盡管人形機器人的出現吸引了人們的目光，但真正的機器人革命發生在制造和裝配車間中。


快速發展的機器人助手領域（有時亦被稱為協作機器人），正在使機器人成為一種更加廉價、靈活和安全的工具，幫助人們處理尋常任務。慕尼黑的Franka Emika希望憑借自己的機器人手臂Panda能抓住這個機會。


“我們平時了解過的機器人都很昂貴，只有那些熟練的技術專家才能使用，而且這些機器的運動位置都是通過編程提前預定好的。我們創造、設計、開發和制造了*一代具備人工智能、學習能力和互動能力的機器人助手，不論是在價格方面還是使用性方面，它都很親民。”


在過去幾十年里，大型的機械臂和機器助手在大型的裝配線上十分常見，它能將笨重的零部件組裝在一起。除了價格昂貴，這種機器通常只能重復一種任務。除非對整個機器系統重新編程，否則很難更換它的任務。


如今隨著材料、設計和人工智能的突破，一類新型的協作機器人進入了中小型企業。它們能從事噴漆、包裝等重復性的任務，節約人力資源。更重要的是，它們非常安全，員工在它旁邊工作也完全沒問題。


有相關研究預測，未來幾年，協作機器人出租額的平均年增長率將達到47%，相比去年4.2億美元的出租額，2025年時**出租額將達到90億美元。


但這個領域的競爭也很激烈。今年十月初，波士頓協作機器人創企Rethink Robotics 倒閉。德國的Hahn集團收購了Rethink Robotics的專利和商標。丹麥的Universal Robots雇傭了20位Rethink的員工，讓它們加入其波士頓分部。


Franka Emika希望能加快這個進程。在慕尼黑Bits & Pretzels大會上，一臺Panda機械臂展示了自己的絕技——將一塊蝴蝶脆餅遞給別人。這個過程還體現了Panda的安裝過程十分簡單。


如果你要“教”Panda學會一個動作，只需按下機械臂上的幾個按鈕，接著手動指導它完成每個動作，讓機器進行記憶。只需要幾分鐘，Panda就能學會一個任務，并開始重復。這不需要工程師學會復雜的編程軟件。


公司還表示模塊化的設計，讓Panda的部件可以被替換，從而進行其他任務。同時它能敏銳地感知到周圍的人或物體。


公司還打造了一個應用生態系統來增加Panda的功能。同時1.7萬美元的價格，讓小型制造商也能接受，這將幫助這些公司保持競爭力。
就在佳兆業物業宣布招股的當天，同屬房企分拆而來的碧桂園服務，宣布以約6.83億元的價格，收購5家物業管理公司股權。


碧桂園服務方面指出，收購將使集團進一步擴大其業務規模及范圍，并增強其于市場的影響力及競爭力，符合集團的戰略發展需求。


對此，有分析人士認為，國內物業管理市場遠未到達成熟階段，即便是*企業的整體占比也僅在三成左右，而隨著消費升級、存量物業面積持續增長，物業管理市場的集中度仍有很大提升空間，*企業受惠整合紅利，管理規模也將快速增長。而碧桂園為全國三大**房企之一，在業務調整的影響下，雖然出租增長在未來或有所放緩，但碧桂園行業地位依然穩固，長線發展穩健良好，從而進一步鞏固碧桂園服務的市場份額。


管理面積近4億平方米


11月26日，碧桂園服務發布公告稱，公司以約6.83億元收購多個物業管理公司股權，包括盛世物業服務70%股權、成都佳祥物業管理**股權、成都清華逸家物業管理**股權、南昌市潔佳物業**股權、上海睿靖實業**股權。


截至2019年9月30日，上述公司的未經審核合并凈資產價值約為1.25億元。合并財務資料后，上述公司2016年稅前利潤為821.1萬元、稅后凈利潤為466.8萬元，2017年稅前凈利潤為1850.9萬元、稅后凈利潤為1456.9萬元，2019年**季度稅前利潤為7359.9萬元、稅后凈利潤為599.2萬元。


作為目前市值較高的物業服務公司，碧桂園服務通過本次并購，顯然將進一步提升公司的物業管理規模。


而截至今年6月底，碧桂園服務擁有約3.9億平方米的已簽約合同管理面積，其中已生效之收費管理面積約1.4億平方米。“余下的2.5億平方米的待生效面積估計會在未來三年逐步生效并轉化作收費面積，相當于每年8000萬平方米的新增面積，收入增長能見度高。”安信**分析師黃焯偉指出。


根據碧桂園服務公布的財務數據顯示，今年上半年公司收入同比增長42.5%，毛利率同比上升4.6個百分點至39%，凈利潤同比增長133%至4.7億元。盈利能力上升主要原因是高單價項目生效轉化所至。


值得注意的是，碧桂園服務還于2019年7月份公告成立合資公司以參與投資承接合作*企業的“三供一業”改革物業管理及增值服務。


據了解，目前各級國資委監管企業辦社會職能機構約16500個，國有企業因辦社會職能每年需承擔費用1400多億元，市場潛力巨大。“碧桂園服務從業主資產增值需求和生活需求入手，向在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務，集團內還有許多房地產發展周邊產業（如鳳凰優選、機器人業務等）有待孵化，我們認為有關業務成熟后，可以注入碧桂園服務內成為新增長動力。”黃焯偉稱。


此外，相比母公司碧桂園，碧桂園服務近2周的股價走勢也較為強勁，十個交易日中有7天上漲，11月21日更是大漲5.99%。


此前，德銀發表研究報告稱，碧桂園服務是內地高度分散的物業管理市場行業整合者 ，并具有強大母公司支持，由于利潤率提升，2019年至2020年盈利復合增長率預計將達60%，即股本回報率35%至41%，為行內較高水平。


黃焯偉也認為，“碧桂園服務將是行業整合下的較大得益者之一。龐大的業主群更是有利公司在小區增值服務以至周邊產業的發展，成為碧桂園服務未來良好同業的比較優勢。公司現價約24倍2019年市盈率，**其他主要物管公司，但考慮其穩固及良好的市場地位、較高的待生效面積比率及資產回報率，我們認為公司還是在一個合理水平”。


行業并購加速


實際上，隨著房地產開發業務步入穩定階段，存量市場中的物業服務板塊已經步入了快速發展期，并受到品牌房企們越來越多的重視。


國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期，預計到2030年行業潛在市場規模**過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上的成長空間。


“因此搶占市場，仍是當下物業公司較重要的戰略。”上述分析人士稱。對此，廣發證券的研究報告也指出，并購是物業管理公司重要的擴張手段。


以11月26日宣布招股的佳兆業物業為例，其**發售的所得款項凈額約為2.8億港元，其中一半的資金將用于收購或投資其他在市場地位上與其相當的物業管理公司。“未來公司戰略將實施積極的并購業務，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區、不同領域擴充公司業務規模。”佳兆業物業相關負責人稱。


顯然，通過上市融資加速擴張，正在成為越來越多物業管理公司的選擇。在佳兆業物業之前，已分別有彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅等9家物業管理公司登陸港交所。市場人士預計，未來將由更多房企分拆物業管理公司上市，行業整合的力度也將進一步加大。
于貝殼找房而言，原因之一則是擁有兩個核心理念：“對用戶好”、“合作共贏”，致力于聚合和賦能全行業的優質服務者，打造開放合作的行業生態，為消費者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等*的居住服務。


“缺少協作機制是制約行業發展的一大關鍵問題，所以我們需要加強合作”，張海明表示，貝殼找房視真房源為基本底線，以ACN為基石，以互聯網為工具，愿意和平臺伙伴一同推動行業品質標準的提升，為用戶提供更高效、更具品質的服務與體驗。


其次，對于房產經紀行業來說，貝殼找房不僅為其提供了基礎設施和“操作系統”，也構建了服務者信用體系，搭建了更為完善的合作競優機制。


以真房源為例，貝殼找房通過“樓盤字典”，能提供**1億套海量真房源，涵蓋房源歷史成交數據、透明房價、戶型圖等多維度信息，有效提高了交易效率和透明度。通過“樓盤字典”和全生命周期的真房源驗真系統，貝殼找房的真房源率已達到95%以上，從根本上遏制了“信息不透明”、“房源不真實”的行業弊病。


同時，貝殼找房打破了行業間的“零和博弈”，通過ACN經紀人合作網絡(Agent Cooperate Network) ，有效解決了“房”、“客”和“人”之間的聯動難題，打通了跨品牌聯賣。


“改變這個行業的一定源于行業出身的企業”


“行業的發展已經被推入一個新的維度，這是新經紀對舊經紀、新大陸對舊大陸的淘汰，是新物種對舊物種的淘汰。”在日前舉辦的2019貝殼公開課上，貝殼找房董事長左暉曾指出，在新經紀時代整個行業所有參與方的存在，本質上都要為消費者和經紀人創造價值，貝殼找房就是為了推動行業升級而誕生。


從誕生以來，貝殼找房的ACN經紀人合作網絡一直被拿來與美國的MLS相比較。在此次論中，張海明*一次向外界解釋了兩者之間的區別。


張海明表示，美國的MLS是房源聯賣，只開放于B端，對經紀公司和經紀人開放，不對C端消費者開放，另一個平臺ZILLOW是做C端流量，“貝殼找房所做的模式是MLS和ZILLOW的相結合，目前還沒有其他人在做這種模式。”


據介紹，全國二手房行業每年大約有15—20萬億的交易規模，這也是蘇寧、京東等企業進入該行業的主要原因。二手房行業是否也會出現“打敗你的不是**，而是外行”的定律？


張海明對此的看法是不可能。“互聯網的確改造了很多行業，但迄今為止，房地產經紀服務業改造得還不夠。” 張海明認為原因有以下幾點，*一行業的非標性，即每套房子業主的想法不一樣，裝修及價格差異也很大；*二，行業分布較度離散，各個門店分布在大街小巷的門口；*三，*三人員密集但留存時間短，經紀人從業時間平均只有8個月。


“二手房交易鏈條非常長，涉及到70多個，鏈家在這個行業扎根了17年，我們的預測是，改變行業的一定是來自這個行業出身的企業，線下優秀的實體產業結合線上線下互聯網的狀態。”張海明如是說。
11月23日，神火股份發布公告稱，為調整、優化資產結構，聚焦主業，提升公司核心競爭力，該公司擬以協議轉讓方式向神火集團轉讓所持光明房產**股權。截至目前，神火集團持有神火股份24.21%的股權，為上市公司控股股東。同時，惠天熱電也表示，擬公開掛牌轉讓惠天房地產51%的股權，掛牌轉讓價不低于9138萬元。此外，寧波富達擬39.67億元轉讓城投置業**股權、寧房公司74.87%股權和賽格特60%股權；新疆天業4689萬元向控股股東轉讓房產子公司。


記者發現，這些上市公司中，不少是在過去幾年房地產行情高漲中涉足地產業務，而如今轉讓地產公司或項目的理由基本面都是為了“推進主業”。其中，神火股份表示，2013年，為抓住國家推進城鎮化建設的機遇，出資2.28億元受讓神火集團所持光明房產**股權。而目前為優化資產結構、聚焦主業，又將光明房產**股權以4.15億元價格轉讓給神火集團。惠天熱電也解釋稱，招租房地產公司，目的是剝離非主業板塊，集中資源全力推進主業。


“這些上市公司參與或設立的房地產開發公司規模都比較小，在行業上升周期中，往往能為公司帶來不錯的回報。但如果在行情調整周期中，又很容易成為主業的拖累。這也是上市公司近期紛紛招租房地產業務的重要原因。主要還是賺錢效應沒有以前那么好了。”上述券商分析師認為。在上述房地產項目中，光明房產歸屬于母公司所有者凈資產為負1.37億元，今年**季度實現歸屬于母公司股東凈利潤虧損2647.14萬元。
對于很多房企而言，家族信托不僅可以**財富，更是去家族化的一個進程。


龍湖方面認為，龍湖全國化發展前提出“有企業家精神的職業經理人”，并引入早期的職業經理人團隊，創立“仕官生”培養體系。上市后提出深度機構化，吳亞軍辭任CEO，完成去家族化。此后，進入千億規模，龍湖又實施了合伙人制度，這次的股本分派，經營權、投票權、收益權分離，進一步凸顯“深度機構化”、“去家族化”決心。


此前，很多地產公司均是家族化或是一些“老人”打天下的局面，而隨著規模的擴張，管理能力需要進一步升級，引入更多的職業經理人，顯得尤為重要。


融信中國近期的高管調整，就是其進一步去閩系化的一個標志。


不久前，融信中國一則公告指出，吳劍因其私人事務已辭任融信中國執行董事一職；林峻嶺因內部工作調整，已辭任融信中國執行董事一職，并將繼續擔任融信中國副總裁。


這意味著兩員追隨歐宗洪長達十幾年的老將都已離開融信中國董事會，這一調整亦完全打破了融信自2016年年初中國香港上市后的董事會格局。


而新上升的兩位董事則是阮友直、張立新。


現年43歲的阮友直畢業于福建師范大學，2008年加入融信，歷任總裁辦主任、品牌中心總經理、投資發展中心總經理、董事局**助理、公司副總裁。


40歲的張立新是標準的職業經理人，一直從事房企財務工作，曾在萬達、綠地、海亮地產任職，2015年8月起擔任融信財務資金中心總經理。


而更早的房企，比如旭輝，通過幾輪的人事調整，目前旭輝除了董事長、總裁外，其余高管幾乎都來自其他房企，職業化程度進一步提高。


目前看來，大部分快速擴張的房企，幾乎都是通過職業經理人帶來的變革與發展，無論是此前的旭輝、陽光城(000671,股吧)，還是中南置地，幾乎都是職業經理人帶來的人員與組織變革，讓房企進入新的臺階。
又一家物業公司將在港交所敲鐘上市。11月26日，佳兆業旗下物業集團在中國香港舉行IPO新聞發布會。


佳兆業的資料顯示，此次佳兆業物業擬發行總股票數量3500萬股，占發行后總股本的25%，發行價格區間在9.0~10.88港元。以此計算，此次IPO預計所得款凈額約在2.8億~3.81億港元之間。


雖然物業板塊一直被視為優質資產，但今年下半年受資本市場低迷影響，在港上市的物業股表現平平。剛剛赴港上市的另一家同樣由母公司分拆而來的物業股，更是遭遇認購不足。對此，佳兆業物業執行董事、**以及總裁廖傳強回應稱，對港交所、中國香港市場充滿信心。


高定價與緩擴張


在佳兆業物業之前，已有彩生活、中海物業、碧桂園服務等多家物業管理服務公司在港上市。這些公司中，有通過社區+互聯網故事贏得市場青睞，也有依靠母公司優越資源實現較好成長。


相較之下，佳兆業物業在規模等方面的表現并不**。招股書顯示，截至6月30日，佳兆業物業合約管理面積3000萬平方米，在管在建面積2500萬平方米。在管101個住宅項目以及23個屬于非住宅項目，服務用戶數量為16萬人。


但佳兆業物業的高定價仍然顯示出公司對于這一板塊的期許。據《每日經濟新聞》記者了解，早期上市的彩生活定價為每股3.78港元，綠城服務定價為每股1.99港元，碧桂園服務和雅生活定價較高，分別為每股12.24港元和每股10港元。


在發布會上，佳兆業物業融資及證券業務部副總經理劉景睿回答定價問題時透露，公司估值考慮到一些對標公司，一方面是有實力強大的戰略股東方；另一方面則是服務素質以及鼓舞對象屬于中高端水平。


物業公司上市，融資的目的大體相同，無外乎收購擴張以求規模上有更長足進步，佳兆業物業也不例外，其募集的70%資金將用于收購擴張。


招股書顯示，本次IPO募集資金的50%或1.4億港元，將被用于收購或投資其他在市場地位上與公司相當的物業管理公司，20%或5580萬港元將用于收購或投資從事物業管理相關業務的公司。


但目前佳兆業物業在擴張上，走得還略微蹣跚，其旗下近80%項目仍來自于母公司“輸血”。公開數據，其來自佳兆業項目的物業管理服務收益為1.36億港元，占總收益的76.6%。而來自第三方的該項收益占23.4%，共計4170萬港元。


廖傳強坦承，在第三方的獲取渠道上面，限于上市規則，所以現在收并購還沒有展開，但后續肯定會有計劃，目前還是局限于市場的招投標以及合資平臺來進行的。


寒冬下的融資沖動


佳兆業已經是今年*四家赴港IPO的物業管理公司。在佳兆業物業之前，雅生活、碧桂園服務和新城悅已經在年內陸續在港敲鐘。此外，旭輝旗下的永升生活也正籌備上市。


在資本寒冬的背景下，外界普遍認為當下不是較好的上市時機，但佳兆業管理層仍然表示對港股市場充滿信心。


“公司籌備了兩年多，一直以來都是按照時間節點在推進，所以公司此時登陸市場，對港交所、中國香港市場是充滿信心的。從經營策略以及對投資者負責任來說，都是經過慎重考慮的。”廖傳強指出。


“時間節點不一定是選擇在這個時間上市，而是剛好遇上了（這個時機）。”一名港股分析師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出。


忽略上市時機的討論，事實上分拆物業平臺上市，較為基本的因素仍然是融資沖動。協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向《每日經濟新聞》記者分析稱，當下物業公司紛紛分拆上市，其主要還是因為融資面偏緊，在過去這一兩年，房地產公司的融資需求很強烈。


“房地產公司也可以通過這個方式，將物業開發的利潤轉化為物業管理利潤來釋放，可以多一個融資平臺，多一條融資渠道。”黃立沖指出。


在招股書中，佳兆業也表示，分拆物業公司能建立其作為獨立上市公司的身份，并擁有獨立融資平臺，能直接通過資本市場進行股本或債務融資，幫助物業板塊加速拓展，改善財務表現。


至于后市表現，黃立沖續稱，地產股的估值往往不及物業股。“物業股估值還可以，地產股估值往往沒有物業股估值高。對于物業股而言，它的預期相對穩定，多數是靠母公司源源不斷的項目開發，再交由物業公司管理。”

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