、中國**行業協會網（）。其實，你只要關注淘寶就行了，房源多，**方便。

2、一定要去實地查看，尤其是要看是否已經騰空。有些****的房子，會標注，房東承諾，**成交后三個月內騰退。這樣的房子一定要注意，房子拍下來之后，法院也沒法**他們能夠準時騰退。

3、正常的產權完整的房子**一般過戶是沒問題的，也不需要額外增加費用，如果是有些產證未能辦理完整，你就需要多留一個心眼，問清楚，是否還需要額外補交費用。

4、**的時候不要斗氣，選擇****，本來就來撿便宜的，如果為了賭氣，跟人家抬價，那就得不償失了，有些人很可能就是人家叫來托價格的，希望賣貴一點，你一斗氣，就上了他的套。定好一個心理價位，**了就不買！

5、如果你準備按揭的，一定要問清楚，這個房源是否提供按揭。成都按揭找看破

6、最后一點，是個彩蛋哦！**的時候看清楚是*幾次**，如果*一次**，沒人出價，你不要著急，等他流拍，*二次**的時候，起拍價會打個八折，如果又流拍了，*三次再打八折，當然，如果*三次**，你如果想買，就趕緊下手，否則就要變賣了，變賣相對來說不是很透明規范，基本上是直接成交了。

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