商業(yè)市場不斷更迭創(chuàng)新?2018將迎來多個**商業(yè)項目


本季度，零售市場首層平均報價租金總體保持平穩(wěn)。開業(yè)的新項目在招商上更傾向于那些首入的品牌。如，盒馬鮮生首店入駐曲江銀泰城B館。


零售物業(yè)市場平均租金報價總體保持穩(wěn)定，為每月每平方米270元。鐘樓商圈和小寨商圈仍是目前租金較高的兩個商圈，分別是290.1每月每平方米和290每月每平方米。


消費的不斷升級，使得零售市場競爭也不斷加劇，傳統(tǒng)零售與電子商務(wù)的聯(lián)系將越來越緊密，盒馬鮮生，京東無人超市、蘇寧智慧零售等都已落地。未來零售市場將出現(xiàn)更多電商的線下實體店。另外，積極搶灘商業(yè)市場的SKP、大悅城、悅薈廣場等全國性**購物中心都將于2018年集體開業(yè)亮相，為消費者帶來更豐富多元化的消費體驗，這些優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的開業(yè)不僅為零售市場帶來近139.5萬平方米的新增供應(yīng)，同時也會進一步提升商業(yè)市場的整體水平。


4月上海各區(qū)寫字樓市場大盤點


從上海市平均租金熱力圖可以看出，高租金區(qū)域均分布在上海市主城區(qū)，靜安以高達7.49元/㎡?天的平均租金位列*一，是最后一名奉賢區(qū)平均租金水平的4.5倍。整體租金分布規(guī)律較為明顯，平均租金**過4元/㎡?天的區(qū)域都屬于上海市主城區(qū)，這意味著上海市核心商業(yè)圈租金水平依舊處于高位，同時閔行區(qū)平均租金水平接近中環(huán)城區(qū)，相比其他非主城區(qū)有更好的發(fā)展前景。


我們對全上海寫字樓供應(yīng)面積數(shù)據(jù)進行分析，在2018年*一季度，浦東新區(qū)供應(yīng)面積占比*一，達到20.44%，徐匯、長寧、楊浦、閔行四區(qū)均占10%左右，這五個區(qū)總共占比達到65%。從分布區(qū)域來看，寫字樓仍大量存在于浦西主城及浦東新區(qū)，而上海中外環(huán)區(qū)域總體供應(yīng)相對較少。


根據(jù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計結(jié)果顯示，上海寫字樓供應(yīng)面積平均值在436.64平方米，中位值在300平方米。上海市寫字樓面積小于600平米的供應(yīng)量較大，側(cè)面反映市場對上海寫字樓面積的重點關(guān)注區(qū)間在100-600平方米。
4月份50大城市土地收入2842億?同比漲83.4%


2018年前4月，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀錄。4月份單月，多個城市土地收入明顯上漲。5月2日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計達到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達到48.8%。


從土地出讓金額來看，4月份受監(jiān)測的50大一二線城市當中，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地收入金額**過百億。其中，杭州單月土地收入高達179億，同比上漲237%。


綜合前4個月，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等42個城市土地出讓收入**過100億。從熱點城市看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位。


文旅地產(chǎn)變局：主題公園嚴控房地產(chǎn)化?房企開發(fā)模式待考


不久前，**等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。


不過，對于占地面積動輒逾千萬畝的文旅大盤，項目的開發(fā)周期長資金投入大，且對于運營能力要求高，而當前國內(nèi)多數(shù)主題公園的開發(fā)依舊依靠“地產(chǎn)反哺商業(yè)”模式。如若上述措施實施，意味著將對于這種項目的自我輸血模式進行限制，或直接切斷。


對此，業(yè)內(nèi)人士認為，嚴控主題公園中的房地產(chǎn)開發(fā)并不意味著對“主題公園+地產(chǎn)”模式的全然堵塞，政策的出臺更為對主題公園開發(fā)中亂象進行管控，“大趨勢看，文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展機會很多，但是會越來越強調(diào)有更好資金能力的房企進入，也會強調(diào)物業(yè)的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。


????:城區(qū)嚴控“以房擇校”“**”難以對應(yīng)單一名校


靠買“**”擇校，越來越難。“五一”前后，各區(qū)陸續(xù)發(fā)布今年義務(wù)教育入學(xué)政策，城六區(qū)通過“多校劃片”“房產(chǎn)登記時間”“六年一學(xué)位”等多項措施，嚴控“以房擇校”，“**”難以對應(yīng)單一名校。


東城區(qū)教委明確：入學(xué)登記的實際居住房屋不動產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自今年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片入學(xué)。


海淀區(qū)教委規(guī)定，自2019年1月1日起，該區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實施多校劃片。


豐臺、朝陽則從去年就已開始實施“新老有別”的入學(xué)政策。去年9月1日起，豐臺區(qū)就逐步實行購置“二手房”的房主子女通過多校劃片派位方式入學(xué)。朝陽教委規(guī)定，2017年6月30日后取得的不動產(chǎn)權(quán)證書所對應(yīng)的實際居住地址不再對應(yīng)一所學(xué)校，適齡兒童依據(jù)實際居住地址登記入學(xué)將參加所在片區(qū)的統(tǒng)籌分配。
寫字樓新開工下降9成


五環(huán)內(nèi)禁止新增寫字樓和大型商辦項目的規(guī)定，正在影響寫字樓市場的供應(yīng)格局。來自好租發(fā)布的2018年*一季度商辦數(shù)據(jù)顯示，一季度寫字樓的新開工面積同比下降94.4%，預(yù)計核心商圈的新增供應(yīng)在未來會近乎絕跡。


一季度，寫字樓市場有4個新項目入市，但位置都位于四環(huán)外。受此加權(quán)影響，一季度寫字樓市場的整體平均租金較上一季度略有下降，降幅為0.8%。而從去化率上看，中關(guān)村依然是去化率較高的區(qū)域，處于需求旺盛但供給不足的狀態(tài)。特別是IT、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，越來越傾向于向中關(guān)村聚集，它們對租金的承受能力也**過了金融業(yè)。


今年南京將迎45萬平方優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)


戴德梁行發(fā)布了2018*一季度南京寫字樓與零售市場概況。由于南京沒有新寫字樓項目竣工入市，全市**寫字樓總存量維持在152萬平方米。


報告顯示，一季度全市整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點，到達11.7%。租約合同到期后，一些在新街口的租戶，選擇將辦公地點搬到河西的商務(wù)園區(qū)內(nèi)，主要是考慮到其優(yōu)惠的租金價格以及利好的政策。


戴德梁行方面表示，市場整體空置率有所上升，使得寫字樓租金承壓。一季度，南京**寫字樓平均租金為人民幣139.1元每平米每月，環(huán)比小幅下降0.5%。


上海寫字樓市場新增供應(yīng)44萬㎡?新興商務(wù)區(qū)或成未來熱點


2018年一季度上海新增寫字樓供應(yīng)面積約44萬平方米，但整體租金仍舊保持平穩(wěn)，來自新興商務(wù)區(qū)的強勁需求推升了寫字樓市場，預(yù)計下一季度將新增六個項目，共計約30萬平方米。


今年一季度共有七個項目進入市場，多個項目位于核心商務(wù)區(qū)，近半面積分布在浦東新區(qū)，全市核心商務(wù)區(qū)**寫字樓存量升至820萬平方米，而市場的“消化能力”并未跟上新增供應(yīng)速度。


來自*一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度凈吸納量約7.09萬平方米，較去年同一季度同比減少67%，由此帶來**寫字樓空置率提升，同比上升約2.2個百分點。


????報告顯示，非核心商務(wù)區(qū)寫字樓在一季度顯示出空置率走低趨勢。租金方面，這些新興商務(wù)區(qū)的整體租金比市中心低，是性價比不錯的選擇。隨著新增供應(yīng)的大幅增加，入市時間較長的項目通過降低租金與新項目形成競爭。
國內(nèi)寫字樓新增供應(yīng)迎高峰?廣深市場表現(xiàn)**


戴德梁行發(fā)布《2018中國**寫字樓市場供應(yīng)核心趨勢》，這份研究報告顯示，、上海、深圳、廣州、成都、武漢等主要城市的**寫字樓市場今后三年都將迎來大量新增供應(yīng)，其中較多的深圳將一口氣增加531萬平方米。戴德梁行報告分析認為，這將對許多城市的**寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動態(tài)關(guān)系。


今年一季度，廣州寫字樓市場平均空置率已經(jīng)降至5.1%，老牌區(qū)域天河體育中心和越秀分別只有2.6%和1.9%。在供應(yīng)回落但成交保持旺季的背景下，廣州**寫字樓租賃業(yè)務(wù)步入業(yè)主方市場，租金也出現(xiàn)上漲。


不過根據(jù)戴德梁行報告的統(tǒng)計，未來三年內(nèi)廣州寫字樓新增供應(yīng)將保持逐年增長態(tài)勢。根據(jù)戴德梁行報告，未來三年廣州**寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計將達到280萬平方米，寫字樓新增項目集中在琶洲、金融城和珠江新城等區(qū)域，其中供應(yīng)量較多的琶洲占據(jù)總供應(yīng)量的54.2%，而東部的金融城供應(yīng)量占比也有24.7%。


戴德梁行報告預(yù)計，深圳未來三年內(nèi)寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計將達到531萬平方米，核心區(qū)域與新興商圈的新增供應(yīng)量占比分別為95%和5%，2020年底，深圳**寫字樓存量預(yù)計將達到960萬平方米。


一季度國內(nèi)頻現(xiàn)大宗地產(chǎn)交易：廣州成交2筆寫字樓易手大單


今年*一季度上海、、成都以及珠三角區(qū)域都有不少大宗地產(chǎn)交易成交，其中上海以15筆約151億元繼續(xù)在內(nèi)地各大城市中良好，和成都各有5筆和6筆大單成交，成都4筆大單都是來自二手住宅地塊易手的交易，顯示帶有住宅功能的開發(fā)地塊仍然是較吸引西部區(qū)域投資者的領(lǐng)域。廣州和深圳則各有兩宗大宗交易成交，值得注意的是深圳一宗交易為長租公寓項目的易手，由此可見長租公寓逐漸成為投資者青睞的項目，有價有市。


上海仍然是內(nèi)地*一季度較活躍的投資市場。高力**共錄得*一季度的各領(lǐng)域共計達成15筆交易，總計價值約151億元。寫字樓、商業(yè)園區(qū)和帶有大規(guī)模辦公功能的綜合體項目是對于投資者而言較具吸引力的領(lǐng)域，共成交了12筆交易，總計價值129億元。


首季度的大宗地產(chǎn)交易包括騰飛集團以11.8億元將諾富特三元酒店和宜必思三元橋酒店出售給TPG資本和華住酒店集團。


2018年*一季度，寫字樓和長租公寓項目成為較具吸引力的投資機會，廣州成交了2筆寫字樓易手的大單交易，一個是南沙水岸廣場的兩棟寫字樓，另一個是廣州綠地*廣場的寫字樓；深圳則出現(xiàn)1筆寫字樓和1筆長租公寓項目的成交，總價值逾42億元。投資者也已表現(xiàn)出了對工業(yè)改造項目的興趣，積極尋找參與項目的各個階段中。
商辦房限購后的另類銷售途徑


自從2017年“3·26”新政出臺后，商辦項目回歸商業(yè)辦公屬性成為重要的樓市調(diào)查內(nèi)容之一，因此不得向個人出售的規(guī)定，使原本熱鬧的商辦銷售市場瞬間冷卻，商辦項目也成為開發(fā)商心中的“痛”。


????不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新型的銷售方式已經(jīng)在市場上悄然出現(xiàn)，即通過與機構(gòu)合作，為買房人注冊公司，從而讓普通購房人獲取購房資質(zhì)，從而達到銷售的目的。同時，一些項目也打出了“不限購”等宣傳口號。


????此外，一些代租機構(gòu)也進入到了商辦市場，試圖通過租賃來幫助購房人挖掘商辦的投資價值。在行業(yè)人士看來，種種手段違背了政策調(diào)控的初衷，擺在他們面前的依舊是圍繞“商辦回歸商業(yè)屬性”所可能展開的政策風(fēng)險。


掘金存量商業(yè)地產(chǎn)?存量時代房企尋求新利潤點


隨著熱點城市住宅市場逼近天花板，眾多主流房企開始尋求新的利潤支點，存量商業(yè)地產(chǎn)和城市更新成為熱門領(lǐng)域。


長達一年半的樓市調(diào)控效果日益凸顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定，其中11個城市價格低于上年同期水平。值得注意的是，1月*城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅為-0.3%，結(jié)束了31個月的持續(xù)性上漲。


目前，進入存量時代的一、二線熱點城市新開發(fā)空間不多，眾房企都在尋求新的業(yè)務(wù)增長較。


3月3日，融創(chuàng)有意收購西青區(qū)高銀117大廈的傳言甚囂塵上。新金融記者*一時間向融創(chuàng)及西青區(qū)**求證，二者均回應(yīng)稱融創(chuàng)對117大廈沒有洽談任何股權(quán)合作和其他購買方面的事項，高銀地產(chǎn)也在隨后發(fā)布聲明辟謠。


從2017年商業(yè)租金收入**來看，眾房企在商業(yè)地產(chǎn)上仍有較大的爭搶空間。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，除萬達（233.8億元）、紅星美凱龍（133.3億元）外，商業(yè)租金收入****房企差別不大，***20位的合生創(chuàng)展（17.8億元）與“探花”華潤置地（71.6億元）之間的距離并非難以跨越。


2017年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高


世邦魏理仕15日發(fā)布《2018中國房地產(chǎn)市場展望——大宗物業(yè)投資篇》，報告指出，2017年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高。


2017年，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗成交全年交易總額達2300億元(人民幣，下同)，同比增長25%。2018年這一市場是否能延續(xù)火熱行情呢？世邦魏理仕認為，2018年中國大宗物業(yè)投資將保持活躍，中國國內(nèi)開發(fā)商整合加速、機構(gòu)資本將繼續(xù)加倉，同時跨境資本需求旺盛。在海外投資方面，“一帶一路”沿線國家和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場將較為活躍。


報告還指出，2018年，外資地產(chǎn)基金將繼續(xù)把中國列為亞太區(qū)增值型投資的首要目標市場。


前2月辦公樓銷售5.6萬平方米


15日，市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，商品房新開工面積為81萬平方米，同比下降53.8%。其中，住宅新開工面積為60.6萬平方米，同比下降35.3%；辦公樓新開工面積2萬平方米，同比下降94.4%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積0.9萬平方米，同比下降77%。


數(shù)據(jù)顯示，1至2月，商品房銷售面積為56萬平方米，同比下降58.3%。其中，住宅銷售面積為39.1萬平方米，同比下降55.1%；辦公樓銷售面積為5.6萬平方米，同比下降67.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為4.2萬平方米，同比下降79.6%。

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