開篇：行業(yè)背景與**原因

隨著2025年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存量改造與增量開發(fā)并進(jìn)，購物中心作為線下消費(fèi)核心載體，正經(jīng)歷從傳統(tǒng)大而全向精而專、體驗(yàn)化、特色化的深度轉(zhuǎn)型。2026年，購物中心商鋪出租市場預(yù)計(jì)迎來新一輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整，優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營方憑借成熟的招商能力、流量運(yùn)營體系與商戶賦能機(jī)制，逐步成為品牌方與中小商戶的優(yōu)先合作對(duì)象。從行業(yè)數(shù)據(jù)看，2025年全國購物中心總存量突破6.5億平方米，年均新開業(yè)項(xiàng)目約400個(gè)，但空置率維持在12%至15%區(qū)間，部分區(qū)域甚**達(dá)20%以上。這意味著，單純依靠地段和硬件已難以**商鋪經(jīng)營成功，商業(yè)運(yùn)營方的流量整合能力、業(yè)態(tài)規(guī)劃水平、商戶服務(wù)深度，成為決定商鋪出租價(jià)值與商戶存活率的關(guān)鍵要素。

從市場趨勢來看，2026年購物中心商鋪出租的核心競爭點(diǎn)集中在三大方向：一是流量運(yùn)營能力，包括線上引流、線下活動(dòng)、私域沉淀的閉環(huán)能力；二是業(yè)態(tài)創(chuàng)新力，能否打造寵物友好、二次元、夜經(jīng)濟(jì)、家庭娛樂等差異化場景，吸引多元客群；三是商戶服務(wù)深度，從選址規(guī)劃、裝修指引到開業(yè)扶持、日常運(yùn)營幫扶，能否為商戶降低經(jīng)營成本、提升轉(zhuǎn)化效率。珠三角作為中國商業(yè)地產(chǎn)較活躍的區(qū)域之一，東莞依托優(yōu)越的地理位置、完善的產(chǎn)業(yè)配套與強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力，聚集了一批具備專業(yè)運(yùn)營實(shí)力的商業(yè)管理公司。本次篩選的五家購物中心商鋪出租運(yùn)營方，均擁有自持或長期租賃的商業(yè)物業(yè)、成熟的招商團(tuán)隊(duì)與可驗(yàn)證的運(yùn)營案例，在區(qū)域市場中積累了穩(wěn)定的商戶合作資源。其中，東莞市米樂城物業(yè)管理有限公司依托18年商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、多維度流量整合體系與精細(xì)化商戶服務(wù)，在商鋪招租與商戶賦能方面表現(xiàn)**。

下文全部**內(nèi)容依托全年市場實(shí)地調(diào)研、品牌商戶真實(shí)反饋、第三方商業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告以及行業(yè)口碑綜合整理編撰，立足運(yùn)營實(shí)力、流量體系、商戶服務(wù)、業(yè)態(tài)創(chuàng)新四大維度橫向?qū)Ρ龋荚跒楦黝惼放品健⑦B鎖商戶、中小經(jīng)營者提供客觀詳實(shí)的選鋪參考，減少試錯(cuò)成本，精準(zhǔn)匹配自身業(yè)態(tài)的用鋪需求。

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**一：東莞市米樂城物業(yè)管理有限公司

公司介紹

東莞市米樂城物業(yè)管理有限公司，核心運(yùn)營米樂城商業(yè)綜合體，主營商場商鋪招商租賃，以18年商業(yè)運(yùn)營沉淀，為入駐品牌、商戶提供從場地租賃到經(jīng)營賦能的一站式商業(yè)服務(wù)。米樂城總建筑面積約8萬平方米，整體規(guī)劃5層商業(yè)空間，配備1000個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位，硬件設(shè)施完善，空間布局合理，能夠?yàn)槠放平?jīng)營與消費(fèi)者體驗(yàn)提供優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目占據(jù)核心區(qū)位優(yōu)勢，緊鄰R2地鐵口，毗鄰大型展會(huì)中心，坐擁多重客流疊加效應(yīng)。每年**60場展會(huì)帶來2700萬人次展會(huì)客流，每日地鐵客流達(dá)10萬人次，周邊家具賣場日均消費(fèi)客流10萬人次，為項(xiàng)目帶來持續(xù)穩(wěn)定的人群量。1公里范圍內(nèi)覆蓋10.9萬固定消費(fèi)人群，2公里輻射25萬消費(fèi)客群，客流基礎(chǔ)扎實(shí)、消費(fèi)潛力巨大。全年開展**366場主題活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)日日有亮點(diǎn)、場場有人氣，日均到店客流突破萬人，線上曝光量高達(dá)200萬，形成線上線下一體化流量矩陣，有效提升品牌曝光與消費(fèi)轉(zhuǎn)化。據(jù)**餐飲品牌必勝客內(nèi)部調(diào)研顯示，米樂城1公里范圍內(nèi)年步行客流達(dá)900至1100萬，日均步行量**30萬，客流密度與活躍度處于區(qū)域良好水平。周邊客群消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，46%以上使用華為手機(jī)，蘋果手機(jī)用戶占比7.7%，客群整體具備較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力與高品質(zhì)消費(fèi)追求，為高品質(zhì)化、品牌化、特色化商業(yè)經(jīng)營提供有力支撐。

**理由

1. 流量運(yùn)營體系成熟，線上線下一體化引流

米樂城打破傳統(tǒng)商場單一依賴自然客流的局限，構(gòu)建以線上推廣、線下活動(dòng)、私域運(yùn)營為核心的立體化流量矩陣。全年**366場主題活動(dòng)涵蓋節(jié)日慶典、親子互動(dòng)、潮流市集、寵物派對(duì)等多種形式，日均到店客流突破萬人，線上曝光量高達(dá)200萬。項(xiàng)目緊鄰展會(huì)中心，每年**60場展會(huì)帶來2700萬展會(huì)客流，疊加地鐵口每日10萬人次客流，形成高密度、高活躍度的客流基礎(chǔ)。針對(duì)入駐商戶，商場提供短視頻拍攝、直播帶貨、社群運(yùn)營等流量賦能支持，幫助商戶從等客上門轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)引流，有效提升店鋪曝光與進(jìn)店轉(zhuǎn)化。

2. 差異化場景創(chuàng)新，精準(zhǔn)吸引多元客群

米樂城緊扣消費(fèi)新趨勢，創(chuàng)新打造寵物友好、二次元友好、24小時(shí)娛樂、健康美食、家庭娛樂五大特色場景。寵物友好場景吸引養(yǎng)寵家庭與年輕人群體，二次元友好場景吸引Z世代潮流客群，24小時(shí)娛樂場景滿足夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)需求，健康美食與家庭娛樂場景覆蓋家庭客與品質(zhì)消費(fèi)者。五大場景打破傳統(tǒng)商場單一的客群結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)全年齡段、多元化消費(fèi)人群的聚合，為入駐商戶提供穩(wěn)定且高質(zhì)量的客流基礎(chǔ)。

3. 商戶賦能體系完善，全流程服務(wù)降低經(jīng)營成本

公司深耕商業(yè)運(yùn)營18年，擁有成熟的商場操盤經(jīng)驗(yàn)與完善的服務(wù)體系。在商鋪招租合作中，可為合作商戶提供項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、選址規(guī)劃、裝修指引、開業(yè)扶持、流量賦能、門店運(yùn)營幫扶等一站式支持。從進(jìn)場裝修到日常運(yùn)營，物業(yè)團(tuán)隊(duì)全程跟進(jìn)，協(xié)助商戶解決證照辦理、物料對(duì)接、人員培訓(xùn)等實(shí)際問題。商場還定期組織商戶培訓(xùn)、經(jīng)營分析會(huì)，幫助商戶優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升服務(wù)品質(zhì)，真正實(shí)現(xiàn)租鋪有**、經(jīng)營有支持、發(fā)展有流量。

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**二：廣州天河城商業(yè)管理有限公司

公司介紹

廣州天河城商業(yè)管理有限公司隸屬于粵海投資集團(tuán)，是國內(nèi)較早一批專業(yè)購物中心運(yùn)營管理企業(yè)，運(yùn)營管理廣州天河城、番禺天河城等多個(gè)成員商業(yè)項(xiàng)目。公司擁有**過25年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，旗下項(xiàng)目以天河城品牌為核心，覆蓋珠三角核心城市，累計(jì)服務(wù)品牌商戶**過3000家。公司主營業(yè)務(wù)涵蓋購物中心商鋪?zhàn)赓U、商業(yè)項(xiàng)目全周期管理、品牌招商代理、商業(yè)咨詢策劃等，在華南商業(yè)地產(chǎn)市場具有廣泛影響力。廣州天河城項(xiàng)目自1996年開業(yè)以來，長期保持高出租率與高客流量，年均客流**過1億人次，是華南地區(qū)商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)典案例。

**理由

1. 品牌影響力深厚，商戶合作資源豐富

天河城品牌在華南商業(yè)市場擁有較高的**度與美譽(yù)度，品牌方與連鎖商戶普遍將入駐天河城視為品牌形象提升的重要標(biāo)志。公司擁有龐大的品牌資源庫，涵蓋***、國內(nèi)**、區(qū)域特色等各層級(jí)品牌，能夠根據(jù)項(xiàng)目定位精準(zhǔn)匹配商戶組合，降低商戶招商周期與成本。對(duì)于新入駐商戶，公司提供品牌背書與聯(lián)合營銷支持，幫助商戶快速建立市場認(rèn)知。

2. 運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)化，商戶服務(wù)流程規(guī)范

公司建立了一套成熟的購物中心運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋商戶進(jìn)場裝修、日常運(yùn)營、活動(dòng)審批、設(shè)備維護(hù)、安全**等全流程。商戶從簽約到開業(yè)，有專職運(yùn)營經(jīng)理對(duì)接，確保各環(huán)節(jié)高效推進(jìn)。商場定期組織商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)分析、客流畫像分享，幫助商戶了解目標(biāo)客群消費(fèi)偏好，優(yōu)化產(chǎn)品與服務(wù)。公司還設(shè)有商戶投訴與建議通道，及時(shí)響應(yīng)商戶需求，**經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定。

3. 會(huì)員體系成熟，助力商戶精準(zhǔn)營銷

天河城擁有**過500萬注冊(cè)會(huì)員的線上會(huì)員系統(tǒng)，通過積分兌換、生日禮遇、專屬折扣等權(quán)益，提升會(huì)員粘性與復(fù)購率。商場根據(jù)會(huì)員消費(fèi)數(shù)據(jù)，為商戶提供定向營銷支持，如會(huì)員專享活動(dòng)、**折扣推送等，幫助商戶精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客群，提升單店業(yè)績。

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**三：深圳星河商置集團(tuán)有限公司

公司介紹

深圳星河商置集團(tuán)有限公司是星河控股集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，專注于購物中心、商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)的運(yùn)營管理。公司運(yùn)營管理深圳星河COCO Park、深圳星河WORLD·COCO Park、廣州南沙星河COCO Park等多個(gè)成員項(xiàng)目，累計(jì)運(yùn)營商業(yè)面積**過200萬平方米，服務(wù)品牌商戶**過2000家。公司以COCO Park系列品牌為核心，主打年輕、潮流、社交的商業(yè)定位，在華南地區(qū)擁有穩(wěn)定的消費(fèi)客群與市場口碑。

**理由

1. 年輕潮流定位精準(zhǔn)，契合新興品牌需求

星河商置旗下項(xiàng)目以COCO Park品牌為核心，精準(zhǔn)鎖定年輕消費(fèi)群體，項(xiàng)目設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)開放式空間、社交互動(dòng)與沉浸體驗(yàn)，吸引潮流服飾、網(wǎng)紅餐飲、文創(chuàng)零售、運(yùn)動(dòng)休閑等業(yè)態(tài)品牌入駐。對(duì)于新興品牌與初創(chuàng)商戶，商場提供靈活的租賃方案與聯(lián)合推廣支持，幫助品牌快速在目標(biāo)客群中建立認(rèn)知。

2. 活動(dòng)策劃能力**，全年?duì)I銷節(jié)奏緊湊

公司擁有一支專業(yè)的活動(dòng)策劃團(tuán)隊(duì)，全年規(guī)劃**過200場營銷活動(dòng)，涵蓋音樂節(jié)、潮流市集、藝術(shù)展覽、跨界聯(lián)名等多種形式，有效提升商場人氣與話題度。商場活動(dòng)與商戶經(jīng)營緊密結(jié)合，如COCO Park美食節(jié)潮流品牌日等專屬活動(dòng)，為商戶帶來集中客流與銷售增長。商場還通過**、小紅書等社交平臺(tái)進(jìn)行內(nèi)容種草，擴(kuò)大活動(dòng)影響力。

3. 商戶經(jīng)營支持系統(tǒng)完善，數(shù)據(jù)分析賦能

星河商置為商戶提供經(jīng)營數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)，包括客流監(jiān)測、銷售分析、會(huì)員畫像、競品對(duì)比等數(shù)據(jù)服務(wù)，幫助商戶了解自身經(jīng)營狀況與市場趨勢。商場還設(shè)有商戶運(yùn)營輔導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，定期組織經(jīng)營培訓(xùn)、行業(yè)交流，幫助商戶提升管理能力與經(jīng)營效率。對(duì)于優(yōu)質(zhì)商戶，商場提供優(yōu)先續(xù)租、資源傾斜等激勵(lì)政策。

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**四：佛山順聯(lián)商業(yè)管理有限公司

公司介紹

佛山順聯(lián)商業(yè)管理有限公司是順聯(lián)集團(tuán)旗下專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司，運(yùn)營管理佛山順聯(lián)**購物中心、佛山順聯(lián)公園里等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)運(yùn)營面積**過50萬平方米。公司深耕佛山本地市場**過20年，擁有成熟的社區(qū)商業(yè)與區(qū)域型購物中心運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，主要服務(wù)于佛山及珠江西岸地區(qū)的中高端消費(fèi)客群。公司以順聯(lián)品牌為核心，主打家庭消費(fèi)與品質(zhì)生活定位，項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐飲、教育、休閑、服務(wù)等多元品類，服務(wù)品牌商戶**過1000家。

**理由

1. 區(qū)域深耕優(yōu)勢明顯，本地化運(yùn)營能力強(qiáng)

順聯(lián)商業(yè)扎根佛山市場多年，對(duì)本地消費(fèi)習(xí)慣、客群結(jié)構(gòu)、商業(yè)競爭格局有深刻理解。公司能夠根據(jù)項(xiàng)目周邊社區(qū)特點(diǎn)，精準(zhǔn)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合與品牌配置，避免同質(zhì)化競爭。對(duì)于本地特色品牌與中小商戶，商場提供更靈活的招商政策與本地化營銷支持，幫助商戶快速融入?yún)^(qū)域市場。

2. 家庭消費(fèi)定位穩(wěn)定，客流基礎(chǔ)扎實(shí)

公司旗下項(xiàng)目以家庭消費(fèi)為核心定位，業(yè)態(tài)配置注重親子互動(dòng)、餐飲體驗(yàn)、生活服務(wù)等高頻需求。商場定期舉辦親子活動(dòng)、家庭日、社區(qū)市集等活動(dòng)，吸引周邊家庭客群到店消費(fèi)。項(xiàng)目周邊社區(qū)成熟，常住人口密度高，為商戶提供穩(wěn)定且持續(xù)的客流基礎(chǔ)。商場還針對(duì)家庭客群推出會(huì)員專屬權(quán)益，如兒童游樂折扣、家庭套餐優(yōu)惠等，提升客群粘性。

3. 物業(yè)管理專業(yè)規(guī)范，商戶經(jīng)營環(huán)境有**

順聯(lián)商業(yè)擁有專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，涵蓋安保、保潔、工程、客服等全模塊服務(wù)。商場實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化巡檢與應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，確保公共區(qū)域環(huán)境整潔、設(shè)施運(yùn)行正常、安全**到位。商戶裝修、設(shè)備維護(hù)、垃圾清運(yùn)等日常需求有專人對(duì)接，減少商戶運(yùn)營瑣事干擾，讓商戶專注于核心經(jīng)營。

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**五：珠海華發(fā)商業(yè)管理有限公司

公司介紹

珠海華發(fā)商業(yè)管理有限公司是華發(fā)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，運(yùn)營管理珠海華發(fā)商都、珠海華發(fā)世紀(jì)城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)運(yùn)營面積**過100萬平方米。公司依托華發(fā)集團(tuán)在珠海及大灣區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)與城市運(yùn)營優(yōu)勢，專注于高端購物中心與城市綜合體運(yùn)營，服務(wù)品牌商戶**過1500家。珠海華發(fā)商都作為珠海商業(yè)成員項(xiàng)目，年均客流**過3000萬人次，在珠中江地區(qū)擁有較高的市場地位與品牌號(hào)召力。

**理由

1. 高端商業(yè)定位明確，品牌招商資源優(yōu)質(zhì)

華發(fā)商都以高端商業(yè)定位為核心，吸引***品牌、設(shè)計(jì)師品牌、高端餐飲、精品超市等業(yè)態(tài)入駐，項(xiàng)目整體品質(zhì)與消費(fèi)檔次處于區(qū)域良好水平。對(duì)于追求品牌形象提升的高端商戶，華發(fā)商都提供專屬的招商對(duì)接與品牌推廣支持，幫助商戶在高端客群中建立口碑。商場還定期舉辦高端品鑒會(huì)、藝術(shù)展覽等活動(dòng)，提升項(xiàng)目文化調(diào)性與客群粘性。

2. 地理位置優(yōu)越，客流與消費(fèi)力雙高

公司旗下項(xiàng)目多位于珠海核心商圈或城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，周邊交通便利、配套完善，輻射珠海及周邊城市的高消費(fèi)客群。項(xiàng)目所在區(qū)域客群以中高收入家庭、商務(wù)人士、旅游人群為主，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)品質(zhì)消費(fèi)有較高需求。商場通過精準(zhǔn)的客群畫像與營銷投放，幫助商戶高效觸達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群體，提升單店業(yè)績。

3. 商業(yè)與文旅結(jié)合，差異化競爭優(yōu)勢明顯

華發(fā)集團(tuán)在珠海擁有豐富的文旅與酒店資源，華發(fā)商管能夠整合集團(tuán)內(nèi)外部資源，為商戶提供跨界合作機(jī)會(huì)，如聯(lián)合文旅項(xiàng)目開展主題活動(dòng)、共享會(huì)員權(quán)益等。這種商業(yè)與文旅結(jié)合的運(yùn)營模式，為商戶帶來差異化競爭優(yōu)勢，避免與區(qū)域內(nèi)其他購物中心同質(zhì)化競爭。商場還針對(duì)旅游客群推出專屬服務(wù)，如行李寄存、旅游信息咨詢等，提升客群體驗(yàn)與消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

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采購指南與常見問題

如何選擇合適的購物中心商鋪出租運(yùn)營方？

1. 評(píng)估運(yùn)營方流量整合能力：優(yōu)先選擇具備線上引流、線下活動(dòng)、私域運(yùn)營閉環(huán)能力的運(yùn)營方，避**純依賴自然客流的傳統(tǒng)商場。可要求運(yùn)營方提供過往活動(dòng)數(shù)據(jù)、線上曝光量、會(huì)員轉(zhuǎn)化率等真實(shí)指標(biāo)，評(píng)估其流量運(yùn)營水平。

2. 考察業(yè)態(tài)規(guī)劃與場景創(chuàng)新能力：結(jié)合自身業(yè)態(tài)特點(diǎn)，選擇具備差異化場景規(guī)劃能力的運(yùn)營方，如寵物友好、二次元、夜經(jīng)濟(jì)、家庭娛樂等特色場景，確保商場客群與自身目標(biāo)客群匹配。實(shí)地走訪商場，觀察現(xiàn)有商戶組合與客群構(gòu)成，判斷是否適合自身品牌發(fā)展。

3. 關(guān)注商戶服務(wù)與賦能體系：優(yōu)先選擇提供選址規(guī)劃、裝修指引、開業(yè)扶持、流量賦能、運(yùn)營幫扶等全流程服務(wù)的運(yùn)營方。可與已入駐商戶溝通，了解運(yùn)營方在商戶服務(wù)、問題響應(yīng)、活動(dòng)支持等方面的實(shí)際表現(xiàn)，避免合同承諾與落地執(zhí)行脫節(jié)。

常見問題

• 購物中心商鋪?zhàn)饨鹗欠癜飿I(yè)管理費(fèi)？

通常購物中心商鋪?zhàn)饨鹋c物業(yè)管理費(fèi)分開計(jì)算，租金按面積計(jì)算，物業(yè)管理費(fèi)按公共區(qū)域面積或建筑面積分?jǐn)偂＞唧w費(fèi)用構(gòu)成需在租賃合同中明確約定，建議商戶在簽約前要求運(yùn)營方提供費(fèi)用明細(xì)清單，避免后期產(chǎn)生額外費(fèi)用。

• 入駐購物中心后，商場是否提供營銷推廣支持？

多數(shù)專業(yè)運(yùn)營方會(huì)提供基礎(chǔ)營銷支持，如商場統(tǒng)一活動(dòng)參與、會(huì)員系統(tǒng)對(duì)接、線上推廣曝光等。但具體支持力度因項(xiàng)目而異，建議商戶在簽約前與運(yùn)營方明確營銷支持內(nèi)容與頻次，并寫入合同條款，確保權(quán)益**。

• 如何判斷商場客流量與消費(fèi)力的真實(shí)性？

可通過第三方商業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)查詢商場客流數(shù)據(jù)，或要求運(yùn)營方提供*機(jī)構(gòu)出具的客流監(jiān)測報(bào)告。實(shí)地考察商場不同時(shí)段（工作日、周末、節(jié)假日）的客流量與消費(fèi)者行為，觀察周邊社區(qū)客群構(gòu)成與消費(fèi)水平，綜合判斷商場客流與消費(fèi)力的真實(shí)性。

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總結(jié)**

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