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一、BIM與物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合對(duì)運(yùn)維的價(jià)值
——設(shè)備遠(yuǎn)程控制。把原來商業(yè)地產(chǎn)中獨(dú)立運(yùn)行并操作的各設(shè)備，通過RFID等技術(shù)匯總到統(tǒng)一的平臺(tái)上進(jìn)行管理和控制。一方面了解設(shè)備的運(yùn)行狀況，另一方面進(jìn)行遠(yuǎn)程控制。例如：通過RFID獲取電梯運(yùn)行狀態(tài)，是否正常運(yùn)行，通過控制遠(yuǎn)程打開或關(guān)閉照明系統(tǒng)。
——照明、消防等各系統(tǒng)和設(shè)備空間定位。給予各系統(tǒng)各設(shè)備空間位置信息，把原來編號(hào)或者文字表示變成三維圖形位置，這樣一方面便于查找，另一方面參看也更直觀更形象。例如：通過RFID獲取大樓的安保人員位置；消防報(bào)警時(shí)，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周邊的疏散通道和重要設(shè)備。
——內(nèi)部空間設(shè)施可視化。現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)端以來，信息都存在于二維圖紙和各種機(jī)電設(shè)備的操作手冊(cè)上，需要使用的時(shí)候由專業(yè)人員自己去查找信息、理解信息，然后據(jù)此決策對(duì)建筑物進(jìn)行一個(gè)恰當(dāng)?shù)膭?dòng)作。利用BIM將建立一個(gè)可視三維模型，所有數(shù)據(jù)和信息可以從模型里面調(diào)用。例如：二次裝修的時(shí)候，哪里有管線，哪里是承重墻不能拆除，這些在BIM模型中一目了然，在BIM模型中就可以看到不同區(qū)域?qū)儆谀男┳鈶簦约斑@些租戶的詳細(xì)信息。
——運(yùn)營(yíng)維護(hù)數(shù)據(jù)累積與分析。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維護(hù)數(shù)據(jù)的積累，對(duì)于管理來說具有很大的價(jià)值。可以通過數(shù)據(jù)來分析目前存在的問題和隱患，也可以通過數(shù)據(jù)來優(yōu)化和完善現(xiàn)行管理。例如：通過RFID獲取電表讀數(shù)狀態(tài)，并且累積形成一定時(shí)期能源消耗情況；通過累積數(shù)據(jù)分析不同時(shí)間段空余車位情況，進(jìn)行車庫(kù)管理。
——BIM技術(shù)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)于運(yùn)維來說是缺一不可，如果沒有物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，那運(yùn)維還是停留在目前靠人為簡(jiǎn)單操控的階段，沒有辦法形成一個(gè)統(tǒng)一高效的管理平臺(tái)。如果沒有BIM技術(shù)，運(yùn)維沒有辦法跟建筑物相關(guān)聯(lián)；沒有辦法在三維空間中定位;沒有辦法對(duì)周邊環(huán)境和狀況進(jìn)行系統(tǒng)的考慮。
——基于BIM核心的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用，不但能為建筑物實(shí)現(xiàn)三維可視化的信息模型管理，而且為建筑物的所有組件和設(shè)備賦予了感知能力和生命力，從而將建筑物的運(yùn)行維護(hù)提升到智慧建筑的全新高度。BIM技術(shù)與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)是相輔相成，兩者的結(jié)合將為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)帶來一次全面的信息革命！
二、智慧運(yùn)維的具體應(yīng)用
——商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)可分為多項(xiàng)系統(tǒng)工作，例如：設(shè)備運(yùn)行管理、能源管理、安保系統(tǒng)、租戶管理等。
——1.設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控
——設(shè)備信息。該管理系統(tǒng)集成了對(duì)設(shè)備的搜索、查閱、定位功能。通過點(diǎn)擊BIM模型中的設(shè)備，可以查閱所有設(shè)備信息，如供應(yīng)商、使用期限、聯(lián)系電話、維護(hù)情況、所在位置等；該管理系統(tǒng)可以對(duì)設(shè)備生命周期進(jìn)行管理，比如對(duì)壽命即將到期的設(shè)備及時(shí)預(yù)警和更換配件，防止事故發(fā)生；通過在管理界面中搜索設(shè)備名稱，或者描述字段，可以查詢所有相應(yīng)設(shè)備在虛擬建筑中的準(zhǔn)確定位；管理人員或者**可以隨時(shí)利用四維BIM模型，進(jìn)行建筑設(shè)備實(shí)時(shí)瀏覽。
——設(shè)備運(yùn)行和控制。所有設(shè)備是否正常運(yùn)行在BIM模型上直觀顯示，例如綠色表示正常運(yùn)行，紅色表示出現(xiàn)故障;對(duì)于每個(gè)設(shè)備，可以查詢其歷史運(yùn)行數(shù)據(jù)；另外可以對(duì)設(shè)備進(jìn)行控制，例如某一區(qū)域照明系統(tǒng)的打開、關(guān)閉等。
——2.隱蔽工程管理
——南京市的棲霞區(qū)一家廢舊的塑料廠在進(jìn)行拆遷的時(shí)候，挖斷了地下埋藏的管道，引發(fā)了劇烈的爆炸。這起事故引起了社會(huì)的強(qiáng)烈反響，各大媒體紛紛報(bào)道評(píng)論。我們從另外一個(gè)角度來看，其實(shí)問題的關(guān)鍵在于施工單位沒有這些隱蔽管線的資料，或者說有這些資料，但可能在某個(gè)資料室的角落里，只有少數(shù)幾個(gè)人知道。特別是隨著建筑物使用年限的增加，人員更換的頻繁，這些安全隱患顯得更加**。
——而智慧運(yùn)維通過系統(tǒng)可以管理復(fù)雜的地下管網(wǎng)，如污水管、排水管、網(wǎng)線、電線以及相關(guān)管井，并且可以在圖上直接量取相互位置關(guān)系。廣場(chǎng)改建二次裝修的時(shí)候可以避開現(xiàn)有管網(wǎng)位置，便于管網(wǎng)維修、更換設(shè)備和定位。同樣的情況也適用于室內(nèi)的隱蔽工程的管理。這些信息全部通過電子化保存下來，內(nèi)部相關(guān)人員可以進(jìn)行共享，有變化可以隨時(shí)調(diào)整，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。
3.能源運(yùn)行管理
——通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，使得日常能源管理監(jiān)控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，在管理系統(tǒng)中可以及時(shí)收集所有能源信息，并且通過開發(fā)的能源管理功能模塊，對(duì)能源消耗情況進(jìn)行自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析，比如各區(qū)域，各個(gè)租戶的每日用電量，每周用電量等；并對(duì)異常能源使用情況進(jìn)行警告或者標(biāo)識(shí)。
——4.租戶管理
——通過查詢定位可以輕易查詢到商戶空間，并且查詢到租戶或商戶信息，如客戶名稱、建筑面積、租約區(qū)間、租金、物業(yè)費(fèi)用；系統(tǒng)可以提供收租提醒等客戶定制化功能。同時(shí)還可以根據(jù)租戶信息的變更，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整和更新，形成一個(gè)快速共享的平臺(tái)。
——5.安保管理
——視頻監(jiān)控。目前的監(jiān)控管理基本是顯示攝像視頻為主，傳統(tǒng)的安保系統(tǒng)相當(dāng)于有很多雙眼睛，但是基于BIM的視頻安保系統(tǒng)不但擁有了“眼睛”，而且也擁有了“腦子”。因?yàn)閿z像視頻管理是運(yùn)維控制中心的一部分，也是基于BIM的可視化管理。
——通過配備監(jiān)控大屏幕可以對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行操作；當(dāng)我們用鼠標(biāo)選擇建筑某一層，該層的所有視頻圖像立刻顯示出來;一旦產(chǎn)生突發(fā)事件，基于BIM的視頻安保監(jiān)控就能結(jié)合與協(xié)作BIM模型的其他子系統(tǒng)進(jìn)行突發(fā)事件管理。
——安保人員位置管理。對(duì)于保安人員，我們可以通過將無線射頻芯片植入工卡，利用無線終端來定位保安的具體方位。這個(gè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)中人流量大、場(chǎng)地面積大、突發(fā)情況多，這類安全保護(hù)非常有價(jià)值。一旦發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情，管理人員就可以利用這個(gè)系統(tǒng)來指揮安保工作。
——6.車庫(kù)管理
——目前的車庫(kù)管理系統(tǒng)基本都是以計(jì)數(shù)系統(tǒng)為主，只知道有多少空車位，不知道到底哪些車位剩余。很多找車位的車子兜幾個(gè)圈子找不到車位，容易造成車道堵塞和資源浪費(fèi)(時(shí)間、能源)。應(yīng)用無線射頻技術(shù)將定位標(biāo)識(shí)標(biāo)記在車位卡上，車子停好之后自動(dòng)知道某車位是否已經(jīng)被占用。通過該系統(tǒng)就可以在車庫(kù)入口處通過屏幕顯示出所有已經(jīng)占用的車位和空著的車位，一目了然；通過車位卡還可以在車庫(kù)監(jiān)控大屏幕上查詢所在車的位置，這對(duì)于容易迷失方位的客人來說，是個(gè)非常貼心的導(dǎo)航功能。
——7.應(yīng)急管理
——基于BIM技術(shù)的優(yōu)勢(shì)是在于管理沒有任何盲區(qū)。作為人流聚集區(qū)域，突發(fā)事件的響應(yīng)能力非常重要。傳統(tǒng)的突發(fā)事件處理僅僅關(guān)注響應(yīng)和救援，而智慧運(yùn)維對(duì)突發(fā)事件管理包括：預(yù)防、警報(bào)和處理。以消防事件為例，該管理系統(tǒng)可以通過噴淋感應(yīng)器感應(yīng)信息；如果發(fā)生著火事故，在商業(yè)廣場(chǎng)的信息模型界面中，就會(huì)自動(dòng)進(jìn)行火警警報(bào)；著火的三維位置和房間立即進(jìn)行定位顯示；控制中心可以及時(shí)查詢相應(yīng)的周圍情況和設(shè)備情況，為及時(shí)疏散和處理提供信息。
——類似的還有水管氣管爆裂等突發(fā)事件：通過BIM系統(tǒng)我們可以迅速定位控制閥門的位置。避免了在一屋子圖紙中尋找資料，甚至還找不到資料。如果不及時(shí)處理，將釀成災(zāi)難性事故。

南京戎光軟件科技有限公司的前身是*某智能化研究中心軟件部，是專業(yè)從事工程智能化監(jiān)視、控制和信息化管理系統(tǒng)研究、開發(fā)的單位，曾獲得高水平研究成果十多項(xiàng)。
       原單位的成員構(gòu)成了戎光較早的骨干力量，戎光取字“戎”，也寓意不忘老單位的傳統(tǒng)。公司隊(duì)伍在原基礎(chǔ)上不斷發(fā)展壯大，目前已擁有一批長(zhǎng)期專業(yè)從事軟件研發(fā)的專業(yè)人才，具有豐富的項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，通過這幾年的研發(fā)和項(xiàng)目實(shí)施，逐漸形成BIM技術(shù)為特色，輔助以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、二維碼、VR等其他技術(shù)應(yīng)用，開發(fā)出了比如省地市智慧人防解決方案，基于BIM的防護(hù)工程運(yùn)維平臺(tái)，BIM云服務(wù)平臺(tái)等成體系的產(chǎn)品和解決方案。