截至11月29日，純商品住宅期房存量達33530套，同比去年增長189%，供應井噴、滯銷是主因


繼土地單日成交12塊地、成交總價316.46億元刷新紀錄之后，又迎來住宅供應高峰。11月27日，9個住宅項目獲得預售許可，合計3969套房。事實上，已連續多月供應井噴，在出租不佳的情況下,庫存量也隨之增長。據中原地產對純商品房（包括限房價項目，不包括共有產權房）的統計數據顯示，截至11月29日，純商品住宅期房存量增長189%。


近4000套住宅獲預售入市


11月27日，9個住宅項目獲得預售許可，合計3969套房。獲準入市的住宅項目主要為限房價項目，包括佑安府（佑安家園）、碧桂園瑯輝（瑯輝小區）、**·悅欣匯（悅欣嘉園）、中海云筑（云錦佳園）。過去兩年土地市場供應集中體現在限房價地塊。而今年，這些土地的供應逐漸開始反映到住宅房源數量上。從6月開始，限房價項目不斷涌入市場。


從此次獲準入市的項目來看，雖然只有9個項目，但是單個項目供應量均不小。


據市住建委網站信息顯示，位于大興區龐各莊的中海云筑（云錦佳園）共有997套住宅獲批，而位于豐臺區西鐵營佑安府（佑安家園）則有646套住宅獲批。其中，佑安府是三環內少有的新建住宅。此次獲批的單價從75295.02元/平方米至83431.99元/平方米不等，均未**過較高限價83432元/平方米。而位于朝陽區管莊鄉的共有產權房城志暢悅園此次獲批的住宅達到656套。


這與以往“小步快走”的拿預售證的方式截然不同，帶來的結果是市場供應井噴。據中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至27日），供應住宅達6218套，10月供應住宅為8918套，9月供應住宅為7570套。


扎堆供應，去化難


“按照較近入市的節奏看，未來2個月，還將有1萬-2萬套限房價項目入市，預計2018年，限房價項目積壓庫存的貨值**過1000億。”中原地產**分析師張大偉表示，從網簽數據看，因為部分限房價項目剛取得預售證，合計網簽只有3391套，簽約均價為48885元/平方米，按照這個比例計算，網簽出租率只有18.3%。即使計算所有入市項目的真實出租，平均去化只有三成多,相比之前的加上成繼續下滑。


張大偉表示，目前，限房價項目市場分化明顯，部分接近**，而部分去化不足兩成。而且相比過去出租小批次優質房源與一般房源搭售，現在限房價項目一次全部推出市場，導致開盤優質房源出租后，后續房源去化非常慢。


據市住建委網站查詢，商品房可售住宅期房為54807套，未簽約的住宅現房為16219套。


而據中原地產對純商品房（包括限房價項目，不包括共有產權房）的統計數據顯示，截至11月29日，純商品住宅期房存量達33530套，同比去年的11619套，增長189%。而從近三個月純商品住宅期房存量套數來看，也呈現上漲的勢頭，9月至11月，存量套數分別為26690套、30648套、33530套。


據業內人士分析認為，與去年相比，市場存量增加，除了住宅供應連續幾個月上漲之外，出租去化壓力也是導致庫存增長的原因。張大偉表示，隨著后續供應量繼續上升，尤其是在個別區域內，限房價項目扎堆供應，在去化難度加大的前提下，不排除有價格戰的可能。
近日，據克而瑞發布的2018年1-10月房企新增貨值TOP10**榜顯示，恒大、融創、萬科、保利(SH：600048)在內的4家規模房企新增土儲面積較去年同期出現下降。但在整體新增土儲規模上，包括碧桂園、恒大、融創、綠地，均已**過4000萬平方米。這意味著，即便規模房企土地儲備出現放緩態勢，其在行業中的良好優勢仍舊比較明顯。


值得注意的是，2018年上半年碧桂園借勢出租額快速提升，在全國土地市場展開一輪開疆擴土動作，這使其在新增土地儲備方面顯現出比較**的表現，但在半年報過后，碧桂園公開提出“降速”，其拿地動作也明顯減少。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產記者表示，樓市調控政策比較嚴，與地方**維持一定的供地節奏其實沒有影響。但由于房企普遍資金鏈壓力比較大，拿地策略也趨于保守。當前**房企的拿地表現，也正說明了在當前調控愈發嚴苛的市場環境下，房企拿地愈發謹慎。


另根據**數據顯示，在**房企持穩的拿地態度下，部分中型房企如綠地控股(600606,股吧)(SH：600606)、新城控股(SH：601155)、中梁地產、金科地產(SZ：000656)反而在沖刺規模的訴求下加大了拿地節奏。


蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對藍鯨房產表示，企業拿地的新增土地建面在一定意義上更能說明企業未來的發展潛力。


58安居客房產研究院**分析師張波告訴藍鯨房產記者，土地儲備對于房企來說是生存之本，土地儲備決定了未來企業的出租收入，也決定了其獲取資金潛力的多少，更是企業規模化發展之中的重要環節。持續穩定的土地儲備量可以保持房企投資和開發節奏的有序性，也是房企規模化發展的“壓艙石”。
僅11月27日，12家房企公告顯示，融資規模共計280億；機構認為，海外融資成本高但需求未減


時至年末，又到了房企發債的高峰期。


中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經**過1000億。


中原地產**分析師張大偉分析認為：“從樓市調控政策看，較嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，四季度對于房企來講較重要的工作將是融資。”


大額融資頻現


僅僅11月27日一天，12家房企發布公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模約280億。


而進入11月份以來，有30余家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業**，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模**過1000億元。


在年末發債的窗口期，不少房企發行大額融資。11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，將發行100億元的中期票據，已經完成注冊。


此外，11月23日，泰禾集團與光大信托合作，光大信托將為泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不**過80億元的公司債券。


“對于房地產企業來說，樓市出租逐漸放緩，而前期過度投資，對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的需求明顯上漲。”張大偉這樣解讀。


**房企成本低


對于公司債券來說，實力房企的發債成本相對較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；**置業擬發行的25億規模公司債券票面利率詢價區間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。


而對于一些發展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團擬發行10億規模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比于**房企偏高，但是也屬于常見的利率區間。


國內融資成本較為平穩，而海外融資成本卻升高。近日時代中國和弘陽地產發的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。其中，弘陽地產高達13.5%的票面利率位處**。同樣，時代中國3億美元優先票據于昨日在中國香港聯合交易所上市發行，票據利率為10.95%，屬于上述發行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優先票據，弘陽地產的票面利率比時代中國還要高出2.55%。


“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。


借新還舊居多


年底，面臨債務的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發債募集資金的主要用途。其中，美的置業將發行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務，不用于購買土地。上市僅4個月的弘陽地產也將發債所得款項凈額用于現有債務進行再融資及一般公司用途。


Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規模*二大。


從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發行主體，即只有少數發行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業的發行人數量較多，達84家。緊隨其后的就是房地產行業，數量也達27家。


業內人士預計，隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規模會更大。
就在佳兆業物業宣布招股的當天，同屬房企分拆而來的碧桂園服務，宣布以約6.83億元的價格，收購5家物業管理公司股權。


碧桂園服務方面指出，收購將使集團進一步擴大其業務規模及范圍，并增強其于市場的影響力及競爭力，符合集團的戰略發展需求。


對此，有分析人士認為，國內物業管理市場遠未到達成熟階段，即便是*企業的整體占比也僅在三成左右，而隨著消費升級、存量物業面積持續增長，物業管理市場的集中度仍有很大提升空間，*企業受惠整合紅利，管理規模也將快速增長。而碧桂園為全國三大**房企之一，在業務調整的影響下，雖然出租增長在未來或有所放緩，但碧桂園行業地位依然穩固，長線發展穩健良好，從而進一步鞏固碧桂園服務的市場份額。


管理面積近4億平方米


11月26日，碧桂園服務發布公告稱，公司以約6.83億元收購多個物業管理公司股權，包括盛世物業服務70%股權、成都佳祥物業管理**股權、成都清華逸家物業管理**股權、南昌市潔佳物業**股權、上海睿靖實業**股權。


截至2018年9月30日，上述公司的未經審核合并凈資產價值約為1.25億元。合并財務資料后，上述公司2016年稅前利潤為821.1萬元、稅后凈利潤為466.8萬元，2017年稅前凈利潤為1850.9萬元、稅后凈利潤為1456.9萬元，2018年**季度稅前利潤為7359.9萬元、稅后凈利潤為599.2萬元。


作為目前市值較高的物業服務公司，碧桂園服務通過本次并購，顯然將進一步提升公司的物業管理規模。


而截至今年6月底，碧桂園服務擁有約3.9億平方米的已簽約合同管理面積，其中已生效之收費管理面積約1.4億平方米。“余下的2.5億平方米的待生效面積估計會在未來三年逐步生效并轉化作收費面積，相當于每年8000萬平方米的新增面積，收入增長能見度高。”安信**分析師黃焯偉指出。


根據碧桂園服務公布的財務數據顯示，今年上半年公司收入同比增長42.5%，毛利率同比上升4.6個百分點至39%，凈利潤同比增長133%至4.7億元。盈利能力上升主要原因是高單價項目生效轉化所至。


值得注意的是，碧桂園服務還于2018年7月份公告成立合資公司以參與投資承接合作*企業的“三供一業”改革物業管理及增值服務。


據了解，目前各級國資委監管企業辦社會職能機構約16500個，國有企業因辦社會職能每年需承擔費用1400多億元，市場潛力巨大。“碧桂園服務從業主資產增值需求和生活需求入手，向在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務，集團內還有許多房地產發展周邊產業（如鳳凰優選、機器人業務等）有待孵化，我們認為有關業務成熟后，可以注入碧桂園服務內成為新增長動力。”黃焯偉稱。


此外，相比母公司碧桂園，碧桂園服務近2周的股價走勢也較為強勁，十個交易日中有7天上漲，11月21日更是大漲5.99%。


此前，德銀發表研究報告稱，碧桂園服務是內地高度分散的物業管理市場行業整合者?，并具有強大母公司支持，由于利潤率提升，2018年至2020年盈利復合增長率預計將達60%，即股本回報率35%至41%，為行內較高水平。


黃焯偉也認為，“碧桂園服務將是行業整合下的較大得益者之一。龐大的業主群更是有利公司在小區增值服務以至周邊產業的發展，成為碧桂園服務未來良好同業的比較優勢。公司現價約24倍2019年市盈率，**其他主要物管公司，但考慮其穩固及良好的市場地位、較高的待生效面積比率及資產回報率，我們認為公司還是在一個合理水平”。


行業并購加速


實際上，隨著房地產開發業務步入穩定階段，存量市場中的物業服務板塊已經步入了快速發展期，并受到品牌房企們越來越多的重視。


國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期，預計到2030年行業潛在市場規模**過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上的成長空間。


“因此搶占市場，仍是當下物業公司較重要的戰略。”上述分析人士稱。對此，廣發證券的研究報告也指出，并購是物業管理公司重要的擴張手段。


以11月26日宣布招股的佳兆業物業為例，其**發售的所得款項凈額約為2.8億港元，其中一半的資金將用于收購或投資其他在市場地位上與其相當的物業管理公司。“未來公司戰略將實施積極的并購業務，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區、不同領域擴充公司業務規模。”佳兆業物業相關負責人稱。


顯然，通過上市融資加速擴張，正在成為越來越多物業管理公司的選擇。在佳兆業物業之前，已分別有彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅等9家物業管理公司登陸港交所。市場人士預計，未來將由更多房企分拆物業管理公司上市，行業整合的力度也將進一步加大。
房企出租增速持續放緩


今年10月，傳統的“金九銀十”爽約了，國慶期間的房地產市場也表現不佳，上市房企出租增速持續放緩。10月末，*進一步強調了“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”，強化了調控預期；部分城市的購房需求釋放也達到了階段性的瓶頸。所以不少業內人士紛紛表示，今年底房地產市場狀況“不容樂觀”。


中原地產**分析師張大偉說，“從今年前10個月上市房企出租數據來看，2018年**房企出租業績刷新歷史記錄依然是必然。但是，從今年*三季度起，**房企出租業績增速比2017年明顯開始放緩。與今年9月份相比，10月份**房企的出租增速持續放緩。”


“隨著我國房地產調控的深入，上市房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象，從之**年多的房企出租業績普遍上漲，逐漸開始出現**房企出租業績增速放緩。特別是今年國慶節時，部分房企在少數城市下調房價，導致客戶打砸售樓處。這種情況將會明顯影響購房人的信心。后續市場有可能出現加速調整的可能性。”張大偉說。


上市最后一個月的競爭更激烈


臨近年底，各家上市房企能否完成全年出租任務？易居智庫研究總監嚴躍進分析說，受到樓市調控的影響，上市房企出租業績已經出現分化。總體來說，大型房企完成出租任務的情況比較好，中小型房企完成出租任務有一定困難。


“目前，在我國樓市調控常態化、房企融資渠道收緊等多方面因素影響下，房地產市場逐漸回歸理性。”克而瑞研究中心分析師表示，今年*三季度以來，全國土地市場地價下降、溢價回落、三四線熱點城市流拍地塊陡增，種種跡象表明土地市場已經出現“轉冷”信號。樓市調整趨勢下，成員上市房企2018年至今的整體投資力度明顯放緩，投資態度更趨于謹慎，“促回款、穩現金”成為共識。


上述克而瑞研究中心分析師認為，盡管投資節奏放緩，但預計今年最后一個月，成員上市房企將加大供應力度。一方面，部分房企選擇“以價換量”加速推出項目入市，并加強營銷力度，盡早搶收業績以完成全年的出租目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響而延遲入市的項目，也將在年末大量入市，有關企業的出租業績將受益增長。由此可見，上市房企最后一個月的競爭將尤為激烈。

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