具體來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及金融工具。
 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)較主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。
 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部門開(kāi)發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租將客戶目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報(bào)率，降低負(fù)債率。
 借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是**上的一貫?zāi)Ｊ健Ｒ云章逅篂槔鸸芾聿块T負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來(lái)收回投入，地產(chǎn)基金可將成的物業(yè)資產(chǎn)置入基臺(tái)，提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周物流運(yùn)輸中的錢，好賺嗎？
 物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡，但同時(shí)不免讓人擔(dān)心。
 **，融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。
 其次，拿地難。倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管*物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地仍需時(shí)日。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。
 再者，附加服務(wù)要求高。和所有做得好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)*人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，**需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
 最后，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

主辦的**智慧物流峰會(huì)在召開(kāi)，眾多互聯(lián)網(wǎng)、科技界及物流界行業(yè)達(dá)人和**人士出席CEO表示：“經(jīng)過(guò)10多年爆發(fā)式增長(zhǎng)，**快遞業(yè)已經(jīng)面臨拐點(diǎn)，需要通過(guò)智慧轉(zhuǎn)型，才能支撐未來(lái)電商經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。”
**物流行業(yè)正迎來(lái)一輪升級(jí)機(jī)遇，其產(chǎn)生的新經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了更多需求碎片、并多樣化，現(xiàn)有物流模式很難滿足，必然催生新的物流模式。物流行業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)智慧和共享，可以幫助中國(guó)大大降低社會(huì)物流總成本。
 中國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)體系與發(fā)達(dá)地區(qū)相比存在較大差距，但在智慧物流建設(shè)方面是趕**發(fā)達(dá)地區(qū)的良好機(jī)遇，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。與會(huì)嘉賓都表示，近10多年來(lái)，中國(guó)快遞業(yè)務(wù)量的復(fù)合增長(zhǎng)率**過(guò)30%，這樣的速度保持下去，快遞業(yè)的能力很快就會(huì)難以支撐，價(jià)格戰(zhàn)、重復(fù)建設(shè)等也讓行業(yè)面臨成長(zhǎng)壓力。只有攜手推進(jìn)共享和智慧物流，整個(gè)行業(yè)才有可能實(shí)現(xiàn)換道**車。<br/物流運(yùn)作效率，將“時(shí)效”做到較致！
 通過(guò)充分共享和智慧化的物流，可以幫助消費(fèi)者改善體驗(yàn)，幫助物流企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，更大的價(jià)值是能夠幫助整個(gè)社會(huì)提高物流效率，節(jié)省物流成本。以社會(huì)物流總成本占GDP的比重為例，這項(xiàng)直接影響經(jīng)濟(jì)體綜合實(shí)力的指標(biāo)，發(fā)達(dá)地區(qū)只有8%，中國(guó)目前是16%，還有很大的，旭蓮物流勢(shì)必緊跟時(shí)代步伐，走在行業(yè)*，將與物流界**一道，攜手共同發(fā)展和共享智慧物流，為中國(guó)物流行業(yè)的發(fā)展和降低社會(huì)總物流成本貢獻(xiàn)一份綿薄之力。

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