購房繳稅時(shí)，房屋套數(shù)不同，稅率也有不同；房屋套數(shù)一般指家庭名下有幾套房，那么“家庭”的范圍又包括哪些人？

一、家庭名下房屋套數(shù)如何界定?

首套：指個(gè)人購買房屋時(shí)，以家庭為單位，無住宅。

二套：指個(gè)人購買房屋時(shí)，以家庭為單位，僅有一套住宅，此次購房為購買*二套住宅。

一住宅：指出售房屋時(shí)，以家庭為單位，僅有一套即所出售的住宅。

注意：

界定上述首套、二套、一住宅時(shí)，非國有產(chǎn)權(quán)的房屋、尚未繳納契稅的商品房、非住宅的房屋均不計(jì)算在內(nèi)。

外地人在大連購房，需承諾以家庭為單位在戶口所在地的房屋情況，可在稅務(wù)部門寫《具結(jié)**》，內(nèi)容真實(shí)。或提供戶口所在地?zé)o房證明。

二、“家庭”的范圍是什么？

家庭：購買及出售房屋時(shí)，家庭的范圍包括夫妻雙方與未成年子女。

例子：

唐先生和于女士育有一子，有一套住宅登記在孩子名下。2014年兒子16周歲，此時(shí)唐先生購房，應(yīng)按二套計(jì)算契稅；若2017年購房，此時(shí)兒子成年，則唐先生購房按首套計(jì)算稅費(fèi)。

三、契稅、個(gè)稅與家庭名下房產(chǎn)套數(shù)有什么關(guān)系？

1.契稅

2.個(gè)人所得稅

申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，有兩種征收方式：

一種為申請核定征收，稅率為：住宅為計(jì)稅價(jià)格的1%，非住宅為計(jì)稅價(jià)格的2%；

一種為查實(shí)征收，按照房屋的計(jì)稅價(jià)格與原購房發(fā)票值及合理費(fèi)用間計(jì)算差額，稅率為：差額的20%；

征收條件：

(1)個(gè)人出售滿5年且是家庭一住宅的，免征個(gè)人所得稅；

(2)個(gè)人出售不滿5年或不是家庭一住宅的，征收個(gè)人所得稅；

如房屋為二人或二人以上多人共有，則個(gè)人所得稅可以按各個(gè)共有權(quán)人家庭住宅套數(shù)分別計(jì)算是否可以免個(gè)人所得稅。例如張三與李四為共有權(quán)，各占50%的份額，房屋已滿5年，張三家庭名下**一套住房，李四家庭名下仍有其它住宅房屋。則申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，張三可以按其所占份額申請減免個(gè)人所得稅，李四可以按其所占份額繳納個(gè)人所得稅。

買二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

 杭州的王先生花了536萬給兒子買了一套200平米的房子做婚房，房款都付清鑰匙也拿到了，準(zhǔn)備過戶時(shí)出事了。原房東惹上官司，房子被法院查封了。房東欠下一屁股債，拿不出錢，也拿不出房子，難道500多萬就這么打了水漂？王先生不知該如何是好。

536萬的婚房就這么飛了？

王先生兒子30多歲，和女友打算結(jié)婚。為了讓兒子婚后生活輕松一些，就打算全款為兒子買套婚房。去年年底，經(jīng)過近1個(gè)月的看房，王先生較終看中杭州某小區(qū)一套200平米的二手房，房款共計(jì)536萬元。

和房東見面后，雙方相談甚歡，王先生一次性付清了所有款項(xiàng)，拿到了鑰匙，接下來只要去房管局辦理房屋過戶手續(xù)，房子就正式是王先生的了，沒想到，就在這個(gè)關(guān)鍵的地方卡了殼。

在辦手續(xù)過程中，法院突然將房子查封了，王先生多次質(zhì)問房東，才知道，房東自己開了公司，運(yùn)營狀態(tài)不好，欠了一屁股債，身上還有沒了結(jié)的官司，王先生的500多萬也被房東拿去還債，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房東還不出錢，法院就只能把房東名下這套房子查封了。

如今，王先生騎虎難下，錢已經(jīng)付出去拿不回來，雖然手里有鑰匙和房屋買賣合同，可是法院查封了房子，如果去告房東，可房東也是一屁股的債，既還不出錢，也拿不出房子，這500多萬就沒了？這可怎么辦？

●律師說法

浙江峰翔律師事務(wù)所 孫嘉偉律師

王先生可提出查封異議

針對王先生的困惑，孫律師認(rèn)為，王先生的房子應(yīng)該可以拿回來。

在本案中，王先生已經(jīng)支付了全部房款，也已經(jīng)取得了房屋鑰匙，就此可以看出，王先生已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋，只剩下去房管局辦理過戶登記這一個(gè)步驟。

根據(jù)《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的*十七條：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給*三人，*三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；*三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果*三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

本案中，王先生的房屋買賣行為完全符合該法律法規(guī)的規(guī)定，因此，王先生可以向查封法院提出查封異議，要求法院解除查封，因此，王先生還是可以辦理過戶手續(xù)，**自身權(quán)益的。

買二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

孫律師就王先生的案子，還提出了在二手房買賣過程中，買房者可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，房屋買賣過程中，要明確賣方是否為房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)出售該房屋；

其次，買賣房屋之前，需要詳細(xì)了解一下這套房屋是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)；

*三，在買賣房屋過程中，需要了解一下，該房屋是否有抵押、擔(dān)保，能否正常進(jìn)行交易；

*四，房東身上是否還有官司，是否會(huì)有導(dǎo)致房屋被查封的案件存在，就像本案王先生這樣；

最后，買賣的這間房屋是否已經(jīng)出租，因?yàn)橘I賣不破租賃，若該房屋已租賃給他人，即使該房屋已經(jīng)過戶至買方名下，也無法正常使用該房屋。

至于如何規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，孫律師表示，首先，要做到先向賣方核實(shí)房產(chǎn)證信息，可以要求賣方至房管處查詢該房屋的基本情況，若賣方與房產(chǎn)證上所有權(quán)人并非一致，可以要求賣方出具經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的產(chǎn)權(quán)人委托其進(jìn)行交易的授權(quán)文件；其次，買方可到房屋處進(jìn)行實(shí)際查看，主要查看房屋是否有人租賃，若真的有人進(jìn)行租賃，就要向賣方及租戶核實(shí)，租賃期限是不是早于房屋過戶的期限；最后，買家記得到法院門戶網(wǎng)站查詢房東是否涉及執(zhí)行、訴訟案件，確保一切無異后再簽合同、付房款。

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