越秀區(qū)二手房買(mǎi)賣(mài)違約訴訟律師 雙方都違約如何處理
廣州二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，雙方都有嚴(yán)重違約行為怎么辦？
張靜律師解答：可能互不承擔(dān)違約責(zé)任。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家未依合同約定時(shí)間取得銀行同貸書(shū)，賣(mài)家也隱瞞了房屋被再次抵押的事，終法院判決合同解除，已付房款返還，互不承擔(dān)違約責(zé)任。
判決書(shū)節(jié)選：
法院認(rèn)為，關(guān)于違約責(zé)任的認(rèn)定。合同法*六十條規(guī)定,“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。經(jīng)查:1.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定,涉案房屋存在抵押登記,剩余房款30萬(wàn)元,由王買(mǎi)家在雙方網(wǎng)簽當(dāng)日,委托按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助申請(qǐng)辦理銀行按揭手續(xù);如30日內(nèi)未取得銀行同貸文件或取得銀行同貸但批準(zhǔn)金額少于申請(qǐng)的金額,王買(mǎi)家須在60日內(nèi)以轉(zhuǎn)賬方式向林賣(mài)家支付剩余房款;林賣(mài)家收到全部樓款,辦理贖契及涂銷(xiāo)抵押手續(xù),共同向房地產(chǎn)交易登記中心申請(qǐng)辦理交易登記手續(xù)。2.根據(jù)上述合同約定,王買(mǎi)家應(yīng)于網(wǎng)簽當(dāng)日委托申請(qǐng)辦理銀行按揭手續(xù)。王買(mǎi)家、林賣(mài)家均主張,王買(mǎi)家曾向銀行申請(qǐng)按揭未被審核通過(guò)。該行為事實(shí),按照合同約定的前提時(shí)間即為網(wǎng)簽當(dāng)日。林賣(mài)家主張已辦理網(wǎng)簽手續(xù),提交廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同證明已于2018年3月28日辦理網(wǎng)簽手續(xù);主張銷(xiāo)售人員應(yīng)已口頭向王買(mǎi)家告知已辦理網(wǎng)簽手續(xù),與買(mǎi)賣(mài)商品房的通常交易習(xí)慣相符,與王買(mǎi)家的該行為事實(shí)也相符合,具有合理性。3.根據(jù)上述合同約定,王買(mǎi)家明知房屋存在抵押登記,并明確約定通過(guò)銀行按揭付清剩余房款,即使不能被審核通過(guò),也有通過(guò)其他方式付清剩余房款的義務(wù),而林賣(mài)家則在收到全部樓款后才辦理贖契、涂銷(xiāo)抵押及房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。王買(mǎi)家沒(méi)有按照合同約定履行付清剩余房款的義務(wù),具有過(guò)錯(cuò)。4.林賣(mài)家于2017年5月20日與王買(mǎi)家簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,同年6月6日以涉案房屋為案外人設(shè)定債權(quán)數(shù)額高達(dá)2000萬(wàn)元的抵押權(quán),同年7月6日再為其他案外人設(shè)定其他抵押權(quán),沒(méi)有合理事由,直至2018年3月28日才辦理網(wǎng)簽手續(xù)。林賣(mài)家簽訂合同時(shí),即理應(yīng)向王買(mǎi)家充分、明確地披露,該影響王買(mǎi)家向銀行申請(qǐng)按揭以及繼續(xù)履行合同的重要事實(shí),該不誠(chéng)信的事實(shí)行為也系導(dǎo)致本案合同在事實(shí)上無(wú)法履行及后續(xù)在法律上不能履行的重要因素。林賣(mài)家在本案中也違反合同義務(wù),具有過(guò)錯(cuò)。合同法百二十條規(guī)定,“當(dāng)事人雙方都違反合同的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。王買(mǎi)家沒(méi)有按照合同約定履行付清剩余房款義務(wù),主張林賣(mài)家辦理房屋過(guò)戶(hù)的前提事實(shí)尚未成立,訴請(qǐng)支付逾期過(guò)戶(hù)違約金,法院不予支持。判決合同解除，返還購(gòu)房款，互不承擔(dān)違約責(zé)任。
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