新城悅之后，佳兆業(yè)旗下拆分的佳兆業(yè)物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但較為波折。


今年6月，佳兆業(yè)就向港交所遞交了物業(yè)公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積約為2400萬平方米，共計119個物業(yè)，包括100個住宅社區(qū)和19個非住宅物業(yè)。


然而，11月8日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業(yè)物業(yè)董事會較終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。


這給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優(yōu)先發(fā)售權屬于同股不同權的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權益。”易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑。總體上說，這也需要佳兆業(yè)適當對類似分拆上市的策略，做新的調(diào)整。


不過，在協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優(yōu)先發(fā)售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到**政策的限制。


“佳兆業(yè)用自己的邏輯去解析上市規(guī)則，未必能獲得聯(lián)交所的認可，聯(lián)交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業(yè)能否獲得聯(lián)交所和證監(jiān)會的同意。”黃立沖表示。


在外界看來，對佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業(yè)拼命擴張，否則不需要向物業(yè)輸血，佳兆業(yè)是希望分拆物業(yè)，多一個資本平臺。“事實上物業(yè)分拆并不會幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用。”


對于佳兆業(yè)物業(yè)的上市情況，記者向佳兆業(yè)相關人士核實，對方表示，暫不方便對外公布
提要：《規(guī)定》提出，將用地行為發(fā)生時間要求調(diào)整為2009年12月31日前，且規(guī)定了歷史用地處置在申請受理后的20個工作日內(nèi)核發(fā)歷史用地處置意見。
11月27日，廣東深圳市規(guī)劃和國土資源**發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》，對城市更新土地信息核查及歷史用地處置作出進一步規(guī)定，將于12月1日起實施。


觀點地產(chǎn)新媒體了解，《規(guī)定》主要是在落實較新政策、簡化審批內(nèi)容和材料要求、優(yōu)化工作程序和手續(xù)等方面進行了修改完善。


其中，在關于權屬認定的手續(xù)簡化方面，《規(guī)定》明確了權屬認定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)，對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權屬認定中*辦理規(guī)劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產(chǎn)權屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權屬認定的處理意見書。


值得注意的是，在歷史用地處置的用地行為發(fā)生時間上，《規(guī)定》提出，根據(jù)《關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規(guī)字〔2018〕3號)，將用地行為發(fā)生時間要求調(diào)整為2009年12月31日前，且規(guī)定了歷史用地處置在申請受理后的20個工作日內(nèi)核發(fā)歷史用地處置意見，并將用地行為發(fā)生時間的認定單位由街道辦變更為區(qū)更新部門在審查過程中根據(jù)地形圖、影像圖等技術資料進行認定。


此外，《規(guī)定》對相關工作主體作出調(diào)整，根據(jù)《深圳市人民**關于施行城市更新工作改革的決定》(市**令*288號)對城市更新工作職權調(diào)整的相關規(guī)定，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。


另悉，《規(guī)定》還提出，明確城市更新單元拆除范圍內(nèi)未簽訂征(轉)地協(xié)議或已簽訂征(轉)地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償，用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，可納入歷史用地處置范圍；申請簽訂完善征(轉)地手續(xù)協(xié)議不再采用2/3以上(含2/3)股東代表表決同意為準入門檻等等。
萬科、龍湖物業(yè)按兵不動


值得玩味的是，在物管公司頻頻登陸資本市場的背景下，國內(nèi)物業(yè)服務質(zhì)量美譽度很高的萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)卻沒有上市動作。


記者了解到，龍湖物業(yè)現(xiàn)已升級品牌名稱為“龍湖智慧服務”。龍湖集團CEO邵明曉明確表示，龍湖智慧服務尚無獨立上市計劃，也不會分拆。實際上，在物業(yè)拆分上市成為資本市場主流的前兩年，龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示，并不選擇加入物業(yè)資本化大軍，因為一旦上市，“它跟地產(chǎn)接軌的彈性就將大打折扣。”


那么，不分拆上市的龍湖智慧服務，是基于什么考慮？邵明曉表示，下一步，智慧服務的數(shù)據(jù)對于四大主航道數(shù)據(jù)打通非常關鍵，“我們要把它們放在一個大池子里，以便各業(yè)務相互之間協(xié)同。”


萬科方面，雖然萬科管理層對物業(yè)板塊的發(fā)展寄予厚望，但在今年年初業(yè)績說明會上，萬科副總裁張旭表示，萬科物業(yè)沒有上市計劃。


值得注意的是，在面對市場日益細分、多元化、個性化的服務需求，近期，萬科物業(yè)正式對外推出“住宅商企?兩翼齊飛”戰(zhàn)略，還推出獨立子品牌“萬物商企”，以商寫物業(yè)管理、政企設施管理為主業(yè)務。此外，萬科物業(yè)還將業(yè)務延伸至二手房市場尋求突破，建立子品牌“樸鄰”。


在分析萬科和龍湖的物業(yè)為何不上市時，嚴躍進指出，物業(yè)公司的定位有所差異。部分企業(yè)上市是為了加快融資，而不是配合地產(chǎn)出租業(yè)務，而且上市后也會存在很多問題，會影響具體的物業(yè)工作的開展，基于此，部分企業(yè)保守對待上市，也是值得肯定的。


實際上，業(yè)內(nèi)人士對房企拆分物業(yè)上市持兩種不同的看法：看好的一方認為，上市可提升品牌形象，利遠大于弊；“潑冷水”的一方則認為，物業(yè)公司上市弊大于利。


奧克斯物業(yè)總經(jīng)理林志偉就不看好物業(yè)公司的上市。在他看來，物業(yè)公司登陸資本市場，多半是跟風，資金使用會被嚴格監(jiān)管，很多投資行為反而容易被約束。


“物業(yè)公司上市后，服務有可能變差，因為開發(fā)商有兩種做法，一種是不讓物業(yè)公司賺錢，提升服務品質(zhì)、從而提高美譽度，獲得更好的售價；另一種做法是各自賺錢，但這么做，就會有損美譽度。”黃立沖說。


競爭
提要：近日，河北省**辦公廳發(fā)布《河北省人民**辦公廳關于加強省會開放**的實施意見》，目標任務為建設功能完善的**化、現(xiàn)代化區(qū)域中心城市；建設理念良好的**化現(xiàn)代服務中心；建設充滿活力的開放型經(jīng)濟發(fā)展中心；建設特點鮮明的**化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心；建設暢通內(nèi)外的**化商貿(mào)物流中心。
（轉發(fā)中國地產(chǎn)網(wǎng)）


???????近日，河北省**辦公廳發(fā)布《河北省人民**辦公廳關于加強省會開放**的實施意見》，目標任務為建設功能完善的**化、現(xiàn)代化區(qū)域中心城市；建設理念良好的**化現(xiàn)代服務中心；建設充滿活力的開放型經(jīng)濟發(fā)展中心；建設特點鮮明的**化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心；建設暢通內(nèi)外的**化商貿(mào)物流中心。


其中重點工作中提到，將積極爭取將正定有關區(qū)域納入中國(河北)自貿(mào)試驗區(qū)。依托石家莊綜合保稅區(qū)積極申報中國(河北)自貿(mào)試驗區(qū)正定片區(qū)，著力打造現(xiàn)代高端服務業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流集散區(qū)及**制造集聚區(qū)。


今年全國*上，河北代表團提出“關于設立中國(河北)自由貿(mào)易試驗區(qū)的建議”，建議中國(河北)自貿(mào)試驗區(qū)范圍為三個片區(qū)：雄安片區(qū)、正定片區(qū)和曹妃甸片區(qū)，規(guī)劃面積為120平方公里。一旦獲批，將對滹沱河北岸區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生積極影響。
深圳市規(guī)劃和國土資源**近日發(fā)布了《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)。該《征求意見稿》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的出租價格，明碼標價出租商品房。確需調(diào)整出租價格且調(diào)整幅度**出備案價格15%的，應當在調(diào)整價格前辦理備案變更。


據(jù)了解，《征求意見稿》完善了深圳市房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度，修訂完善了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀相關規(guī)定和房地產(chǎn)(土地)估價相關規(guī)定，并增加了房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定。


根據(jù)《征求意見稿》，在完善房地產(chǎn)出租價格備案制度方面，改變過去由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到價格監(jiān)管部門備案的做法，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理確定出租價格并由房地產(chǎn)主管部門對外公示，并通過數(shù)據(jù)共享方式報市場監(jiān)管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的出租價格，明碼標價出租商品房。確需調(diào)整出租價格且調(diào)整幅度**出備案價格15%的，應當在調(diào)整價格前辦理備案變更。


在完善房地產(chǎn)預售許可管理方面，一方面，明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項目有關工程進度的預售條件，即應“完成地面以上三分之一層數(shù)”；另一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在土地使用權出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預售許可。


《征求意見稿》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，不得以協(xié)議、決定或者其他協(xié)**為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價格；不得通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制出租數(shù)量，操縱價格；不得在提供相同等級、相同質(zhì)量的商品房時，無正當理由，對不同的交易相對人實行不同的出租價格。


房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怠于開發(fā)建設造成土地閑置的，土地主管部門應當依法進行處置，并納入誠信檔案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關處置責任履行完畢前，土地主管部門應當在土地使用權招標、**、掛牌等公開出讓條件中禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競買。


在房屋租賃監(jiān)管方面，根據(jù)《征求意見稿》，出租住房的，應當以原始設計的臥室或者起居室為較小出租單位，且人均租住建筑面積不得低于6平方米。出租人可以按照租賃合同約定向承租人收取數(shù)額不**過兩個月租金的租賃保證金。承租人可以按照租賃合同的約定將租賃房屋的一部分或者全部轉租給*三人；未約定的，承租人轉租房屋應當事先征得出租人的書面同意。受轉租人不得違法將租賃房屋再行轉租。
雖然央行執(zhí)行了新一輪降準，近期監(jiān)管也出臺了信貸鼓勵措施，但由于政策傳導需要一定時間，目前尚未在金融數(shù)據(jù)中得以顯現(xiàn)。10月金融數(shù)據(jù)仍然處于低位，其中，10月M2增速繼續(xù)為史上新低、M1增速為史上次低。


在10月經(jīng)濟金融數(shù)據(jù)公布前，市場對貨幣政策進一步寬松的預期已有所形成，多位受訪專家預計，隨著貨幣寬松預期增強、銀行負債改善以及利率水平下行，降準等政策具有一定操作空間，但繼續(xù)多次、大幅度降準的可能性不大，大概率為定向偏松、小幅度下調(diào)。


興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋對《經(jīng)濟參考報》記者表示，2019年春節(jié)前央行可能再度降準。她指出，2018年凈穩(wěn)定資金比例、流動性匹配率等監(jiān)管指標考核趨嚴，增加了商業(yè)銀行對中長期資金的需求，使銀行間市場6個月以上資金較6個月以下資金出現(xiàn)明顯溢價。“為提高銀行體系流動性穩(wěn)定性、降低實體經(jīng)濟融資成本，有必要繼續(xù)降準釋放長期流動性，并置換期限相對較短的MLF。”?她表示。


面對經(jīng)濟下行壓力，除降準外，降息的預期也在升溫。中信證券固收**分析師明明表示，從債務周期看，高債務需要高盈利和低利率化解，如果盈利處于下行周期，那么只能降低名義利率。以國內(nèi)經(jīng)濟為依托的貨幣政策中，包括利率、準備金率的政策調(diào)整會隨機而動，未來貨幣政策將呈現(xiàn)“降準+降息”組合，其中降準是長期趨勢，MLF為輔助、逆回購次之。


京東金融**經(jīng)濟學家沈建光表示，目前企業(yè)融資利率仍然不低，明年經(jīng)濟下行壓力仍存，預期2018年內(nèi)降準，2019年降準、降息并存。央行可能通過調(diào)整7天回購利率等，指引貨幣市場利率下行，MLF、SLF等利率也會下調(diào)。


不過也有專家對降息持謹慎意見。中國民生銀行**研究員溫彬接受采訪時表示，短期內(nèi)加息減息概率都比較小，政策仍將保持基準利率的穩(wěn)定，“通脹率近期有所回升，同時，考慮十二月份美聯(lián)儲有可能進一步加息，所以基準利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定概率較大。”


交通銀行**經(jīng)濟學家連平亦認為存貸款基準利率不會調(diào)降。他表示，在貨幣市場方面，央行的政策目標一直是保持流動性合理充裕，讓短期利率水平在相對偏低的情況下波動是當前政策的主要方向。央行不會貿(mào)然采取措施壓低短期市場利率，而是讓貨幣市場低位波動。因為貨幣市場利率下行，也會帶來貶值壓力。

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