按照《企業會計準則*39號——公允價值計量》的要求，投資性房地產的公允價值評估是基于資產的佳用途產生經濟利益的能力，或者將該資產出售能夠用于佳用途的其他市場參與者產生經濟利益的能力的評估。佳用途是指資產價值大化時對應的用途，主要從法律上是否允許、實物上是否可能以及財務上是否可行等方面考慮，具體如下：(1)法律上是否允許，應該考慮對資產進行評估時資產使用在法律上是否受到限制，評估基準日對該投資性房地產的使用必須未被法律禁止。例如，如果**禁止在生態保護區內進地產開發和經營，則該保護區內的土地佳用途不可以是工業或者商業用途的開發。(2)實物上是否可能，應該考慮資產的實物特征。例如，一棟建筑物是否能夠作為倉庫使用。(3)財務上是否可行，是指在評估投資性房地產的公允價值時應該在法律允許的條件下使該資產產生足夠的收益或者現金流量，從而補償使用該資產形成的成本后，仍然能夠滿足市場參與者所要求的。生產性生物資產的基本概念與特點(一)生產性生物資產的基本概念生產性生物資產是指為產出農產品、提供勞務或出租等目的而持有的生物資產，包括經濟林、薪炭林、產畜和役畜等。生產性生物資產具備自我生長性，能夠在持續的基礎上予以消耗，并在未來的一段時間內保持其服務能力或經濟利益。(二)生產性生物資產的特點與消耗性生物資產相比較，生產性生物資產的大特點在于，生產性生物資產具有能夠在生產經營中長期、反復使用，從而不斷地產出農產品或者長期役用，產出農產品之后，該資產仍然保留，并可以在未來期間繼續產出農產品。因此，通常認為生產性生物資產在一定程度上具有固定資產的特征，例如果樹每年產出水果、奶牛每年產奶等。一般而言，生產性生物資產通常需要生長到一定階段才開始具備生產的能力。根據其是否具備生產能力(或者是否到達預定生產經營目的，所謂達到預定生產經營目的，是指生產性生物資產進入正常生產期，可以多年連續穩定產出農產品、提供勞務或出租),可以對生產性生物資產進行進一步劃分，劃分為未成熟和成熟兩類：前者指尚未達到預定生產經營目的，還不能夠多年連續穩定產出農產品、提供勞務或者出租的生產性生物資產，例如尚未開始掛果的果樹、尚未開始產奶的奶牛等；后者則指已經到達預定生產經營目的的生產性生物資產。（-）市場法的適用范圍市場法通常被用于評估具有活躍公開市場且具有可比成交案例的資產。比如二手機器設備和房地產以及部分軟件著作權等。通常二手設備市場可以成為機器設備評估的重要參照物選取市場；房地產評估則更多地選取其所在區域范圍內的類似資產。市場法被用于評估整體資產價值時，通常是用來評估企業價值。其中，常用的是價值比率法，以參照企業的價值比率作為調整手段，以此比率與評估對象（企業）的相關的財務指標（如利潤、息稅前利潤、銷售收入）相乘估算評估對象（企業）價值。除了上述所經常使用的市盈率外，用來評估企業價值的乘數還有很多種類。在實務中，評估人員通常根據被評估企業自身和所在行業特征綜合判斷釆用一種或幾種價值比率進行評估。（二）市場法的局限市場法作為目前資產評估的重要方法之一，有其重要的意義和優勢。它是相對來說具有客觀性的方法，也比較容易被交易雙方所理解和接受。因而，如果不存在資產的成本和效用以及市場對其價值的認知嚴重偏離的情形下，市場法通常是資產評估三種方法中較為有效、可理解、客觀的方法。在經濟較為發達、市場認知較為穩定的，市場法是運用較為廣泛的方法。它不僅僅被用于包括設備和房地產在內的單項資產的評估，還被用于企業整體資產評估中。然而，目前我國市場對諸如企業價值等資產的認知和反映仍會受到非理性因素的影響，評估專業人員在使用市場法進行資產評估的過程中就需要特別關注可比案例和被評估資產在風險、收益方面的差異，深刻把握當前市場價格和資產價值之間的差異性，避免用價格取代價值；在充分分析市場認知與價值內在差異性的基礎上，合理調整價值乘數等相關因子，得到待估資產的評估價值。不動產的經濟特性不動產的經濟特性體現在價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、難以性、性和資產組合性等方面。(1)價值量大。與一般物品相比，不動產不僅單**，而且總價大。(2)用途多樣性，即用途的競爭、轉化及并存的可能性。土地具有養育功能、承載功能、倉儲功能、景觀功能。因此，從經濟角度，土地具有多種用途。一般情況下，土地利用的優先順序是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。由此，不動產也存在用途的多樣性，以及不同用途間的可轉化性，如工業、居住、商業、、辦公等。對一宗不動產的利用，常常同時產生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。(3)涉及廣泛性，又稱相互影響性。不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響，在經濟學中稱為外部性，分為正外部性、負外部性。正外部性：某經濟主體行為使他人受益，而受益者無須為此花費代價。負外部性：某經濟主體行為使他人或社會受損，而該經濟主體卻沒有為此承擔成本。(4)難以性，也稱能力弱、流動性差，主要是由不動產的價值高、不可移動、易受限制等特性決定的。影響不動產的因素主要有不動產的通用性、立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現金且沒有損失或者損失較小的，稱為能力強；反之，稱為能力弱。因為能力是與的價格相聯系的。可以說沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要到一定程度，總會有人購買。可見，如果沒有價格的約束，商品都能很快。不動產由于具有、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗不動產的買賣頻繁發生。一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，不動產與、債券、黃金等相比，能力弱。當需要將不動產快速時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現；有時即使有了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。(5)性。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。不動產具有保值功能，是因為它能抵御通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，的購買力會下降，能用1元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止1元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消的貶值速度，具體地說，就是能**投資一段時間后所抽回的資金，完**夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。增值性指不動產在面積不增加的情況下，因城市基礎設施不斷完善、人口聚集、經濟發展等因素，其價值隨著時間推移而增加。北京普華信德資產評估事務所（普通合伙）是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資質的全國性專業評估公司。公司具備完善的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的評估機構。公司評估團隊在企業股權轉讓、固定資產、無形資產評估等評估業務領域也具有豐富的經驗，為我國企業健康發展，提供高質量、高標準、專業化、系統化、一站式的評估服務。