在星級(jí)酒店實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的凈收益的一般采用*二種方法來(lái)求取。
一般來(lái)說(shuō)，在估價(jià)過(guò)程中，理論上酒店的收益與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)可以通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表獲得，但現(xiàn)實(shí)情況是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表一些數(shù)據(jù)往往失真，不能真實(shí)反映酒店經(jīng)營(yíng)的情況。因此應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并對(duì)取得的資料仔細(xì)分析，經(jīng)過(guò)整理，去偽存真。總之，酒店評(píng)估比較復(fù)雜，技術(shù)參數(shù)比較難以把握，只有不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價(jià)值
在目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)顯著**其投資成本，高出部分即為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在星級(jí)酒店的估價(jià)實(shí)務(wù)中，確定利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)充分考慮酒店的區(qū)域環(huán)境、坐落位置、建筑規(guī)模、投資多少、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)情況、管理水平、品牌效應(yīng)等狀況。通常酒店上述條件越好利潤(rùn)率越高，反之，則越低。酒店利潤(rùn)率一般在 20—50%之間。
（3）、利潤(rùn)率的確定
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。通常按土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本、建筑物開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用之和乘以一定的投資利潤(rùn)率求取。其計(jì)算公式如下：
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）×利潤(rùn)率。
據(jù)此，對(duì)于已取得相關(guān)權(quán)屬文件、正常運(yùn)營(yíng)的高星級(jí)酒店，由于在市場(chǎng)上很少有整體買賣交易案例，且所在地理位置往往較佳，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的求取，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，在基本評(píng)估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級(jí)酒店類房地產(chǎn)的首要評(píng)估方法。又由于酒店類房地產(chǎn)買賣案例較少，市場(chǎng)比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而長(zhǎng)期趨勢(shì)法以及路線價(jià)法根本就不具備使用的技術(shù)條件。故選用成本法作為*二種方法對(duì)酒店的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，只有成本法在理論上是一的*二種評(píng)估方法。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)。
①、把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型物收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。
（3）、資本化率的求取方法
資本化率實(shí)質(zhì)上是投資的預(yù)期收益率，其影響因素非常眾多、復(fù)雜多變。確定資本化率的方法有：市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法和復(fù)合投資收益率法四種。
目前較常用的資本化率的確定方法是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，即累加法。
持續(xù)發(fā)展：通過(guò)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化，實(shí)現(xiàn)由經(jīng)驗(yàn)決策向數(shù)據(jù)決策的轉(zhuǎn)移，事后補(bǔ)救向事前防范、事中控制的轉(zhuǎn)移，從而保持經(jīng)營(yíng)的持續(xù)、動(dòng)態(tài)改進(jìn)，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。
經(jīng)營(yíng)決策方面：VIP客戶消費(fèi)分析、人均消費(fèi)金額分析、營(yíng)業(yè)報(bào)表（變動(dòng)）分析、翻臺(tái)率分析、菜品銷售**、單品毛利**、促銷成本/收益分析，為企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷政策提供依據(jù)。
人力資源方面：點(diǎn)單員毛利統(tǒng)計(jì)、班次銷售額統(tǒng)計(jì)、服務(wù)員工作量統(tǒng)計(jì)、廚師/技師工作數(shù)量/質(zhì)量統(tǒng)計(jì)，精細(xì)記錄員工工作。
其他例外管理：取消原因分析、項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)間預(yù)警、VIP客戶發(fā)掘/服務(wù)業(yè)務(wù)方面
項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，反之，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小，資本化率越低；收益期越長(zhǎng)，不確定因素也越多，風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高。同時(shí)，資本化率與投資發(fā)生的時(shí)間也有關(guān)，投資發(fā)生時(shí)間不同，投資項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)情況不同，造成資本化率也會(huì)不同。因此，在確定項(xiàng)目的資本化率時(shí)首先應(yīng)選取資本化率的確定方法，再根據(jù)項(xiàng)目的當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)和估價(jià)師掌握的市場(chǎng)資料充分分析，并根據(jù)自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較終確定項(xiàng)目的資本化率數(shù)值。

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