房產(chǎn)開發(fā)商科學(xué)控制成本六大要決_政策_(dá)上海別墅-

目前，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的市場態(tài)勢下，大部分業(yè)內(nèi)專家、地產(chǎn)人士都接受了房價處下降通道、短期內(nèi)行業(yè)整體不景氣、洗牌難以避免的行業(yè)格局。面對行業(yè)劇變，在期盼**救市無果的情況下，開發(fā)商把自救放在了首要位置。而由于2008年的融資渠道已然面臨瓶頸；2009年也并非上市好時期；銷售不暢導(dǎo)致資金回籠速度緩慢等因素，導(dǎo)致房企開源變得異常艱難。因而，在目前的市場態(tài)勢下，開發(fā)商實施成本控制策略已成當(dāng)務(wù)之急。那么，開發(fā)商應(yīng)如何進(jìn)行成本控制呢？

一、明確成本控制目的。作為一個企業(yè)家，如果說營銷是我們要去克服的堡壘，那么成本就是我們的大后方，在我們英勇奮戰(zhàn)克服堡壘的同時，也要花同倍甚至更多的工夫鞏固我們的大后方，惟有如此，方能在較大限度上贏得勝利。可見，成本控制的主要目的就是增加企業(yè)的贏利能力。

當(dāng)然，控制成本是在科學(xué)、合理的范圍內(nèi)進(jìn)行的，即成本控制應(yīng)以確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并能發(fā)揮較大效能為前提，不能因噎廢食。就像減肥一樣，減到接近標(biāo)準(zhǔn)即可，過度減肥反而會傷及身體。

二、砍掉不必要的成本。把降低成本看成企業(yè)成功之道是很多優(yōu)秀企業(yè)家的共識。金融帝國花旗銀行的CEO桑迪就是個壓縮成本的偏執(zhí)狂，他甚至?xí)σ粡埣埖睦速M暴跳如雷。對于他能看到的每一件可能浪費成本的事情，無論大小，他都要雷厲風(fēng)行不顧一切的砍掉。

對于開發(fā)商而言，在進(jìn)行成本控制時，首先要砍掉不必要的成本。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、為面子工程而付出的成本。如：公司購買汽車配給員工，筆者歷來不贊同公司購進(jìn)汽車作為固定資產(chǎn)并配給員工，合適的方式應(yīng)是鼓勵員工自行購車，公司給予其適當(dāng)補(bǔ)貼；

隆重的項目開工儀式，在目前的市場態(tài)勢下，房產(chǎn)銷售越來越依靠精準(zhǔn)營銷，而靠隆重儀式造勢促進(jìn)銷售的時代已經(jīng)不復(fù)存在；在市中心設(shè)立豪華售樓處，除了增加房租、人員、交通成本外，不會給公司帶來實質(zhì)性的好處；戶外高炮、整版廣告固然能彰顯實力，可在目前的市場態(tài)勢下，這些都不能給企業(yè)帶來精準(zhǔn)的客戶資源，是一種嚴(yán)重浪費等等。這些看似提升企業(yè)形象的面子工程是以付出高昂的成本為代價的，因而必須砍掉。

2、不能給企業(yè)帶來收益的項目或部門支出成本。在企業(yè)經(jīng)營中，有很多項目是不能給企業(yè)帶來收益的項目，如：部門及職位設(shè)置重復(fù)（很多企業(yè)設(shè)置副總?cè)舾伞⒃谄髽I(yè)規(guī)模尚不算大的情況下將部門功能過于明晰等）、部門及職位閑置（有的企業(yè)設(shè)置公關(guān)部，卻令其做迎來送往、巴結(jié)官員的事，事實上這些事由助理或秘書來做即可，而公關(guān)的核心應(yīng)是通過公關(guān)活動的策劃、執(zhí)行來提升企業(yè)**度及美譽(yù)度）、相類似的項目安排不同的人運(yùn)作等，這些項目的支出成本必須無情地砍掉。

3、因制度缺失而產(chǎn)生的成本。因管理制度的漏洞導(dǎo)致企業(yè)增加的成本，如：因缺乏交通工具使用管理制度而導(dǎo)致企業(yè)損失、因缺乏嚴(yán)格的采購管理制度而滋生貪污腐敗現(xiàn)象從而導(dǎo)致企業(yè)損失、因缺乏嚴(yán)格的績效考核制度而導(dǎo)致員工工作效率低下從而給企業(yè)帶來間接損失等。這些成本都應(yīng)以建立健全完善的管理制度來砍掉。

三、減少不必要的外包。一直以來，開發(fā)商賴以發(fā)展的主要法寶是外包。拿到地后，開發(fā)商將規(guī)劃、設(shè)計、建筑、策劃、營銷等統(tǒng)統(tǒng)外包出去。這樣做的好處是專業(yè)，可缺點也非常明顯，即每一次外包都是以成本增加為代價的。在目前的市場態(tài)勢下，減少不必要的外包是當(dāng)務(wù)之急。實踐來看，很多企業(yè)設(shè)立了設(shè)計部、策劃部，卻令該部門員工僅作為聯(lián)絡(luò)員去和規(guī)劃、設(shè)計、策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這顯然是一種資源浪費，因為該部門的職能就應(yīng)該是做規(guī)劃、設(shè)計、策劃；

很多開發(fā)商都將營銷外包給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，這也在很大程度上增加了企業(yè)成本，很多經(jīng)紀(jì)公司做一個案子就可賺成千萬甚至上億的利潤。房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的成本一直居高不下，這是導(dǎo)致前幾年房價持續(xù)上漲的重要原因。而房屋銷售環(huán)節(jié)之所以高是因為開發(fā)商所開發(fā)的房子絕大多數(shù)是交給代理公司銷售，若此環(huán)節(jié)得以取消，將有利于大大減低房屋成本，從而提高降價空間、提升競爭力。建議房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)公司土地儲備、項目進(jìn)展等情況組建銷售團(tuán)隊，這樣的團(tuán)隊具有凝聚力強(qiáng)、可持續(xù)培養(yǎng)、客戶資源可控等優(yōu)勢。

因此，依筆者看來，除了建筑、材料供應(yīng)、宣傳資料制作等可以外包，其他諸如規(guī)劃、設(shè)計、策劃、營銷都可自己操作。

四、將全員節(jié)約制度化。2005年，金利來集團(tuán)董事局**曾憲梓與應(yīng)邀赴港的貧困大學(xué)生交流。他告訴同學(xué)們，他到中國香港至今40余年，沒上過一次歌舞廳，沒去過一次夜總會，現(xiàn)在每餐半碗飯、一點肉、一點青菜，一餐消費10元錢。當(dāng)天，曾憲梓與貧困大學(xué)生共進(jìn)午餐，飯后，他親手將桌上沒吃完的點心收集打包。此舉令在場的所有學(xué)子深深震撼。

世界首富比爾·蓋茨沒有自己的私人司機(jī)，公務(wù)旅行不坐飛機(jī)頭等艙卻坐經(jīng)濟(jì)艙，衣著也不講究什么**，他還對打折商品感興趣，不愿為泊車多花幾美元。

對于企業(yè)而言，開源和節(jié)流同樣重要，很多決策都要謹(jǐn)慎，每一次開支都要當(dāng)成投資，以數(shù)字考核衡量一切。節(jié)約和公司的制度緊密相連，當(dāng)節(jié)約成為公司制度的一部分，成為公司的企業(yè)文化時，企業(yè)執(zhí)行就必然能收到上佳的效果。相反，若僅節(jié)約流于口頭要求，則勢必不能引起重視。因而，在目前的市場態(tài)勢下，開發(fā)商應(yīng)將奉行全員節(jié)約形成制度化、規(guī)范化，形成全員節(jié)約的風(fēng)尚，并制定明確的獎罰標(biāo)準(zhǔn)。

五、推行全面預(yù)算管理。著名管理學(xué)家戴維奧利說，全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。作為一種管理機(jī)制，全面預(yù)算管理通過對經(jīng)營所涉及的銷售、生產(chǎn)、投資、管理、安全、質(zhì)量等各種經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行分解、落實責(zé)任，并通過跟蹤、監(jiān)控、分析、調(diào)整確保既定目標(biāo)的完成。全面預(yù)算管理模式打破了傳統(tǒng)管理模式的約束和局限，構(gòu)建了一整套全新的管理運(yùn)行機(jī)制。

在目前的市場態(tài)勢下，房企應(yīng)嚴(yán)密管控各種經(jīng)營數(shù)據(jù)，在規(guī)劃設(shè)計、項目招投標(biāo)、施工、竣工等階段推行全面預(yù)算管理，在較大限度上節(jié)省開支，減少浪費，調(diào)整策略，把有限的資源用在刀刃上。這樣，在公司的經(jīng)營管理中將起著控制費用、降低成本開支，增加收入、目標(biāo)激勵、過程控制及有效獎懲的重要作用，從而達(dá)到在較大限度上降低成本的目的。

六、優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)。人力資源成本，指涉及人力資源的取得、開發(fā)、利用、**和離職所發(fā)生的投資或支出，包括：

（1）、取得成本，指招募、選拔、定崗過程中發(fā)生的支出，比如招聘廣告費、人才中介代理費、招聘會場費、招聘過程差旅費、招聘到的新員工安置費等。

（2）、開發(fā)成本，指崗前培訓(xùn)及定向、在崗培訓(xùn)、脫產(chǎn)培訓(xùn)的支出，首先是使得一個新員工達(dá)到勝任某個職位的技能并取得預(yù)期業(yè)績而付出的成本，比如崗前培訓(xùn)的學(xué)費、材料費、咨詢費、勞動時間損失費、生產(chǎn)率損失、學(xué)員的薪金；其次是為提高工作生活質(zhì)量而產(chǎn)生的費用，比如醫(yī)療保健費用、繼續(xù)教育和深造提高費用、保險費用、工作場所改善費用等。

（3）、使用成本，指對人力資源的維持（如工資、福利費）、獎勵、調(diào)劑所發(fā)生的支出；

（4）、**成本，指建立人力資源的更新?lián)Q代、工傷等基金的支出；

（5）、離職成本，指離職低效成本（離職前工作效率較低）、遣散成本、離職后的補(bǔ)償支出（如退休金）、空職成本、重新招聘的取得開發(fā)成本和**額成本（高薪重聘成本）。

在企業(yè)成本中，人力資源成本占據(jù)較大比例。在目前的市場態(tài)勢下，房企應(yīng)通過一人多職、一職多能、壓縮崗位等方式盡較大可能優(yōu)化本企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)，從而在較大限度上降低成本。

文/商報記者 盧莎莎

上周四，位于西湖區(qū)古靈慈橋20號的一套49.41平方米的住宅在淘寶網(wǎng)****平臺成功**，起拍價52萬元，較終以289萬元的價格成交，折合單價約5.85萬元/平方米，堪稱杭州史上單價較貴法拍房。

前天，一套德勝新村面積45.4平方米的房子，起拍價51萬元，經(jīng)過97輪報價，較終成交價為136.5萬元，折合單價3萬元/平方米。

樓市持續(xù)*，限購政策又將一部分沒有購房資格的人擋在門外。不限購、起拍價低的“法拍房”進(jìn)入人們的視線，成交價也是一路看漲。

市民朱先生手上有閑錢，想買套低價房，他聽朋友說，法拍房的價格比較實惠，但不知道這類房源該如何買，是否有相關(guān)風(fēng)險，有沒有可能“撿漏”？

實際上，看中“法拍房”的不止朱先生。由于限購，一些手中沒有房票的人，也將目標(biāo)鎖定在法拍房上，希望盡早安居。劉小姐是金華人，在杭州工作剛滿一年，家里人希望盡早給她在杭州買套房，卻遇上限購，需要再等一年時間才有資格購買。劉小姐聽說法拍房不限購，對此很感興趣。但她也有擔(dān)憂，相關(guān)稅費怎么算，產(chǎn)權(quán)清晰否？

記者在淘寶網(wǎng)****平臺看到，法院提供的**房源，杭州范圍內(nèi)目前共有17719套，其中蕭山區(qū)和余杭區(qū)的房源數(shù)量均有近2000套。法拍房雖然不限購可按揭，但什么樣的房子值得拍，如何在大量房源中，選出適合自己的房子。

法拍房的起拍價也是從幾十萬至幾千萬不等，那么，競買人出多少價格合適？競價前后，如何操作才能規(guī)避各種風(fēng)險？

不少人對于法拍房仍是疑惑重重。為此，每日商報推出“新問”*四期——法拍房的那些事兒，并邀請到長期關(guān)注并參與****的*創(chuàng)投人孟鐵以及熟悉****“前世今生”的律師方建江，兩大專家將傾情解答關(guān)于法拍房的各類問題。

對法拍房感興趣的讀者，可以掃描右方二維碼，進(jìn)入新問法拍房微信群，在群里拋出你想問的有關(guān)法拍房的問題。

松江區(qū)上海法拍房怎么收費-資產(chǎn)訴訟網(wǎng)上海法拍房7月份房源-黃浦區(qū)上海法拍房**-崇明區(qū)上海法拍房入住難不難

上海百姓**有限公司是一家專業(yè)從事提供**房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務(wù)經(jīng)驗和齊全的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用**的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、*、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的**與企業(yè)的**得到雙贏。