事實上，除了萬科、保利、碧桂園等少數房企能做到連續多年凈經營現金流為正外，更多房企的凈經營性現金流為負。


11月28日，弘陽地產（01996.HK）宣布擬發行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據，年利率為13.5%。這是弘陽地產今年7月上市以來**發行美元債，弘陽地產擬將該筆款項用于為現有債務再融資，并用于一般企業用途。不排除或根據市場狀況、**政策變更或其他因素調整其計劃。


這被業內人士視作企業解決現金流的舉措，由于弘陽地產上市時間短，企業信用評級僅為B，因此發債利率偏高。


反觀恒大（03333.HK），近期在離岸市場發行多期美元債，由于票息較高，引起市場較大關注。10月31日，恒大發行三期合計18億美元債，其中2年期，5.56億，票息11%；4年期，6.45億，票息13%；5年期，5.90億，票息13.75%。其中許家印及一致行動人合計認購10億。11月19日，恒大再增發一筆2年期2億元美元債，票息11%。


10月以來，發行美元債的房企包括正榮地產、恒大、華遠地產(600743,股吧)、雅居樂、合景泰富、弘陽等，其中融資規模較大是恒大、較小為正榮地產；融資成本較高為恒大的13.75%，較小為華夏幸福(600340,股吧)的9%。


對此，同策咨詢研究院**分析師張宏偉認為，發債利率走高，表明房企有資金缺口、短期償債壓力大。從企業項目凈利潤率角度看，房企正在保現金流而放棄利潤。在利潤與現金流量大財務核心因素的博弈過程中，有房企已經開始重視現金流。


但他同時指出，進入11月，房企發債審批速度確實加快了，但這并不意味著房企融資環境出現了大的改變。10月份房企融資情況比過往下跌了50%，這也有可能導致11月融資猛增，資本市場實質上沒有發生變化，行業資金鏈仍然緊張。實際上，房企發債數量猛增，不能解決資金根本問題，只是個別企業根據自身情況的決策。


利潤與現金流之辯


2016年開始，各地房企項目開發自有資金比例提升，無形中提高了房企資金流門檻；此外，梳理財報可見，房企的短期償債壓力不小。億翰統計數據顯示，房企*一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；*二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。


綜合財報、第三方機構數據顯示，截至2018年6月30日，恒大以2985億元的短期借款余額居行業前**房企*一，比*二名碧桂園多了1896億元，短期償債規模遠**行業其他公司，短期償債壓力巨大是恒大近期高成本融資的主要原因；前**中有?15家房企的短期借款余額低于500億元，其中保利的短期借款余額低于500億元，為331億元。


短期借款余額與出租規模呈現出一定的相關性，出租規模越大的公司其短期借款余額往往也更大，即負債率要走高。換言之，房企擴張、賺取利潤的同時，現金流是橫亙在他們面前的一道難題。


如果將近期發行高息美元債的企業做一個多項財務數據對比，可發現這些企業近年的利潤在走高，現金流卻捉襟見肘。


以雅居樂（03383.HK）為例，該公司于8月15日發行一筆4億2年期美元債，票面利率9.5%。從雅居樂每年收獲的凈利潤來看，2016年為22.8364億元，到2017年飛速發展到60.2524億，2018年上半年37.5895億。從經營活動產生的現金流來看，2016年雅居樂為68.8659億，2017年時為29.5252億，2018年上半年卻成了-69.9367億。


再以閩系房企正榮地產（06158.HK）為例，該公司于10月19日發行一筆7000萬3年期美元債，票面利率12.5%。從凈利潤來看，正榮地產2016年凈利潤數額為11.8326億，2017年14.0888億，在2018年上半年完成8.4036億。從經營活動產生的現金流來看，正榮地產2016年、2017年分別為-2.13億元、-4.5億元。


與此同時，房企的融資能力在減弱。而從籌資活動產生的現金流量凈額來看，合景泰富（1813.HK）2017年數額為249.7195億，2018年上半年為68.3466億。華夏幸福2016年籌資數額為253.9375億，2017年為570.9832億，2018年上半年是-97.203億，**季度-111.1313億。但雅居樂卻表現相反，該公司2016年籌資凈額18.7331億，2017年達到107.5824億，2018年上半年為173.4336億。


事實上，除了萬科、保利、碧桂園等少數房企能做到連續多年凈經營現金流為正外，更多房企的凈經營性現金流為負。現金流狀況將加速房企改變經營與發展模式。這在近期房企加速融資與回款上表現更為明顯。


房企意識轉換


“地價4.2萬元/平方米，4.6萬元/平方米就賣了。”浙江一名房企人士透露，該公司此前的高價地項目，目前面臨限價與限購，但為了回款，也不得不按照**審批的價格招租，“每一天的資金成本就要幾十萬，能回收多少是多少”。


這樣的情況也同樣表現在房企對融資的態度上。據券商人士透露，過去房企在資金成本上還有討價還價的余地，現在大部分只希望能貸款或者融資，以解決現金流問題。


為了應對不斷提升的杠桿率，房企或將放緩拿地，加速項目資金回籠，降低財務風險。這也從側面反映了各地陸續出現的土地流拍現象。


上述業內人士指出，房企目前整體運營模式面臨轉型，源自行業自身的調整。在2015年前后寬松的貸款環境下，高周轉、高負債是房企實現規模擴張的主要手段；調控之后較大的變化是，前**房企去年的融資成本一般在5%左右，目前卻普遍在10%左右。


而過往資本市場看重的土地與可售貨源，也不能成為房企融資抵押的優質資產。一名房企人士透露，中小型房企現在的融資成本甚至達到了20%-25%，但在今年面臨償債高峰的前提下，房企不得不想盡辦法融資，“短期內犧牲項目利潤也沒辦法”。


今年以來，上市房企出現危機的已不止一家。中弘股份(000979,股吧)于11月16日進入退市整理期，該公司累計逾期債務本息合計金額已經達到78億元；11月14日，華南的房企粵泰股份也發布公告稱，由于公司及下屬子公司部分因涉及借款糾紛導致銀行賬戶被凍結、部分資產被查封。


如果說恒大高息發債是為了保住現金流，那么房企不再緊抓利潤單項指標或許是行業經營思維轉變的另一個信號。
截至11月29日，純商品住宅期房存量達33530套，同比去年增長189%，供應井噴、滯銷是主因


繼土地單日成交12塊地、成交總價316.46億元刷新紀錄之后，又迎來住宅供應高峰。11月27日，9個住宅項目獲得預售許可，合計3969套房。事實上，已連續多月供應井噴，在出租不佳的情況下,庫存量也隨之增長。據中原地產對純商品房（包括限房價項目，不包括共有產權房）的統計數據顯示，截至11月29日，純商品住宅期房存量增長189%。


近4000套住宅獲預售入市


11月27日，9個住宅項目獲得預售許可，合計3969套房。獲準入市的住宅項目主要為限房價項目，包括佑安府（佑安家園）、碧桂園瑯輝（瑯輝小區）、**·悅欣匯（悅欣嘉園）、中海云筑（云錦佳園）。過去兩年土地市場供應集中體現在限房價地塊。而今年，這些土地的供應逐漸開始反映到住宅房源數量上。從6月開始，限房價項目不斷涌入市場。


從此次獲準入市的項目來看，雖然只有9個項目，但是單個項目供應量均不小。


據市住建委網站信息顯示，位于大興區龐各莊的中海云筑（云錦佳園）共有997套住宅獲批，而位于豐臺區西鐵營佑安府（佑安家園）則有646套住宅獲批。其中，佑安府是三環內少有的新建住宅。此次獲批的單價從75295.02元/平方米至83431.99元/平方米不等，均未**過較高限價83432元/平方米。而位于朝陽區管莊鄉的共有產權房城志暢悅園此次獲批的住宅達到656套。


這與以往“小步快走”的拿預售證的方式截然不同，帶來的結果是市場供應井噴。據中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至27日），供應住宅達6218套，10月供應住宅為8918套，9月供應住宅為7570套。


扎堆供應，去化難


“按照較近入市的節奏看，未來2個月，還將有1萬-2萬套限房價項目入市，預計2018年，限房價項目積壓庫存的貨值**過1000億。”中原地產**分析師張大偉表示，從網簽數據看，因為部分限房價項目剛取得預售證，合計網簽只有3391套，簽約均價為48885元/平方米，按照這個比例計算，網簽出租率只有18.3%。即使計算所有入市項目的真實出租，平均去化只有三成多,相比之前的加上成繼續下滑。


張大偉表示，目前，限房價項目市場分化明顯，部分接近**，而部分去化不足兩成。而且相比過去出租小批次優質房源與一般房源搭售，現在限房價項目一次全部推出市場，導致開盤優質房源出租后，后續房源去化非常慢。


據市住建委網站查詢，商品房可售住宅期房為54807套，未簽約的住宅現房為16219套。


而據中原地產對純商品房（包括限房價項目，不包括共有產權房）的統計數據顯示，截至11月29日，純商品住宅期房存量達33530套，同比去年的11619套，增長189%。而從近三個月純商品住宅期房存量套數來看，也呈現上漲的勢頭，9月至11月，存量套數分別為26690套、30648套、33530套。


據業內人士分析認為，與去年相比，市場存量增加，除了住宅供應連續幾個月上漲之外，出租去化壓力也是導致庫存增長的原因。張大偉表示，隨著后續供應量繼續上升，尤其是在個別區域內，限房價項目扎堆供應，在去化難度加大的前提下，不排除有價格戰的可能。

11月29日下午，光明房地產集團股份有限公司（簡稱“光明地產”）稱，公司以約13.51億元競得浙江省湖州市長興縣太湖圖影旅游度假區六幅地塊，總面積約為21.89萬平方米。


公告顯示，競拍標的分別為浙江省湖州市長興縣2018-123號、2018-124號、2018-125號、2018-126號、2018-127號、2018-128號六幅地塊。


光明地產認為，本次競拍是公司堅持加大對全國重點準入城市的土地儲備力度，進一步擴大產業版圖，不斷提升公司核心競爭力，符合公司戰略發展布局與整體經營需要，對于企業轉型升級具有積極的意義。


據悉，光明地產是光明食品集團旗下支柱企業，目前是以房地產綜合開發經營、物流產業鏈兩大板塊為主業，集房產開發、施工、物業、冷鏈物流及產業鏈等為一體的國有綜合房地產集團型公司。


目前，光明地產已布局江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、四川、云南、上海、重慶等十省二市。
中國**房地產企業恒大日前宣布，擬通過旗下附屬公司景程作為發行人，對外發售美元優先票據，公告稱，籌資規模達到15億美元。


值得注意的是，恒大公告還顯示，恒大董事局**許家印及其本人全資擁有的企業XinXin(BVI)?Limited各自認購2.5億美元的2022年票據及2.5億美元的2023年票據，總計10億美元，占恒大此次發行債券總規模的三分之二。


許家印為什么要認購本公司發行的債券？恒大公告稱是為了表示對企業的支持和信心，可能這還不是全部答案。


恒大原計劃發行20億至30億美元債券融資，可是市場反應冷淡，所以較終規模減縮到15億美元。而從現在來看，即使規模減小，要順利發行15億美元的融資債券還存在很大難度。在這種情況下，許家印挺身而出，以認購10億美元債券的豪舉來為企業分擔困難。


事實上，恒大的融資困局，也是近期我國房地產企業普遍面臨的問題。房企通過發行高息債券來籌募資金用以還債，又會壘高企業的融資成本，使其未來更容易陷入沒有盡頭的債務鏈困局之中。


據媒體報道，僅10月以來，已有合生創展、雅居樂、魯商置業等房企多項房地產融資計劃被中止或終止審查，累計數額近300億，2018年以來房企融資受阻數額近1000億。


2018年房企的融資環境持續收緊，多項政策出臺防范房地產行業的債務風險，不僅是在境內多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發債也開始受到限制。


因此，在**資金市場上，不僅是恒大一家發行的債券受到冷遇，其他一些國內房地產企業的債券融資亦不順利。隨著國內房地產調控趨于嚴厲，在港上市的內地房企紛紛加速現金回籠。尤其在中國香港已經宣布進入加息周期后，房地產企業發債利率成本將愈來愈高。


今年下半年以來，國內各大城市的房價回歸到正常渠道，越來越多城市的房價開始出現下跌。雖然目前來看跌幅還小，可是房地產開發商日進斗金的“黃金時代”正在終結，一直依賴外圍資金而快樂生存的房地產企業要過緊日子了。


許家印出手10億美元認購自家發行的債券，雖然可以使企業暫時渡過難關，但也暴露出房地產企業的困境正在加劇。更多的房企融資計劃被迫中止，市場可以讀出房地產企業必須轉型才能生存的強烈信號。


一方面房地產企業的困境在加劇，另一方面房地產企業以前賺得的暴利正在返還市場。這對房地產企業來說可能是一件不愉快的事，然而這正是房地產調控所要達到的目標，將資金用到恰當的地方。

較近，（樓盤）土地市場又有1宗地流拍，這是今年流拍的*7宗地，總數是2017年的3倍還要多，創2012年以來較高紀錄。不僅，上海（樓盤）、廣州（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）等熱點一二線城市今年以來也有多宗土地流拍。


有研究機構的統計數據顯示，今年1~10月，全國300城住宅用地流拍地塊宗數為543宗，同比增加77%;流拍地塊宗數占推出地塊宗數比值為6.8%，較2017年的3.5%提高了3.3個百分點;流拍地塊總規劃建筑面積為6613萬平方米，是2017年的2.1倍。


今年全國土地流拍頻發，主要原因是房地產市場的調整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調控持續深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，在地**企、房價上漲預期被抑制的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低。同時，部分購房需求被抑制，出租增速放緩，再加上房企融資渠道持續收緊、融資成本不斷提高，加杠桿購地被嚴控，房企拿地更加謹慎，有的會根據當地**的限價反推拿地的技術指標，**能算得過賬的才會出手;有的土地儲備充裕的主動選擇放緩拿地;有的資金壓力大的被迫放棄拿地。


不過，土地流拍的增多并不代表房企對土地市場悲觀了，只能說房企更加理性了。因為那些流拍的土地大多是動輒幾十億的高價地或者位置偏遠的復雜地塊，而地理位置優越、條件較好的優質地塊依然是房企爭搶的對象。


以為例，較近出讓的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗順利成交，數十家房企參與現場競拍，還有多宗住宅地塊競爭激烈，競價次數多達50輪以上，更有地塊溢價率接近50%，當日賣地**316億，創出單日土地成交歷史紀錄。但以此認為土地市場回暖還為時尚早。因為當天出讓的土地數量較多，顯得參與房企總量較多，但每宗地較多也就5、6家主體競爭，有4宗地只有2家報價，這與前兩年動輒十幾家主體爭搶一塊地相比少多了。另外，溢價率較高的地總價并不高，總價較高的地雖然競爭同樣激烈，但溢價率并不算高，多數在20%左右，還有多宗地溢價率只有不到2%。


臨近年底，多地地方**為完成供地計劃開始加大供應，土地市場迎來供應高峰，有補庫存需要的房企仍會根據自身實力與發展規劃精挑細選，“優質地塊遭爭搶，非優質地塊流拍”的現象仍將繼續上演。不過，地方**也在盡力減少土地流拍的發生，如此次增加了地段優質地塊供應，將今年1月曾流拍的兩宗共有產權房用地調整為限競房用地后，出租限價也大幅上調，為房企預留了一定的利潤空間，同時對購房者資質要求變寬松，房企去化壓力減小，此外還實行“共用保證金”出讓新規，降低了房企的資金壓力，重新調動了房企的積極性。這種微妙的變化在未來的土地市場上將會繼續上演，隨著地方**與房企的博弈持續，土地市場有望持續回歸理性并平穩運行。

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