**寫字樓市場

根據*一戴維斯研究部市場調研顯示，2018年三季度，**寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區，拉動全市**寫字樓空置率小幅上升，環比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區繼續受供應缺乏影響，空置率維持在較低水平；非核心商務區則表現活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現連續六個季度環比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數環比和同比分別上漲3.7%和11.4%。

由于CBD核心區中服地塊及麗澤金融商務區的寫字樓項目在短時間內難以投入使用，預計未來一段時間**寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰。受此影響，預計全市的租平將繼續穩步提升；同時，在較新的城市規劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發明顯，部分非核心商務區如望京等將進一步承接來自核心商務區的需求外溢，進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質量的發展，其樓宇品質、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區域寫字樓市場的成熟與壯大。

零售市場

零售市場方面，2018年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業零售市場整體表現仍較平穩，本季度零售市場迎來一個新增項目開業，即位于的北京天街。根據*一戴維斯研究部市場調研顯示，全市商業零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數環比和同比分別上升1.2%和2.7%。

來源：房訊網

編輯：wangdc

深圳寫字樓整棟出租如何選擇？投資趨勢如何？

世界自由貿易中心：2015年以來，北京、上海、深圳**寫字樓租金漲幅明顯。北京**寫字樓租金漲幅較三年曾經幾近翻倍，深圳**寫字樓租金在三年間亦完結了30%以上的增加。在宏觀經濟增速放陡峭住所商場調控的布景下，*城**寫字樓租金仍可以持續增加，優質寫字樓保值、增值的功用由此可見。越來越多的境內外安排出資者初步進入*甚至二線城市的優質寫字樓整棟生意商場。據我們核算，2017年上半年深、廣兩地寫字樓整棟生意總額約500億元人民幣。

寫字樓物業出資門檻較高，關于出資研討和處理才干也提出了更高的要求。站在資產處理的角度看待寫字樓整棟生意，至少應在以下三個方面做到深度考慮。

一、出資抉擇計劃

在打開對出資物業本身的盡職查詢（如地段、產品、價格等）之前，明晰本錢的“兩觀”關于出資抉擇計劃或許更為重要。

（1）本錢的“價值觀”—安全性VS盈利性

尋求安全性的本錢與尋求盈利性的本錢在“價值觀”上存在差異。安全性本錢以保本為主旨，盈利性本錢以逐利為政策。價值觀的不同抉擇了兩種本錢關于項目價值的判別會有天壤之別的效果。我們曾飽嘗出資人托付研討南京商辦物業商場，并針對某新式商務區的兩棟寫字樓出資價值給出判別。讓我們感到意外的是，出資人并沒有選擇新式商務區的兩棟寫字樓，而是將資金投向了老到商圈的一座**性歸納體。從不同的角度看，三個項目均具有出資價值。新式商務區成長快，資產增值快，但風險相對高；老到商圈已趨于穩定，資產增值亦平穩，風險相對低。終究選擇出資哪個項目不只取決于項目本身，更取決于本錢的“價值觀”。

（2）本錢的“財富觀”—現金流VS 資產價值（此處特指固定資產價值）

現金如流，資產如池。現金與固定資產均為財富的不同表現方式，二者互為依托，并無優劣。但出資人在選擇出資項目時總是依據已有的財富結構來配備未來的財富結構。因而，選擇現金仍是選擇資產是在出資抉擇計劃前需明晰的問題。我們看到大多境外本錢在選擇項目時均選用表征現金流的政策，即內部收益率（IRR）或許凈現值（NPV）來判別項目。許多優質項目以當時時點租金反算內部收益率或許凈現值，難以抵達酬謝要求而被拋棄。但是，相同的這些項目卻被國內本錢競相收購。原因即在于，國內本錢（尤其是大型金融安排）更垂青優質項目的資產增值預期以及依據資產估值的金融杠桿作用。

二、物業處理（維護/改造）

物業處理就是通過對修建和機電設備的維護減緩物業在運用進程中的折舊，一向給租戶以較佳的運用體驗。優異的物業處理令寫字樓給人以歷久彌新的感受，一同減緩資產價值隨時刻的折損。如建成于1973年的中國香港怡和大廈，40年后的今天仍然保持著中國香港高端寫字樓的商場方位，租金與1998年建成的世界金融中心一期（IFC）相差無幾。反觀內地某些寫字樓，建成時硬件質量抵達世界水準，但由于物業處理不善，若干年之后便淡出高端商場。還有一些占有中心區位的寫字樓由于定位限制導致產品落后，此類項目的硬件改造是必不可少的環節。如2012年高和本錢整體收購上海靜安區*企業大廈，然后對其進行從外立面到內部公共空間的整體改造，使之更契合中心商務區的氣質，然后完結了資產價值的拉升。

三、租務處理

一般來講，租務處理的政策有兩點：*一，從現金流(cash flow)的角度看，需在處理期內完結租金收入的穩定性和增加性；*二，從資產價值(asset value)的角度看，需求**寫字樓的保值和增值。在復雜多變的商場環境下，歸納考量租金、租期、面積和租戶質量，完結兩個政策的平衡是租務處理的精華。現金流的流入部分(cash inflow)抉擇于“租金”、“租期”和“承租面積”三個政策。三者可以數字衡量并在租務處理中動態控制，然后與現金流政策相共同。“租戶質量”難以衡量，但一般可以從“品牌影響力”、“作業方位”、“物業運用需求”三個方面考慮。現如今位于深圳這個經濟體系高速發展的城市，投資整棟寫字樓是較具有高回報的手法，那么一個好的較具價值的房源以及優質的物業管理團隊去哪尋找，讓我們一起看一下深圳和地集團。

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