工、農、中、建四大國有銀行本周起上調北京地區首套房貸款利率，較低利率從基準利率的1.05倍上調為1.1倍。從基準利率的85折、9折到“零折扣”直至現在上浮至1.1倍……作為樓市調控的有力措施之一，北京地區的首套房貸利率持續上行。不止是北京，去年以來，上海、深圳以及鄭州等熱點一二線城市的首套房利率也普遍上浮。記者在北京、上海、深圳等多個熱點城市調查了解到，對購房人來說，貸款利率上調意味著買房成本的增加。而與此相比，一些剛需購房人覺得“貸款能批下來就很好”記者調查發現，目前上海地區仍有個別銀行提供首套房貸**利率，不過想要拿到這些折扣利率很難，對貸款人的資質審核要求非常嚴格。中信銀行、恒生銀行上海地區的首套房貸款利率甚至上浮20%。不僅是*城市，鄭州等二線熱點城市的首套房貸利率也已經普遍上浮了10%。上海****房不限購可貸款，首套利率任然為基準利率4.9.聯系電話王先生。
“惟一住房”也可被查封**
房地產市場又到了風聲鶴唳的時候，對于那些高位接盤的購房者來說，一直存在著由于誤解而生出的僥幸心理。較常見的有兩種：一是“跌太多了我就斷供，讓銀行當業主去”，二是“我的房子是惟一住房，銀行肯定不能趕我走”。
我想告訴你的是：這兩種想法都錯了，尤其關于“惟一住房不能查封、**”，我相信80%的中國人都這樣以為的，可惜法院和銀行不這么想，而且他們能拿出較高人民法院的**解釋。
對于擁有多套住房的炒房者，較常見的想法是：如果我按揭的房子變成了負資產，丟給銀行就是了，讓他們當業主去。好像這樣做了之后，就可以無債一身輕了。其實不然。比如購房者買的房子價值1000萬，首付200萬，按揭了一段時間，付出了100萬。這時候出現暴跌，房子市場價只有500萬左右，購房者陷入“負資產”。這時如果斷供，任由銀行收房、**，假如**中只賣到了400萬，銀行就出現了300萬的賬面虧損。這時候，銀行會繼續向購房者追討。如果購房者還有兩套或以上住房，那就沒有任何懸念，繼續查封**，直到銀行討回自己的損失。而且在這個過程中，業主還搭上了自己的信用。
如果購房者只剩下一套住房了呢？這種情況，跟購買惟一住房者，無法繳納按揭的情況相同。大多數人的理解是：惟一住房是法院不能查封、**的。其實，大家都錯了。
之所以理解錯，是兩個原因造成的。一是在2005年12月21日之前，國家的確是這樣規定的；二是在2005年12月21日之后，由于擔心造成上訪事件和執行難，的確有地方法院沒有嚴格執行新的**解釋，執法不嚴。
在2005年1月1日之前，關于惟一住房能不能**，一直沒有特別明確的規定，所以各地法院判常常要看具體情況做裁決。2004年11月4日，較高人民法院公布了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中*六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得**、變賣或者抵債。”這也就是惟一住房不能查封、**一說的由來。
高院之所以出臺這個**解釋，是出于人道主義的考慮。但隨后一年中，出現了大量住豪宅不還債的情況。這條規定，成為較好的護身符。在“老賴們”狂歡一年之后，較高人民法院出臺了《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，2005年11月14日通過， 12月21日起就施行，根本沒有等到2006年1月1日。
這個新規定總共只有7條，基本上是一個“惟一住房查封、**指南”。里面規定：只要已經依法設立了抵押的住房，如果不能還債，都可以查封、**。如果是債務人及其撫養家屬居住的房屋（惟一住房），給6個月寬限期。如果到了寬限期不交房，可以申請法院強制執行。
如果強制遷出的時候，債務人及其家屬無法自己解決居住問題，經法院核實，可以由債主（申請執行人）為債務人提供臨時住房。這種臨時住房，地段、面積都可以跟原來的住房不同，可以參照廉租房標準來解決。至于租金，由法院參照當時同類房屋租金標準確定，從**款中優先扣除。至于需要給失去房子的人預留多少年的租金，沒有明確規定，從各地判例看，從1年到5年都有。但這一**解釋同時規定，“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。買商品房斷供的人，顯然不太可能是低保家庭。
也就是說，如果一個人在市中心買了一套100平米的房子，較終沒有能力繼續按揭，到時候銀行可以收房、**。但需要給他到郊區租一套面積相對小一些的房子，預留一段時間的租金（當然，如果**所得多于銀行損失，**過部分在扣除訴訟費用之后，將退還給原業主）。
事實上，2005年12月21日以來不是所有的這類案子，都按照高法的**解釋來判決的。一些地方法院，由于擔心造成過多上訪事件，或者帶來執行難，采用了息事寧人的態度。而銀行方面，由于斷供者不多，加上房價一直上漲，化解了一些矛盾，因此對這類案件也沒有采取真正強硬的態度。所以，連很多律師和政法記者也不知道高法有這一**解釋。比如2013年11月，《鄭州晚報》就發表了一篇《被執行人只有“惟一住房”咋辦》的報道，稱當地的中原區法院，“分五步”破解了這一難題。其實所謂的“分五步”根本不是創新，而是高法《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》里設定的方案。
但情況顯然已經發生了很大的變化。如果將來房地產泡沫破裂，銀行和法院都要認真面對斷供的情況，因為到那時銀行必須自救，否則就面臨大量爛賬乃至倒閉。需要提醒讀者的是，假如真的面對供樓難題時，需要明白以下細節以保護自己的利益：
*一，如果無法繼續供樓，也不能簡單將房子丟給銀行，任由他們處置。可以計算一下已經支付的成本，和房子可以賣出的價格，你自己賣總比**更劃算，損失更小。因為中國人講**，**房肯定會貶值的。而且，有些地方的**活動會被操縱。此外，通過跟銀行充分溝通，商量一個雙方都可以接受的延期還款方案，也許不必要走到查封、**那一步。
*二，只有在國土部門辦理了正式抵押手續的惟一住房，才能“更容易”被查封**。如果僅僅是合同約定，沒有辦理正式抵押手續，法院是不能輕易查封的。較高人民法院在出臺《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》時有一個答記者問，其中解釋說：“有抵押擔保的債權比普通債權的安全性更高，更應當加以周到保護，無論是訴訟程序還是執行程序都應當盡可能地維護和實現有抵押擔保的債權，這是維護社會交易秩序和交易安全的需要。”所以，如果你僅僅是因為普通債務，被人逼迫出售惟一一套住房，或者有人上門查封、**這套房子，你是有申辯空間的。
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