公積金，通常是指住房公積金，有時也指公司公積金。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。


住房公積金制度實際上是一種住房**制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、**性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。


今年1-10月，全國累計繳存住房公積金15304億元，提取住房公積金10330億元，發放個人住房貸款7878億元。截至2017年10月底，全國住房公積金繳存總額12.14萬億元。


提取程序大幅簡化


今年以來，全國住房公積金繳存月均**過1500億元。如按照這個速度計算，今年前11個月的住房公積金繳存額有望**過2016年全年數據。


為適應住房公積金繳存職工異地流動，跨城市轉移接續住房公積金的業務需求，推進“互聯網+政務服務”，住建部組織開發了全國住房公積金異地轉移接續平臺，2017年6月末，全國所有住房公積金管理中心全部接入平臺，自7月1日起，住房公積金異地轉移接續業務已全部可以通過平臺辦理。住房公積金在全國范圍內實現了“賬隨人走，錢隨賬走”。


在異地貸款提取公積金方面，相關的程序也進行了大幅簡化，以為例，從原來的需要提交11項材料簡化為只需要提交4項，包括申請人身份證原件及復印件、出租不動產統一發票或契稅完稅憑證原件、房屋所有權證或不動產證原件（已取得的需提交）、《購買市行政區外住房提取住房公積金申請表》（若審核未通過，則需補充提供相關證件）。


對租房支持力度加大


除了購房之外，公積金對租房的支持力度也日益增大。這也是公積金政策助力實現“購租同權”的一個有力舉措。按照的規定，繳存人在市行政區域內無自有住房且租房的，可按每月1500元的標準每季度提取一次住房公積金。對于租房實際支出**過1500元的，可提供租住商品住房合同、租房發票，按實際支出辦理提取。


住房公積金管理中心相關負責人介紹，從今年的統計數據看，上半年一共有52萬人次進行了租房的（公積金）提取，金額36億元，分別是去年同期的1.7倍和1.6倍。


租房始終不是辦法，中國人的傳統理念都是要有一個自己的房子，有了房子才有家的概念，但是的房價也讓很多北漂人嘆為觀止，既然不能買大房子，我們還是可以選一些小戶型的房源做為首套房源的選擇，而且都有繳納住房公積金，那么大家的壓力也會小很多，今天就給大家**幾個小戶型房源，希望能幫您實現置業夢。

僅11月27日，12家房企公告顯示，融資規模共計280億；機構認為，海外融資成本高但需求未減


時至年末，又到了房企發債的高峰期。


中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經**過1000億。


中原地產**分析師張大偉分析認為：“從樓市調控政策看，較嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，四季度對于房企來講較重要的工作將是融資。”


大額融資頻現


僅僅11月27日一天，12家房企發布公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模約280億。


而進入11月份以來，有30余家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業**，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模**過1000億元。


在年末發債的窗口期，不少房企發行大額融資。11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，將發行100億元的中期票據，已經完成注冊。


此外，11月23日，泰禾集團與光大信托合作，光大信托將為泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不**過80億元的公司債券。


“對于房地產企業來說，樓市出租逐漸放緩，而前期過度投資，對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的需求明顯上漲。”張大偉這樣解讀。


**房企成本低


對于公司債券來說，實力房企的發債成本相對較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；**置業擬發行的25億規模公司債券票面利率詢價區間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。


而對于一些發展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團擬發行10億規模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比于**房企偏高，但是也屬于常見的利率區間。


國內融資成本較為平穩，而海外融資成本卻升高。近日時代中國和弘陽地產發的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。其中，弘陽地產高達13.5%的票面利率位處**。同樣，時代中國3億美元優先票據于昨日在中國香港聯合交易所上市發行，票據利率為10.95%，屬于上述發行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優先票據，弘陽地產的票面利率比時代中國還要高出2.55%。


“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。


借新還舊居多


年底，面臨債務的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發債募集資金的主要用途。其中，美的置業將發行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務，不用于購買土地。上市僅4個月的弘陽地產也將發債所得款項凈額用于現有債務進行再融資及一般公司用途。


Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規模*二大。


從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發行主體，即只有少數發行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業的發行人數量較多，達84家。緊隨其后的就是房地產行業，數量也達27家。


業內人士預計，隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規模會更大。

據媒體報道，近期多個一二線城市的部分銀行，房貸利率出現下調，放款的速度也普遍加快。
不可否認，雖然本輪房地產調控力度之大**，但是基于長期形成的慣性思維，市場對于房地產調控的持續性向來不無觀望情緒。這種觀望情緒較明顯的體現，就在于但凡政策或市場趨勢稍有向著所謂“利好”方向的松動，就會勾連出一個似乎**消沉的疑問：房地產調控是否又要出現松動？
那么，部分城市房貸利率有所下調，是否意味著房地產調控將出現松動呢？答案顯然是否定的，依據在于：
首先，單從房貸政策本身來看，且不說報道中所列舉的部分城市放諸全國范圍來看，只是特例，而且更重要的是，統計數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率再創年內新高，迄今已保持連續22個月上漲。因此，這說明即使近期部分地區房貸利率有所下調，那也只是一種連續沖高后的回調。這種在前期高點基礎上的回調，不足以改變房貸利率高位運行的基本狀況，加之，當下不具備下調基準利率的宏觀環境，因此，這種回調的空間也是非常有限的。
其次，再從房貸利率出現松動的原因來看，不排除背后確有貨幣政策微調的推動（例如，今年以來已連續4次降準），而從中國房地產市場以往運行軌跡來看，房貸的數量與可獲得性，是比價格（利率）重要得多的影響因素。
但是以往多次出現的房貸量、價之間的聯動，在目**系列新情況制約下很難再次出現。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調帶有較強定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關鍵的是，房貸余額的連年高增長，已經使其大幅逼近繼續增長的極限，如居民部門的債務杠桿已經達到GDP的50%左右，儲蓄存款的占比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來房貸發放標準低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現整體寬松（相對而言），房貸增量也很難如以往那樣大幅增長。
最后，跳出房貸來看，市場之所以會對包括房貸利率下調在內的任何風吹草動呈高度敏感狀態，無非是因為房地產業在中國經濟中的支柱作用顯而易見，而且這種作用在經濟增速下行階段更為凸顯。
但這種老調重彈不過是一種想當然，其昧于形勢變化體現在：其一，對高質量增長階段的堅決轉進，意味著中國對經濟增速下行的容忍度大大提升；其二，房價長時期過快增長，導致其負外部性已經累積到得不償失的臨界點；其三，實踐表明，房地產調控與發揮房地產業在中國經濟中的恰當作用并不必然矛盾，這一點，在房地產調控水平不斷提升的背景下（如本輪房地產調控疊加去庫存措施與多元住房體系建設，使得迄今為止地產投資仍表現出很強的信心與韌勁），只會表現得越來越明顯。那些認為調控與房地產業只能二選一的觀點，在事實面前將不證自偽。
新媒體編輯：王新景
從2007年西單大悅城開業至今，11年僅10座大悅城開業，大悅城這樣的發展遲緩速度一直被業內詬病。日前，大悅城地產在其品牌戰略發布會上透露，待開業商業項目13個,其中兩個即將開業。“今后將以每年三到五個新項目的速度增長，力爭在2020年布局30個商業項目。”


目前，大悅城地產在其品牌戰略發布會上透露，待開業商業項目13個,其中兩個即將開業。


業內人士認為，大悅城地產這種**的加速不僅來自于擴張需求，也來自于中糧地產重組業績承諾的壓力，但是對于習慣了“慢走”的大悅城來說，能否跑起來還是未知數。


4個大悅春風里落地，7座大悅城籌備中


2017年底，大悅城地產推出了*二產品線“大悅春風里”，但之后遲遲沒有下文。時過一年，項目終于落地。11月26日，在大悅城地產一年一度的品牌戰略發布會上，正在籌備中的4座大悅春風里項目露面了，分別是豐臺大悅春風里、大興大悅春風里、蘇州大悅春風里、青島大悅春風里，占了一半。開業時間在2020年-2022年之間。


大悅春風里是對大悅城的補充和拓展，目的在于覆蓋更廣的消費群體。從2007年西單大悅城開業至今，在、天津、沈陽、上海等城市僅有10座大悅城開業，這樣的速度一直被業內詬病。


如今，一年落地4個大悅春風里，還有7座大悅城正在籌備中，12月，和昆明大悅城即將開業。這與以往的速度相比，無異于從慢走到快跑。


“因為中糧集團的支持，在全國的布局速度越來越快，大家應該感受到我們的速度。”中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，“今后以每年三到五個新項目的速度增長，力爭在2020年布局30個商業項目。”


數據顯示，今年**月，大悅城地產出租額達152.6億元，同比增長11%，客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。而對于2018年全年，周政預計，出租額將達190億元，租金收入達26.9億元，客流1.6億人次，多項核心經營指標持續保持兩位數的增速。


早在8月20日大悅城地產中期業績發布會時，財務總監許漢平透露，由于擁有低融資成本及低負債率的優勢，當前正是大悅城地產拿項目的好時機。


隨后，大悅城地產的舉動，也在印證這句話。9月28日，中糧置地沈陽公司以總價5億元獲得位于沈陽大東區的地塊，命名為“沈陽大悅城E館”。10月24日，中糧大悅城地產以14億元底價獲得武漢光谷中心城地塊，中糧光谷大悅城項目的總投資達70億元，已于11月17日開工。


更值得關注的是，8月1日，大悅城商管與高和資本就成立母基金及項目基金訂立框架協議。目的在于通過項目基金尋找位于中國境內具有挖潛價值的商業、寫字樓等潛在項目收購機會。


而在11月26日舉行的戰略發布會上，大悅城地產也提到并購、改造基金為盤活大悅城地產并購市場上現有存量商業項目及加速戰略擴張提供充足資金**。


擴張壓力下的雙線戰略


如果說大悅春風里項目落地促成了雙線發展戰略，那么雙線發展戰略則將推進大悅城、大悅春風里項目在全國快速布局。


目前，除了開業的10個項目外，大悅城地產待開業商業項目已經達到13個（含大悅城和昆明大悅城）。大悅城地產一直以來實行的總部—項目二級管理模式顯然已不適應這一快速發展需求。


為此，大悅城地產在全國劃分為華北、華東、山東、華中、華南、西南、西北、東北八個大區。在華北大區的，未來新開項目有大興和豐臺兩家大悅春風里項目，還有京西一家大悅城。


有業內人士認為，大悅城地產的快速擴張不僅來自于發展的動力，還有來自于資產重組背后的壓力。在中糧地產重組大悅城地產的較新方案里，大悅城地產控股股東明毅公司承諾在重組完成及緊隨之后的共計三個財政年度，凈利潤累計為18.91億元。如果重組完成后承諾未達成，明毅公司須做出補償。


種種跡象都在表明大悅城地產已經起跑。據一位進駐大悅城的商業品牌負責人透露，管理人才一直是商業地產面臨的難題，為應對這種擴張勢頭，大悅城地產也在各地方挖人。


上述業內人士認為，背靠母公司中糧集團，大悅城地產的資金優勢比較明顯，但是作為國企，人才激勵機制相對落后，不可避免地滯約了其發展。此外，大悅城的品牌也有10年之久，雖然如今步入到3.0時代，但如何應對好未來的商業消費升級？同時，對于習慣了“慢行”的大悅城來說，能否“跑起來”，這也是個未知數。

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，在當前限競房普遍去化不足3成的市場環境下，**8成的去化水平算非常搶眼了。未來隨著供應的不斷加大，區域分化也將加劇，四環內區位好供應少，競爭相對少，項目出清周期會比較快，而四環外尤其是南部片區，供應量大，競爭也會更加激烈，去化難度大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。


二環外項目開盤去化**8成


今日，較受關注的限競房項目之一佑安府開盤，現場人聲鼎沸。證券時報記者了解到，此次開盤180套房源，到場200多位驗資選房者（此前意向登記時首套驗資金額需要300萬元），并采取公證搖號的方式選房，當日剩余房源不足30套，去化率**過8成。


“這個去化水平在當前限競房普遍去化不足3成的市場情況下，算得上非常搶眼了。”中原地產**分析師張大偉說。


該項目之所以受關注，是因為這是近年來少有的三環內新盤，而且是限競房（土地出讓方式為“限房價、競地價”），出租均價不**過79459元/平方米，且較高出租單價不得**過83432元/平方米，而與之一路之隔、10天前取證的商品房項目中國璽（二期），出租單價已經**過11萬元/平方米，周邊的老舊小區二手房成交價也**過6.6萬元/平方米。


由于三環內接近二環的居住、商業用地較為**，該項目用地當年出讓時競爭也是相當激烈，當時吸引了保利+首開+龍湖+招商+西鐵營一級、中糧+**+五礦+遠洋、金茂+世茂+國瑞、碧桂園、中海、九龍倉、萬科、金地、金融街、平安等10多家房企及聯合體參與競拍，現場房企爭搶格外激烈，開拍剛半小時，*41輪報價就達到上限78.7億元，溢價率49.9%，較終經過68輪競價、歷時近一個小時時間，由世茂+金茂+國瑞聯合體以78.7億元加54%自持面積的代價競得，該地也成為2017年總價*二貴的地塊。


證券時報記者了解到，11月中旬開盤的限競房項目金融街·融府，開盤去化率也**過8成，該項目位于豐臺區西南三環外。


“未來隨著限競房的大量入市，區域分化更加明顯。由于四環內已經不再批住宅用地了，四環內區位好供應少，競爭相對少，項目出清周期會比較快，而四環外尤其是南部片區，供應量大，競爭也會更加激烈，估計明年會有價格調整。”V房CEO司智接受證券時報記者采訪時說。


庫存積壓或引價格戰


除了個別四環內限競房項目去化率較高外，大部分限競房的成交情況遠不如逾期。據張大偉統計，目前已入市的31個項目18580套限競房，網簽套數只有3391套，簽約均價為48885元每平米，按此計算簽約比例只有18.3%。“因為有些項目剛取得預售證，即使計算所有項目的真實出租，已入市這些項目平均去化只有3成多，相比之前的4成繼續下滑。”他說。


已入市的限競房去化不佳，待入市的限競房供應量還不小。隨著11月26日8宗限競房用地的成交，累計供應的限競房用地合計已經多達80宗。中原地產研究中心統計，這80宗限競房用地規劃建筑面積高達774萬平方米，按照90/70（90平方米以下住房面積占比70%以上）占大部分計算，已經成交的土地將形成**過7萬套限競房，除去年內已經入市的近2萬套限競房，未來一年將入市的限競房還有5萬套以上。


據張大偉測算，年內累計入市的31個限競房項目合計貨值大概1000億元，網簽成交金額只有150億元，而真實出租數據只有280億元左右，也就是已經積壓了640億元成為庫存（如果計算車位等部分，庫存已經**過700億元）。


“已供應的限競房用地80宗，可提供7萬套房源，而市場需求可能只有3萬-4萬套，這種情況下，只有產品做到比商品房更好，才能吸引有限的需求。未來限競房市場是10%的項目很好過，30%的項目不好過，30%的項目不難過，30%的項目很難過。”張大偉說，目前，部分項目出租價格有所調整，隨著后續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。
???????備受關注的廣深港高鐵，較近又迎來了新進展。5月11日起，廣深港高鐵內地與中國香港段的試運行工作進入了新階段，中國香港的高鐵列車開始進入內地試運行。5月11日當天已經有多趟列車來往于中國香港的西九龍站與深圳的福田站。按照規劃，廣深港高鐵預計在2018年*三季度通車。


????????廣深港高鐵全長145公里，自廣州通往中國香港西九龍總站，行車距離142公里，全線共設7個車站分別是廣州南站、慶盛站、虎門站、光明城站、深圳北站、福田站和西九龍站。廣深段設計時速350公里，初期運營310公里，深港段設計時速250公里。屆時，廣深港高鐵線路將把中國香港、廣州南、深圳北站、福田高鐵站連接起來，形成一條快速跨界交通網絡。

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