從2007年西單大悅城開業至今，11年僅10座大悅城開業，大悅城這樣的發展遲緩速度一直被業內詬病。日前，大悅城地產在其品牌戰略發布會上透露，待開業商業項目13個,其中兩個即將開業?！敖窈髮⒁悦磕耆轿鍌€新項目的速度增長，力爭在2020年布局30個商業項目?！?br>

目前，大悅城地產在其品牌戰略發布會上透露，待開業商業項目13個,其中兩個即將開業。


業內人士認為，大悅城地產這種**的加速不僅來自于擴張需求，也來自于中糧地產重組業績承諾的壓力，但是對于習慣了“慢走”的大悅城來說，能否跑起來還是未知數。


4個大悅春風里落地，7座大悅城籌備中


2017年底，大悅城地產推出了*二產品線“大悅春風里”，但之后遲遲沒有下文。時過一年，項目終于落地。11月26日，在大悅城地產一年一度的品牌戰略發布會上，正在籌備中的4座大悅春風里項目露面了，分別是豐臺大悅春風里、大興大悅春風里、蘇州大悅春風里、青島大悅春風里，占了一半。開業時間在2020年-2022年之間。


大悅春風里是對大悅城的補充和拓展，目的在于覆蓋更廣的消費群體。從2007年西單大悅城開業至今，在、天津、沈陽、上海等城市僅有10座大悅城開業，這樣的速度一直被業內詬病。


如今，一年落地4個大悅春風里，還有7座大悅城正在籌備中，12月，和昆明大悅城即將開業。這與以往的速度相比，無異于從慢走到快跑。


“因為中糧集團的支持，在全國的布局速度越來越快，大家應該感受到我們的速度?！敝屑Z集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，“今后以每年三到五個新項目的速度增長，力爭在2020年布局30個商業項目?！?br>

數據顯示，今年**月，大悅城地產出租額達152.6億元，同比增長11%，客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。而對于2018年全年，周政預計，出租額將達190億元，租金收入達26.9億元，客流1.6億人次，多項核心經營指標持續保持兩位數的增速。


早在8月20日大悅城地產中期業績發布會時，財務總監許漢平透露，由于擁有低融資成本及低負債率的優勢，當前正是大悅城地產拿項目的好時機。


隨后，大悅城地產的舉動，也在印證這句話。9月28日，中糧置地沈陽公司以總價5億元獲得位于沈陽大東區的地塊，命名為“沈陽大悅城E館”。10月24日，中糧大悅城地產以14億元底價獲得武漢光谷中心城地塊，中糧光谷大悅城項目的總投資達70億元，已于11月17日開工。


更值得關注的是，8月1日，大悅城商管與高和資本就成立母基金及項目基金訂立框架協議。目的在于通過項目基金尋找位于中國境內具有挖潛價值的商業、寫字樓等潛在項目收購機會。


而在11月26日舉行的戰略發布會上，大悅城地產也提到并購、改造基金為盤活大悅城地產并購市場上現有存量商業項目及加速戰略擴張提供充足資金**。


擴張壓力下的雙線戰略


如果說大悅春風里項目落地促成了雙線發展戰略，那么雙線發展戰略則將推進大悅城、大悅春風里項目在全國快速布局。


目前，除了開業的10個項目外，大悅城地產待開業商業項目已經達到13個（含大悅城和昆明大悅城）。大悅城地產一直以來實行的總部—項目二級管理模式顯然已不適應這一快速發展需求。


為此，大悅城地產在全國劃分為華北、華東、山東、華中、華南、西南、西北、東北八個大區。在華北大區的，未來新開項目有大興和豐臺兩家大悅春風里項目，還有京西一家大悅城。


有業內人士認為，大悅城地產的快速擴張不僅來自于發展的動力，還有來自于資產重組背后的壓力。在中糧地產重組大悅城地產的較新方案里，大悅城地產控股股東明毅公司承諾在重組完成及緊隨之后的共計三個財政年度，凈利潤累計為18.91億元。如果重組完成后承諾未達成，明毅公司須做出補償。


種種跡象都在表明大悅城地產已經起跑。據一位進駐大悅城的商業品牌負責人透露，管理人才一直是商業地產面臨的難題，為應對這種擴張勢頭，大悅城地產也在各地方挖人。


上述業內人士認為，背靠母公司中糧集團，大悅城地產的資金優勢比較明顯，但是作為國企，人才激勵機制相對落后，不可避免地滯約了其發展。此外，大悅城的品牌也有10年之久，雖然如今步入到3.0時代，但如何應對好未來的商業消費升級？同時，對于習慣了“慢行”的大悅城來說，能否“跑起來”，這也是個未知數。
全國較大長租公寓供應商之一的自如集團在完成“不漲價”承諾期之后，重新啟動了續約浮動價格。


11月30日，媒體報道，微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示，12月1日起，自如將取消不漲價及續約漲幅不**過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格較高漲幅為10%。


一位自如管家向記者表示，上述文件屬實。12月1日起續約漲幅5%~10%。12月1日前簽約，租金續約漲幅仍維持5%以內。


另有自如管家表示，自如相比其他長租公司價格確實稍微高一點，除了租金，還包含租金10%的服務費。


自如相關人士表示，現在租客的續約量比較大，但是每一個人，每一個房子的情況都不一樣。由于調控，部分區域價格其實已經比市場價格低了很多，被低估了。后續會把整個平均的漲幅做一下調整，使平均漲幅做到一個平衡。


該文件中稱，2018年8月20日，自如承諾未來2個月全國續約漲幅不**5%且不漲價，承諾期內，續約均價已低于新簽約均價5%~10%。此項規定生效期為12月1日凌晨，要求在此之前跟客戶確定了續約價格的自如管家，要盡快簽約。


不過，自如方面給出的回應稱，維持續約價格平均漲幅不**5%。


自如方面指出，自如8月20日承諾將在未來兩個月**收出房兩端價格穩定、供給平穩，為市場提供房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持環比7月平均租金不漲；全國九城續約房源租金漲幅不**過5%。目前承諾期已**1月。


針對“全國九城續約房源租金漲幅不**過5%”的承諾，自如在2個月的承諾期滿后，又主動延長一個月，公司數據顯示自如全國續約價格平均漲幅實際僅為2.3%，遠低于承諾的5%。


自如稱，未來，為了繼續貫徹落實協會及主管部門關于穩定市場租金的指導意見，并考慮企業長效穩定經營，自如將繼續完善價格管理體系，維持租金相對合理穩定，全國九城租客續約價格平均漲幅不**5%
???????備受關注的廣深港高鐵，較近又迎來了新進展。5月11日起，廣深港高鐵內地與中國香港段的試運行工作進入了新階段，中國香港的高鐵列車開始進入內地試運行。5月11日當天已經有多趟列車來往于中國香港的西九龍站與深圳的福田站。按照規劃，廣深港高鐵預計在2018年*三季度通車。


????????廣深港高鐵全長145公里，自廣州通往中國香港西九龍總站，行車距離142公里，全線共設7個車站分別是廣州南站、慶盛站、虎門站、光明城站、深圳北站、福田站和西九龍站。廣深段設計時速350公里，初期運營310公里，深港段設計時速250公里。屆時，廣深港高鐵線路將把中國香港、廣州南、深圳北站、福田高鐵站連接起來，形成一條快速跨界交通網絡。
《廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法（暫行）》近日正式印發。辦法明確，南沙區共有產權住房供應對象為本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭和區域內重點發展領域緊缺型人才和港澳青年。申請人可根據自身條件購買共有產權住房的50%-80%產權，未取得完整產權期間房屋只能用于自住，不能用于出租、抵押，5年內不得轉讓產權。該管理辦法有效期為3年。
據悉，目前南沙一個共有產權人才住房試點項目——首筑花園已做好配售準備，只待專項方案敲定后，符合條件的申請人即可遞交申請。
347套共有產權人才住房配備精裝修
11月26日，記者來到位于明珠灣首筑花園，現場可以看到，17棟高層住宅外立面已基本完成，目前正在進行內部裝修和園林等配套施工。記者從已經開放的營銷中心了解到，該項目住宅建筑面積約10.4萬平方米，包括公開出租的房源和共有產權人才住房，共提供927套房源。戶型以三房兩廳和四房兩廳為主，單戶面積為101-142平方米。據介紹，17棟高層住宅中，有7棟為共有產權人才住房，總計347套。
“包括共有產權房在內的項目所有住宅都是配備有精裝修的，購房人僅需購買家具家電就可以入住了?！睆V州南投房地產開發有限公司營銷負責人朱姍表示，首筑花園所提供的共有產權人才住房將根據申購人數量分期推出，并提供相應的配套和服務。在生活配套方面，除計劃引入與超市相結合的肉菜市場、輕奢餐飲、兒童教育外，首筑花園還配建有泳池、室內羽毛球館、地下會所（含健身房）、幼兒園等配套設施。
共有產權房供應對象分兩類
南沙區國土資源和規劃局局長吳**介紹，共有產權住房供應對象包括南沙區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭和區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年兩大類，兼顧進駐南沙區的重大開發投資項目和優先發展企業在本區無房的員工。
其中，南沙區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭申請共有產權**性住房，原則上以家庭為單位申請。申請家庭應當推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，其他家庭成員為共同申請人，具有完全民事行為能力且年滿30周歲的單身申請人可獨立申請。
管理辦法明確，區域內重點發展領域緊缺型人才需在符合南沙新區“1+1+10”重點產業促進政策體系領域工作滿一年以上，滿足相應的學歷或職業資格條件，未享受過南沙新區高端*人才安家補貼、購房優惠和人才公寓等相關政策，且申請人及共同申請家庭成員在南沙區無自有產權住房。港澳青年申請人則應滿足35周歲以下，具有經教育部認證的大學學士及以上學位，能提供在區域內有效的工作、學習和居留證明等一系列相應條件。
共有產權房未滿5年不得轉讓產權份額
根據管理辦法，共有產權住房出租價格應低于出租時點同地段、同品質普通商品住房的價格。出租價格在配售前將結合具體建設項目情況，以及房屋樓層、朝向、位置等因素評估后確定，并在申購公告中公布。購房人則可按照自身支付能力等決定所支付的購房出資額，購房人產權份額按照擬實際出資額（含抵押貸款本金部分）占所購買共有產權住房評估價格的比例確定。原則上購房人產權份額應**過50%，但不得**80%。共有產權住房購房人和代持機構不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人，不得擅自招租、出租、出借共有產權住房。
需要注意的是，共有產權住房的購房人在未取得房屋完整產權期間，需要按月向代持機構繳納租用**產權部分的租金。
此外，共有產權住房購房人自核準產權登記之日起未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因離婚析產、無法償還購房貸款等特殊原因確需轉讓的，可向區住房**和房屋管理部門提交申請，由代持機構回購。共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿5年而未滿8年的，可按照內循環方式流轉，但不得按外循環方式交易。另外，購房產權登記滿5年的，也可按市場價格購買**產權份額。
11月30日，初冬的昆明早晚溫差很大，房企**萬科就在這晝暖夜冷的時節舉辦了一場媒體交流會。公司董事會**郁亮在會上表示，中國的房地產行業還有很大的發展空間，今年能完成年度6300億回款目標。但萬科要有憂患意識，在業務上要收斂聚焦，更傾向核心都市圈。


談“活下去”：是內部做戰略檢討


9月底萬科秋季例會上赫然出現的“活下去”口號，引起廣泛熱議。郁亮昨日對此表示，“萬科始終是一種兢兢業業、如履薄冰的態度，我們把每一天都當成最后一天在活，即使日子好過的時候也沒有驕傲過。對于萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰略檢討，一只腳站在過去，一只腳站在未來，梳理戰略和業務。秋季例會的主題本來就是我們自己內部的事情，從沒想過去影響他人。只不過今年這個時候我們認為需要收斂聚焦，需要大家凝聚起來往一個方向走。”


喊出“活下去”的萬科前段時間一直在通過并購方式拿地，也引起業界不小的關注。對此，郁亮解釋稱，其實萬科歷史上一直都有通過并購和合作來實現買地，只是后來招拍掛也做，導致大家對并購忽視了，覺得今年突然并購特別多?！安贿^客觀講，現在主動找萬科尋求合作的企業多了起來，萬科現在選擇的余地也比之前多。”郁亮說。


郁亮還指出，在投資方面，萬科不按*城市、二線城市、三四線城市劃分，關注的重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀等經濟圈，當然也包括武漢、等中西部核心都市圈。萬科的發展配合國家的戰略，進一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，萬科的投資都會非常非常慎重。


郁亮表示，公司在做業務的時候，把問題想得艱苦一些，困難一些，沒有什么壞處，如果準備不足，反而會出問題。所以，萬科要按照自己的做法做下去，要有憂患意識。


談行業：還有相當大發展空間


郁亮表示，房地產行業沒有什么大問題，但是做的東西和要求與以前不一樣了。像上海、杭州等大城市不一定完全解決了房子短缺的問題，但是從整個全國范圍來看，住房全面短缺的時代基本結束了。但是不平衡、不充分的問題還很明顯，比如從結構上說，賣的多了，租的少了。此外，**來發展方向來看，人們所需要的東西，不只是房子本身，也需要房子里面的內容。萬科有了硬件，但是缺少好的軟件，也就是圍繞美好生活的各項服務。“從這點上講，我們的行業還有相當大的發展空間，但是我們的賺錢方式與以前不一樣了?！?br>

郁亮指出，“城鄉建設與生活服務商”是萬科發展的方向，公司所有的業務都是向著這個方向展開。萬科在思考某個業務時，都會考慮讓這個業務能夠做得好的較重要東西是什么，這個被稱之為“基本盤”，公司會梳理清楚各項業務各自的“基本盤”是什么，并聚焦收斂，不浪費精力。


郁亮認為，價值觀的一致性很重要。萬科的業務管理行為，都聚焦在為公司產品買單的客戶，聚焦在好產品、好服務上。如果可以持續為客戶提供好產品、好服務，公司就可以過得好，這是萬科的邏輯。包括公司的組織重建、事人匹配，都是要保持組織行為在方向感上一致，才能在競爭中有一些競爭優勢。


談回款：能完成年度6300億目標


2018年，隨著房地產調控的深入，房企融資的難度也在增加，主抓出租回款成為各家房企的重中之重，萬科也不例外。在談及萬科6300億元年度出租回款目標是否能順利完成時，郁亮表示，公司所強調的重視現金流的理念得到貫徹，每天每個老總需要報告，今天回款做什么工作，樓賣得怎么樣，開盤有沒有開好，錢有沒有收到，客戶的資料準備有沒有加快等，這些工作天天盯著，相信萬科的出租回款率在業內肯定是數一數二的。


“每個單位回款，每一天的回款都是下午3點以后才完成的，每個禮拜都是最后兩天完成的，每個月到最后一個禮拜完成，每個季度到最后一個月完成。我總想著能達到季度間、月間的均衡，但是似乎很難做到。不過今年萬科房子還是賣得不錯的，6300億的出租回款基本可以完成?！庇袅琳f。


并購投資不差錢，出租目標能如期完成，活得很好的萬科，卻在此時此刻談“活下去”、談憂患意識，不禁讓人想起華為任正非的《華為的冬天》。企業經營如何行穩致遠？**企業追趕周期的遠謀值得借鑒

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深圳鑫企通投資發展有限公司，網絡技術的研究、開發；信息技術咨詢服務；網絡信息技術服務；物業管理與咨詢；商業信息咨詢服務；自有物業租賃；投資咨詢信息咨詢；為酒店、公寓提供管理服務；清潔服務；市場營銷策劃；經營電子商務；從事廣告業務。