在星級酒店實際估價中，估價對象的凈收益的一般采用*二種方法來求取。
（1）、凈收益的求取
收益性房地產獲取收益的方式主要有出租和經營兩種。據此，凈收益的測算途徑可分為兩種：基于租賃收入測算凈收益和基于營業收入測算凈收益。出租型房地產，估價師應根據租約中的租金、其他收益、費用等信息計算其凈收益，凈收益為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。
在實際估價中，由于近年來國家多次頻繁調整銀行存款利率且變化較大，而利率的變化與房地產市場價格的升降變化是不一致的且與社會一般利潤率水平相差較大，因此在實際估價中，一般參考一年期的貸款利率作為累加法中的無風險報酬率。

（3）、資本化率的求取方法
資本化率實質上是投資的預期收益率，其影響因素非常眾多、復雜多變。確定資本化率的方法有：市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資收益率排序插入法和復合投資收益率法四種。
目前較常用的資本化率的確定方法是安全利率加風險調整值法，即累加法。
（2）、開發成本的確定
開發成本包括建安工程費、前期工程及其他專業費，在估價中，一般根據估價對象建筑物的結構類型，參照當地現行《建設工程概算定額》和《材料預算價格》、《機械臺班費用定額》以及《建設工程間接費及其它費用定額》進行測算，并參考近期同類型建筑物的結算價格，綜合考慮后確定建筑物的建造成本。

據此，對于已取得相關權屬文件、正常運營的高星級酒店，由于在市場上很少有整體買賣交易案例，且所在地理位置往往較佳，在建成投入運行后每年都能產生穩定的收益，對于市場價值的求取，因估價對象為收益性房地產，在基本評估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應作為星級酒店類房地產的首要評估方法。又由于酒店類房地產買賣案例較少，市場比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場法進行價值評估，而長期趨勢法以及路線價法根本就不具備使用的技術條件。故選用成本法作為*二種方法對酒店的整體價值進行估價，只有成本法在理論上是一的*二種評估方法。同時對房地產抵押價值評估時運用成本法也是謹慎評估的一種體現。

相對于一般房地產估價，星級酒店估價有以下特點：
1、范圍廣、情況復雜、價值量巨大，對估價人員的專業性和估價經驗要求較高。
由于星級酒店個體差異往往比較**，不同酒店之間可比性較差，估價要建立在對酒店整體經營及實物現狀全面了解的基礎上進行。
2、收入來源的復雜性、運營成本項目較多，受品牌、經營方式影響較大。

（1）、土地取得成本的確定
土地取得成本是取得土地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般包括購置土地價款和應繳納的稅金（如契稅和交易手續費）。在求取土地取得成本時，通常采取市場比較法、基準地價修正法等方法來求取。
②、把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別根據客房、餐飲、會議、娛樂等各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有凈收益相加。

-/gjijdc/-

重慶海潤價格鑒證評估有限公司匯聚了大批行業評估人才，拆遷評估和律師，現有十八位擁有在評估、招投標、征收拆遷、企業重組合并收購等領域10年以上經驗的人才，同時本司與全國多家著名評估機構、拆遷法律咨詢律師、征收拆遷辦、以及評估院校合作，以便為顧客提供有**的服務，從成立至今我司已經服務了全國幾千家公司企業和事業單位，我們有著豐富的房屋、廠房、園林、企業拆遷等評估經驗，同時為廣大被拆遷戶做過評估，通過我們的評估以實現了大多數客戶的預期目標。
目前服務項目如下：
1、資產評估； 2、固定資產評估；3、廠房拆遷評估；4、企業**評估 ；
5、機械設備評估； 6、苗圃拆遷評估；7、知識產權評估；8、評估；   
9、養殖場評估；10、樹木林地評估；11、經營性損失評估；12、企業上市評估；
13、礦場、礦廠資產評估；14、水泥廠、煤廠評估；15、磚廠評估 、石灰廠評估；16、魚塘損失評估；17、養豬場評估；18、養雞場評估；19、養牛場評估；
20、園林果園苗圃評估；21、及診所資產評估；22、房屋拆遷評估；
23、經營損失評估。重慶市正陽工業園區園區路白家河標準化廠房A棟5樓515主營業務：房屋**評估、房屋拆遷評估服務、企業整體**評估、股權評估、廠房評估、養殖場評估、采石場評估、磚廠評估、機械評估、礦業權評估、花卉苗木果樹樹木評估、果園資產評估、商標評估、評估、發明評估、版權評估、林地評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經濟損失評估等等。