日前，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室發布的2019年11月份《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，經歷了2019年前7個月的快速上漲后，大數據住房租金指數監測顯示， 2019年8月份-10月份，重點城市住房租金（不含長租公寓，下同）水平有所回落。該報告同時顯示，10月份全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。報告認為，房地產市場的整體趨穩，對于防范宏觀系統性風險、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。


課題組的樣本數據顯示，10月份142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%，房價環比上漲的城市為58個，比6月份減少61個，占樣本數的40.8%。其中，*城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點，廣州、、深圳、上海四個*城市房價均環比下跌；準*城市房價環比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點；二線城市房價環比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點；三四線城市房價環比下跌0.118%，過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中，房價環比上漲的城市僅為52個，上漲城市占比44%。


同期，29樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙臺、杭州、天津、佛山、等24個城市租金漲速均有所回調，僅有中山、惠州、、珠海、廈門5城市環比上漲。


報告認為，*抑制房價上漲的決心沒有發生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式，同時將促使地方**將房地產調控政策真正落到實處。


住房資金面略有改善。2019年下半年特別是*四季度以來，隨著定向降準等穩健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現象也得到改善。部分開發企業資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及*城市遠郊房價形成向下沖擊。


調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購、限售的城市繼續增加，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。2019年，全國各地出臺的房地產調控政策達數百次。


棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應。


基于以上因素，報告綜合推測，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。


因此，報告提出五點建議：一是保持貨幣政策的穩健中性，不宜放水或大幅緊縮；二是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力、穩定房價預期；三是建立完善住房租賃市場相關制度；四是加大**對基本公共服務投入，多渠道擴大基本公共服務供給；五是加快推進住房供給側改革和長效機制建設。
以往，房地產調控更多運用的是行政手段，未來將會更多地綜合運用金融、市場等方式來調控房地產價格，要防快漲也要防快跌。房地產價格過快升高或降低，對于經濟發展和百姓利益都是有害的。城市發展必然會對房地產價格產生向上的推力，要在控制房價和城市發展之間找到新的平衡點，就必須回到住房的根本屬性，即居住屬性上來。未來房地產市場的發展方向應該是產品供應多元化，對于住房消費升級市場，應盡可能地交給市場調控，少用行政手段干預。

11月23日，神火股份發布公告稱，為調整、優化資產結構，聚焦主業，提升公司核心競爭力，該公司擬以協議轉讓方式向神火集團轉讓所持光明房產**股權。截至目前，神火集團持有神火股份24.21%的股權，為上市公司控股股東。同時，惠天熱電也表示，擬公開掛牌轉讓惠天房地產51%的股權，掛牌轉讓價不低于9138萬元。此外，寧波富達擬39.67億元轉讓城投置業**股權、寧房公司74.87%股權和賽格特60%股權；新疆天業4689萬元向控股股東轉讓房產子公司。


記者發現，這些上市公司中，不少是在過去幾年房地產行情高漲中涉足地產業務，而如今轉讓地產公司或項目的理由基本面都是為了“推進主業”。其中，神火股份表示，2013年，為抓住國家推進城鎮化建設的機遇，出資2.28億元受讓神火集團所持光明房產**股權。而目前為優化資產結構、聚焦主業，又將光明房產**股權以4.15億元價格轉讓給神火集團。惠天熱電也解釋稱，招租房地產公司，目的是剝離非主業板塊，集中資源全力推進主業。


“這些上市公司參與或設立的房地產開發公司規模都比較小，在行業上升周期中，往往能為公司帶來不錯的回報。但如果在行情調整周期中，又很容易成為主業的拖累。這也是上市公司近期紛紛招租房地產業務的重要原因。主要還是賺錢效應沒有以前那么好了。”上述券商分析師認為。在上述房地產項目中，光明房產歸屬于母公司所有者凈資產為負1.37億元，今年**季度實現歸屬于母公司股東凈利潤虧損2647.14萬元。
于貝殼找房而言，原因之一則是擁有兩個核心理念：“對用戶好”、“合作共贏”，致力于聚合和賦能全行業的優質服務者，打造開放合作的行業生態，為消費者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等*的居住服務。


“缺少協作機制是制約行業發展的一大關鍵問題，所以我們需要加強合作”，張海明表示，貝殼找房視真房源為基本底線，以ACN為基石，以互聯網為工具，愿意和平臺伙伴一同推動行業品質標準的提升，為用戶提供更高效、更具品質的服務與體驗。


其次，對于房產經紀行業來說，貝殼找房不僅為其提供了基礎設施和“操作系統”，也構建了服務者信用體系，搭建了更為完善的合作競優機制。


以真房源為例，貝殼找房通過“樓盤字典”，能提供**1億套海量真房源，涵蓋房源歷史成交數據、透明房價、戶型圖等多維度信息，有效提高了交易效率和透明度。通過“樓盤字典”和全生命周期的真房源驗真系統，貝殼找房的真房源率已達到95%以上，從根本上遏制了“信息不透明”、“房源不真實”的行業弊病。


同時，貝殼找房打破了行業間的“零和博弈”，通過ACN經紀人合作網絡(Agent Cooperate Network) ，有效解決了“房”、“客”和“人”之間的聯動難題，打通了跨品牌聯賣。


“改變這個行業的一定源于行業出身的企業”


“行業的發展已經被推入一個新的維度，這是新經紀對舊經紀、新大陸對舊大陸的淘汰，是新物種對舊物種的淘汰。”在日前舉辦的2019貝殼公開課上，貝殼找房董事長左暉曾指出，在新經紀時代整個行業所有參與方的存在，本質上都要為消費者和經紀人創造價值，貝殼找房就是為了推動行業升級而誕生。


從誕生以來，貝殼找房的ACN經紀人合作網絡一直被拿來與美國的MLS相比較。在此次論中，張海明*一次向外界解釋了兩者之間的區別。


張海明表示，美國的MLS是房源聯賣，只開放于B端，對經紀公司和經紀人開放，不對C端消費者開放，另一個平臺ZILLOW是做C端流量，“貝殼找房所做的模式是MLS和ZILLOW的相結合，目前還沒有其他人在做這種模式。”


據介紹，全國二手房行業每年大約有15—20萬億的交易規模，這也是蘇寧、京東等企業進入該行業的主要原因。二手房行業是否也會出現“打敗你的不是**，而是外行”的定律？


張海明對此的看法是不可能。“互聯網的確改造了很多行業，但迄今為止，房地產經紀服務業改造得還不夠。” 張海明認為原因有以下幾點，*一行業的非標性，即每套房子業主的想法不一樣，裝修及價格差異也很大；*二，行業分布較度離散，各個門店分布在大街小巷的門口；*三，*三人員密集但留存時間短，經紀人從業時間平均只有8個月。


“二手房交易鏈條非常長，涉及到70多個，鏈家在這個行業扎根了17年，我們的預測是，改變行業的一定是來自這個行業出身的企業，線下優秀的實體產業結合線上線下互聯網的狀態。”張海明如是說。
盡管人形機器人的出現吸引了人們的目光，但真正的機器人革命發生在制造和裝配車間中。


快速發展的機器人助手領域（有時亦被稱為協作機器人），正在使機器人成為一種更加廉價、靈活和安全的工具，幫助人們處理尋常任務。慕尼黑的Franka Emika希望憑借自己的機器人手臂Panda能抓住這個機會。


“我們平時了解過的機器人都很昂貴，只有那些熟練的技術專家才能使用，而且這些機器的運動位置都是通過編程提前預定好的。我們創造、設計、開發和制造了*一代具備人工智能、學習能力和互動能力的機器人助手，不論是在價格方面還是使用性方面，它都很親民。”


在過去幾十年里，大型的機械臂和機器助手在大型的裝配線上十分常見，它能將笨重的零部件組裝在一起。除了價格昂貴，這種機器通常只能重復一種任務。除非對整個機器系統重新編程，否則很難更換它的任務。


如今隨著材料、設計和人工智能的突破，一類新型的協作機器人進入了中小型企業。它們能從事噴漆、包裝等重復性的任務，節約人力資源。更重要的是，它們非常安全，員工在它旁邊工作也完全沒問題。


有相關研究預測，未來幾年，協作機器人出租額的平均年增長率將達到47%，相比去年4.2億美元的出租額，2025年時**出租額將達到90億美元。


但這個領域的競爭也很激烈。今年十月初，波士頓協作機器人創企Rethink Robotics 倒閉。德國的Hahn集團收購了Rethink Robotics的專利和商標。丹麥的Universal Robots雇傭了20位Rethink的員工，讓它們加入其波士頓分部。


Franka Emika希望能加快這個進程。在慕尼黑Bits & Pretzels大會上，一臺Panda機械臂展示了自己的絕技——將一塊蝴蝶脆餅遞給別人。這個過程還體現了Panda的安裝過程十分簡單。


如果你要“教”Panda學會一個動作，只需按下機械臂上的幾個按鈕，接著手動指導它完成每個動作，讓機器進行記憶。只需要幾分鐘，Panda就能學會一個任務，并開始重復。這不需要工程師學會復雜的編程軟件。


公司還表示模塊化的設計，讓Panda的部件可以被替換，從而進行其他任務。同時它能敏銳地感知到周圍的人或物體。


公司還打造了一個應用生態系統來增加Panda的功能。同時1.7萬美元的價格，讓小型制造商也能接受，這將幫助這些公司保持競爭力。
[不過，很多去家族化房企，同樣面臨難以招聘到優秀職業經理人問題。團隊人員不穩定，即便開出很高的薪資，也很難吸引行業的優秀職業經理人。而由于很多老板急于求成，對于職業經理人過高期待，因此出現人員變動頻繁]


[11月22日，龍湖集團董事局**吳亞軍將通過家族信托吳氏信托持有的龍湖43.98%股權分派予女兒蔡馨儀。]


已故著名物理學家斯蒂芬·霍金生前曾擔憂，由于富人們尋求通過技術手段改善后代基因，新的、更為**的“**人”將因此誕生。


霍金睿智，深諳富豪們對于家族財富和地位的守護情結之強烈。因此，“富不過三代”的殘酷事實，往往成為富豪們心中較深的芒刺，如何將之拔除，是大多數富豪費盡心思的命題。


過去二十年，房地產如荒原野火漫過歷史輪回，并由此制造了大量的富豪。不過，這些原始財富的積累者正緩慢步入老年，而地產商的二代開始逐漸走向房地產的歷史前臺，中南置地、新城控股等公司的地產二代開始逐漸接班。


但是，并非每一個公司都有合適的家族接班人。財富和企業管理權柄如何傳承與交接？


11月22日，龍湖集團（00960.HK，下稱“龍湖”）董事局**吳亞軍將通過家族信托吳氏信托持有的龍湖43.98%股權分派予女兒蔡馨儀。其將繼續保留公司投票權，此次轉讓被解釋為家族傳承的一部分。


按照公告，龍湖董事會已獲匯豐信托知會，作為家族財富及傳承計劃的一部分，蔡馨儀作為設立人成立了女兒信托（女兒信托，蔡馨儀設立的一項全權信托）并委任匯豐信托為受托人；于11月21日SilverSea的全部已發行股本由母親信托分派予女兒信托。


家族信托成財富傳承主要方式


龍湖的股權轉讓，意味著吳亞軍將自己的財富轉讓給其女，但保留自己在龍湖的話語權。


公告稱，資產分派之后，吳亞軍仍將擔任龍湖集團董事會**兼執行董事。蔡馨儀已向吳亞軍承諾，據此，其無條件承諾及**（其中包括）促使CharmTalent根據吳亞軍的指示行使CharmTalent所持本公司股份的投票權。


*一財經記者梳理發現，國內民營房企通過家族信托控股公司的構架越來越普遍。


雅居樂（03383.HK）、正榮地產（06158.HK）、融信中國（03301.HK）、龍湖等公司均采用家族信托來控股整個上市公司。


“家族信托可以在財富傳承過程中合理稅務籌劃，并可以防止子女揮霍財產，達到持續財富保值增值效果。”一位金融人士告訴記者。


過去幾十年，伴隨經濟高速增長，許多民營房企在市場有了不錯的地位。不過，這些企業家發現企業傳承過程中的矛盾。其一，繼承人不止一個人時，股權分散繼承于幾個繼承人時，家族對企業的控制力就會下降，甚至隨時都會被有心之人奪取；其二，當繼承人無心經營上輩打下的事業更愿意自己創業或者從事自己喜歡的職業時，這些企業家會面臨后繼無人的局面；其三，繼承人作為“富二代”，不學無術，揮霍無度，不具有管理企業的才能，更會有敗光企業的危險。


參考國外經驗，家族信托則比較好地解決上述矛盾。


財產一旦打包進入家族信托內，就意味著家族成員對其喪失了法律上的所有權，日后無須繳納高額的遺產稅。既可**家族成員不揮霍，也可**他們每年享受的權益。


同時，家族信托有鎖定企業股權的功能，委托人可以在信托契約中設立家族財產不可分割和轉讓或信托不可撤銷的條款。


很多家族當傳承到孫輩甚至重孫輩時,若按遺產分割法傳承,股權或將散落到數十個親屬股東手中,松散的股權可能令家族企業的所有權面臨較大挑戰。例如，東亞銀行曾因其大股東李氏,將控股權分配給了眾多的家族成員而被稀釋，從而遭遇了其他財團的**。


而內地房企雅居樂則利用家族信托成功解決股權分散的窘境。雅居樂上市之前，股權松散。為完成赴中國香港上市的目標，陳氏將分散的家族股權集中注入一家名為TopCoast的投資公司，以其作為陳氏家族信托的受托人，陳氏五兄弟
新京報快訊（記者 張建）今日（11月27日）晚間，新世界發展發布公告顯示，公司間接全資附屬廣州新沛投資有限公司同意向賣方廣州地鐵集團有限公司收購目標公司的65%股權及受讓賣方對目標公司享有的65%債權，總代價為47.81億元，包括收購股權的代價3.03億元及承擔股東貸款的代價44.78億元。


據公告顯示，目標公司為廣州耀勝房地產開發有限公司（以下簡稱耀勝地產），主要從事房地產開發及經營，2017年12月5日至2019年8月31日，總虧損為23848.96元。目標公司持有的項目位于廣州漢溪長隆地鐵站上蓋，總用地面積為70936平方米，可建設用地面積為58027平方米，將包含總建筑面積為290135平方米作出租及投資用途的綜合商住項目。公司將充分發揮其多元產業和綜合商業運營的優勢及豐富資源，與賣方攜手將該項目打造成為廣州南部智能商住綜合體成員并推動該區域配套設施的升級。

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