前有華夏幸福轉讓股權融資，后有中弘股份招租項目紓困，地產商資金鏈緊張開始浮出水面。


7月11日，中弘股份公告，擬以14億元轉讓全資子公司海南如意島**股權，接盤者為佳兆業集團。受嚴控商辦物業出租影響，中弘股份年初已陷入資金危機和債務危機，不得不賣資產自救。


而曾經在2014年遭遇破產危機的佳兆業，如今做了別人的“白衣騎士”。


中弘的資金危機


中弘股份是本輪房地產調控中*一個中彈的開發商。


2017年，中弘股份累計虧損25億。其表示，受商辦項目(商住房)調控政策的影響，御馬坊項目和夏各莊項目(商業部分)出租停滯，且2016年度已出租的御馬坊項目在2017年和2018年一季度大量退房，導致出租收入大幅下滑。


今年一季度，公司繼續虧損，預計凈利潤虧損3億。雪上加霜的是，一直在尋求融資的中弘也屢屢失敗。


2月13日，中弘卓業宣布擬與深圳港僑投資重組，為此，港橋投資將向合格投資者定向募集130億元人民幣。


然而，停牌3個月之后，由于控股股東中弘集團未能與相關債權人就償債安排及重組事項達成一致，重組宣告失敗。6月20日，中弘股份再發公告，宣布終止非公開發行股票事項。當天，中弘股份股價**跌破1元，成為一只“仙股”。


截至去年底，中弘股份負債總額達到367.13億元；截至2018年6月22日，中弘股份已累計逾期債務本息合計41.13億元，全部為各類借款。


為償還借款，恢復流動性，中弘股份開始招租項目。


海南如意島是公司比較優質的項目之一，為旅游度假開發項目，目標項目容積率0.74，其中商業服務業設施用地計容建筑425萬平米，可售面積269萬平米。按照中弘股份此前的計劃，該項目的總投資金額為129億元，截至去年底，中弘股份實際投入的資金已經達到44.9億元。


手握優質資源的中弘本想借如意島翻盤，但如意島項目的開發進展一直不順利。如意島公司2018年1-4月審計報告顯示，今年前4個月，如意島的利潤虧損達7162萬元。截至今年4月30日，如意島負債高達86億元，其中長期借款56億元，應付利息、轉相應付款、應付賬款三項合計約28.6億元。


據公告，此次交易完成，中弘股份能夠獲得佳兆業經過債權債務沖抵后所支付的7300萬元現金、負債減少81.92億元，同時增加10.3億投資收益。


中弘股份的債主中國華融和銀行，此前已復函中弘股份稱，對于佳兆業收購如意島公司表示歡迎。


佳兆業的“如意”算盤


公告顯示，雙方較終商定，佳兆業僅需支付7300萬元現金，并承擔如意島74.61億元債務。


以近75億換一座“半成品”小島，顯然，佳兆業有著更長遠的打算。對比佳兆業在2014年上半年，聯合富德生命人壽以54億元的價格，在深圳拿下占地86.98萬平方米的大鵬半島旅游項目，如意島這筆交易尚屬可觀。


佳兆業接盤如意島，打的是文旅產業的算盤。


早在2013年開始，佳兆業啟動多元化戰略，歷經幾年騰挪，涉獵資產管理、商業運營、旅游產業等20多個垂直領域。其中，佳兆業在旅游產業深度布局。一方面發展大型綜合性旅游度假產品；另一方面利用在新科技、大健康、文體旅游等方面擁有的資源，基于“產業+城鎮化+旅游”模式，以珠三角、長三角、環渤海為項目布局重點，加速搶灘特色小鎮市場。


2016年12月，深圳綜合旅游度假項目金沙灣**樂園啟動，次年4月邀請擁有16年迪士尼工作經驗的Noble?Coker出任總裁；2018年5月，佳兆業與安寧市簽署“安寧文旅項目”，同年6月5日，與市**簽署閻良佳兆業文旅城項目。


2017年10月18日，佳兆業文體旅游集團還與重慶市旅游投資集團旗下子公司重慶樂和樂都旅游有限公司結成戰略伙伴關系，共同開發重慶樂和樂都特色小鎮。


事實上，佳兆業也早已進軍海南文旅產業，收購如意島也在情理之中。


6月12日，佳兆業商業與海昌控股集團合作，在海南開發三亞海昌夢幻海洋不夜城文旅項目，這是國內**沉浸式海洋主題文娛綜合體，也是佳兆業商業集團在2018年簽署的*二個輕資產的管理項目。


近期，佳兆業還成立佳兆業海南集團，成為地產集團*五大區域集團公司。


佳兆業方面表示，會重點關注全國五大核心城市群，包括大灣區、長三角、環渤海、華中、華西等，尋找當地交通良好、具有特色產業基礎和*特生態旅游、人文資源的項目。


不過對于投入巨大的文旅項目來說，佳兆業要更專注于資金、現金流和融資問題。截至2017年底，佳兆業集團的資產負債率達85.94%，借款總額為1111.73億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%


佳兆業集團將2018年出租目標定為700億元，較去年出租額的增長率為56%，其更宣布三年內將沖刺千億目標。

不過，在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，物業公司上市雖是把雙刃劍。但是資本驅動，大勢所趨。


實際上，隨著房地產進入存量房時代，物業管理的市場蛋糕還在不斷增加。在此背景下，眾多房企更加注重物業服務的業務運營和模式創新。


來自天風證券研究所的一份報告指出，在中期物業管理面積方面，物業覆蓋率僅約50%，政策驅動下，未來幾年物業覆蓋率有望顯著提升，在物業費收繳方面，*物業服務企業的物業收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。


長期看，物業服務有望擺脫傳統的單一運營模式，真正發揮流量入口屬性，疊加各類社區場景，完成運營模式的創新和轉變。類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務，有望成為物業服務企業的主要利潤增長板塊。


一些物業公司也對行業起到了激勵作用。以*一家登陸資本市場的彩生活為例，自2014登陸資本市場以來，在互聯網化轉型，盈利結構調整，市場規模等方面均取得了不錯的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6億元，毛利潤6.2億元，同比分別增長135.3%與82.5%。在轉型成果方面，其增值服務快速成長，收入達2.1億元，同比增長91.7%，在分布溢利中占比達35.8%。


值得注意的是，物業管理服務行業也屬于“規模經濟”，對資本市場而言，規模也是其關注的一個重要指標。苑承建指出，現階段物業企業營收與利潤的增加，主要依賴管理規模的提升，即使按照物業服務企業的設想，未來為業主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務管理規模作為基礎支撐。


外延式并購已成為物業公司增加在管面積、拓展多元化業務的可以選擇。在此過程中，物業管理行業呈現出“強者恒強”的趨勢。據中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，2014年，*企業管理面積的均值約為1600萬平方米，市場份額為19.5%；2017年，*企業管理面積的均值**3000萬平方米，市場份額達到32%以上。2014年，TOP10企業市場份額僅為4.37%，2017年達到11.06%。2017年，TOP10企業管理面積均值是*企業均值的6.82倍，TOP11-30企業管理面積是*企業均值的1.57倍，馬太效應越來越明顯。


“物業管理行業還處于一個‘混沌’狀態，多數中小企業還沒有看清大勢，在市場增長的紅利之上，它們沒有看到物業管理行業的集中度在提升。”歐陽捷指出，一些優秀物業企業接踵上市，加速了物業企業的分化，行業小而散、混而亂的格局將逐漸改變，小物業公司就會像中小開發商一樣，加速退出物業江湖。
提要：滬浙蘇三地正編制《上海大都市圈空間協同規劃》，方案初步擬定將覆蓋上海+蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州等“1+7”市，陸域面積4.9萬平方公里，常住人口約6500萬人。
11月28日消息，滬浙蘇三地正編制《上海大都市圈空間協同規劃》，方案初步擬定將覆蓋上海+蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州等“1+7”市，陸域面積4.9萬平方公里，常住人口約6500萬人。


據悉，目前編制工作方案基本穩定，規劃擬提出交通一體化、**基礎設施統籌、產業協調發展等八大系統行動。


上海市規劃和自然管理局總規處處長熊健透露，此次上海大都市圈空間協同規劃將從實施國家戰略的高度，把握住各城市空間結構優化的機遇，從區域層面構建開放協調的空間格局。


他續指，尤為重要的是要發揮該空間協同規劃的**作用，對區域內各城市總體規劃起到一定的指引作用，從而加強在功能、交通、環境、設施方面的銜接，促進區域空間協同和一體化發展。


觀點地產新媒體了解到，在2017年**正式批復的《上海城市總體規劃(2017-2035)》中就提及，上海應“從長江三角洲區域整體協調發展的角度，充分發揮上海中心城市作用，加強與周邊城市的分工協作，構建上海大都市圈，打造具有**影響力的*城市群。”
提要：近日，河北省**辦公廳發布《河北省人民**辦公廳關于加強省會開放**的實施意見》，目標任務為建設功能完善的**化、現代化區域中心城市；建設理念良好的**化現代服務中心；建設充滿活力的開放型經濟發展中心；建設特點鮮明的**化產業創新中心；建設暢通內外的**化商貿物流中心。
（轉發中國地產網）


???????近日，河北省**辦公廳發布《河北省人民**辦公廳關于加強省會開放**的實施意見》，目標任務為建設功能完善的**化、現代化區域中心城市；建設理念良好的**化現代服務中心；建設充滿活力的開放型經濟發展中心；建設特點鮮明的**化產業創新中心；建設暢通內外的**化商貿物流中心。


其中重點工作中提到，將積極爭取將正定有關區域納入中國(河北)自貿試驗區。依托石家莊綜合保稅區積極申報中國(河北)自貿試驗區正定片區，著力打造現代高端服務業區、商貿物流集散區及**制造集聚區。


今年全國*上，河北代表團提出“關于設立中國(河北)自由貿易試驗區的建議”，建議中國(河北)自貿試驗區范圍為三個片區：雄安片區、正定片區和曹妃甸片區，規劃面積為120平方公里。一旦獲批，將對滹沱河北岸區域發展產生積極影響。

新城悅之后，佳兆業旗下拆分的佳兆業物業IPO之路也在醞釀中，但較為波折。


今年6月，佳兆業就向港交所遞交了物業公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業在管的物業建筑面積約為2400萬平方米，共計119個物業，包括100個住宅社區和19個非住宅物業。


然而，11月8日，佳兆業發布公告，就建議分拆佳兆業物業獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優先發售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業物業董事會較終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。


這給佳兆業物業IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優先發售權屬于同股不同權的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權益。”易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑。總體上說，這也需要佳兆業適當對類似分拆上市的策略，做新的調整。


不過，在協縱策略管理集團創始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優先發售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到**政策的限制。


“佳兆業用自己的邏輯去解析上市規則，未必能獲得聯交所的認可，聯交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業能否獲得聯交所和證監會的同意。”黃立沖表示。


在外界看來，對佳兆業而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業的“輸血”，還為其現有業務多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業拼命擴張，否則不需要向物業輸血，佳兆業是希望分拆物業，多一個資本平臺。“事實上物業分拆并不會幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用。”


對于佳兆業物業的上市情況，記者向佳兆業相關人士核實，對方表示，暫不方便對外公布

房企分拆物業上市的熱潮再度襲來。11月6日，新城集團旗下新城悅成功登陸港交所，成為*9家中國香港上市的物業公司。


與此同時，佳兆業服務、旭輝永升物業等物業公司也進入上市**。


問題在于，為何這些房企開始發展原本不起眼的物業？是“造殼”還是搶占物業服務地盤？


IPO


在港上市物業公司將破十家


11月6日，新城集團旗下的物業公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務之后，今年*三家在港上市的內地物業公司。


據悉，新城悅創立于1996年，目前已發展成為布局全國的綜合性專業化物業管理服務商。在服務面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米。


值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的*九家物業公司，**家分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務、碧桂園服務。


繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業物業等物業公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務集團有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡稱為“永升物業”。


據財務報表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年*一季度的收益達1.98億元。今年3月9日，永升物業發布公告稱，根據戰略發展規劃需要，申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。


目前新三板上市的物管公司數量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢？業內人士指出，大部分物業企業凈利率在3%-7%，物業公司的資產就是一紙合同，是地地道道的輕資產公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔。對此，記者向旭輝方面求證，截至記者發稿前，并未得到相關回應。

雖然央行執行了新一輪降準，近期監管也出臺了信貸鼓勵措施，但由于政策傳導需要一定時間，目前尚未在金融數據中得以顯現。10月金融數據仍然處于低位，其中，10月M2增速繼續為史上新低、M1增速為史上次低。


在10月經濟金融數據公布前，市場對貨幣政策進一步寬松的預期已有所形成，多位受訪專家預計，隨著貨幣寬松預期增強、銀行負債改善以及利率水平下行，降準等政策具有一定操作空間，但繼續多次、大幅度降準的可能性不大，大概率為定向偏松、小幅度下調。


興業研究宏觀分析師郭于瑋對《經濟參考報》記者表示，2019年春節前央行可能再度降準。她指出，2018年凈穩定資金比例、流動性匹配率等監管指標考核趨嚴，增加了商業銀行對中長期資金的需求，使銀行間市場6個月以上資金較6個月以下資金出現明顯溢價。“為提高銀行體系流動性穩定性、降低實體經濟融資成本，有必要繼續降準釋放長期流動性，并置換期限相對較短的MLF。”?她表示。


面對經濟下行壓力，除降準外，降息的預期也在升溫。中信證券固收**分析師明明表示，從債務周期看，高債務需要高盈利和低利率化解，如果盈利處于下行周期，那么只能降低名義利率。以國內經濟為依托的貨幣政策中，包括利率、準備金率的政策調整會隨機而動，未來貨幣政策將呈現“降準+降息”組合，其中降準是長期趨勢，MLF為輔助、逆回購次之。


京東金融**經濟學家沈建光表示，目前企業融資利率仍然不低，明年經濟下行壓力仍存，預期2018年內降準，2019年降準、降息并存。央行可能通過調整7天回購利率等，指引貨幣市場利率下行，MLF、SLF等利率也會下調。


不過也有專家對降息持謹慎意見。中國民生銀行**研究員溫彬接受采訪時表示，短期內加息減息概率都比較小，政策仍將保持基準利率的穩定，“通脹率近期有所回升，同時，考慮十二月份美聯儲有可能進一步加息，所以基準利率短期內保持穩定概率較大。”


交通銀行**經濟學家連平亦認為存貸款基準利率不會調降。他表示，在貨幣市場方面，央行的政策目標一直是保持流動性合理充裕，讓短期利率水平在相對偏低的情況下波動是當前政策的主要方向。央行不會貿然采取措施壓低短期市場利率，而是讓貨幣市場低位波動。因為貨幣市場利率下行，也會帶來貶值壓力。

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