高房價的深圳，“樓”很多，寫字樓似乎更多。


仲量聯行、安居客提供的數據顯示，2016年深圳新增寫字樓供應和凈吸納量均為歷史高位。具體來看，有130萬平方米的**辦公樓供應集中投放市場，近八成項目位于福田區。


供應壓力下，市場也出現了變化，租賃市場由業主市場逐步變為租戶市場。*一太平戴維斯高級董事吳睿認為，預計2017年和2019年**寫字樓供應分別有350萬平方米和190萬平方米，新型產業用房供應分別有144萬平方米和99萬平方米，兩類具有辦公屬性的產品供應高峰疊加，在未來3年形成供應高峰，預計深圳**寫字樓整體空置率將大幅增加，新入市**寫字樓空置率或增加至40%。


然而，寫字樓越來越多，眾創空間也越來越多。


這時，眾創空間的大量出現，似乎成為解決寫字樓空置的“法寶”。不少開發商為了尋求突破，已經將目光盯在了時下較火的“眾創空間”上，創業辦公室越來越流行。除了原萬科高級副總裁毛大慶離職后高調宣布進軍創客空間領域并成立優客工場，近年來由開發商主導的眾創空間也在顯著增加，比如SOHO 3Q、瑞安創智天地、萬科云城、華夏幸福產業園、世聯行的“小樣”創客社區等。據了解，這些租賃方式靈活、價格低廉并且具有孵化功能的創業辦公室將會越來越受到創業者的歡迎。


就深圳南山區而言，未來的寫字樓供應量巨大，但南山區已經成為國內眾創空間較聚集的區域，預計數量達到300家以上。


此外，*一太平戴維斯的數據顯示，未來5年，深圳將有近2300萬平方米的工業用房供應，包括普通工業用房1500萬平方米，新型產業用房約800萬平方米。結合多種因素，未來5年預計深圳新型產業用房新增需求總量約為900萬平方米。從長遠發展來看，新型產業用房低租金優勢擠壓**寫字樓議價空間，也為眾創空間的發展提供更多空間。


2015年至2016年，國內眾創空間的發展熱情依然持續高漲。然而，在瘋長的數據下面掩飾不住的瓶頸期悄然浮出水面。激烈的競爭和嚴重的同質化必然導致行業加速洗牌，就在去年2月，深圳的創客空間“地庫”宣布倒閉，燒錢100多萬，最后等待的竟然是人去茶涼。


有投資機構人士表示，2015年被稱為眾創空間發展元年，2016年聯合辦公作為一個行業正式建立，2017年，眾創空間行業將是考驗運營能力和管理能力的一年，面向的是整個中小微企業市場，當市場逐漸被培育起來，相比于物理空間，服務才是在市場競爭中獲勝的根本。
國內不動產配置及財富管理服務的專業機構譽翔安地產近日發布《2016年寫字樓生態報告》顯示，2016年寫字樓銷售額****板塊銷售總額186.8億元，全市占比46.9%。上市公司和險資在商用物業的投入主導了本年度大宗交易。市場共監測到大宗成交19宗，涉及項目共14個，總金額約152億元。


2016年抽樣寫字樓租賃共1039宗，涉及總面積約152萬㎡、年度現金流約53億元。對比2015年，除CBD、金融街、中關村三大商務區域之外，本年度新增租賃開始向外圍擴張，上地、望京、石景山銀河商務區、總部基地等板塊也成為新增租賃的重要組成部分。2016年新增租賃行業面積占比前5位：計算機、非銀行金融、傳媒、綜合類、汽車。


與去年對比來看，本年度由于對互聯網金融業的增強監管，中小型“非銀行金融”企業租賃行為大幅縮減，而“計算機”、“傳媒”等TMT行業開始明顯擴張。國貿、金融街、中關村三個傳統商圈，雖然在產業特性上分工略有不同，但已經逐漸融合，形成一體化與產業閉環。


商圈一體化，也使得傳統意義上的寫字樓越來越“跨界”。在某些特定的區域，寫字樓與產業園的界限越來越模糊。

CBRE近日發布的《2019亞太區房地產市場展望》指出，快速變化的商業環境、創新技術應用、用戶體驗提升需求將日益成為影響亞太商業地產市場發展方向的重要因素。




靈活空間解決方案與員工辦公體驗成企業選址寫字樓時的重要考量。





在亞太區，優質寫字樓整體需求將在2019年繼續保持穩定，金融與科技行業租戶仍將是租賃主力。**寫字樓新增供應預計將**過550萬平方米，較2017年增加26%，將創歷史新高。其中七成的新增供應位于印度和中國，且大部分位于非核心區域。


在供應壓力下，租金增幅將低至2%左右。新加坡和澳大利亞的悉尼和墨爾本優質寫字樓租金將呈現積極增長的態勢。中國市場內，廣州寫字樓租金領漲，租金漲幅有限；受新增供應高峰影響，上海和深圳的寫字樓租金面臨下行壓力。


CBRE亞太區研究部負責人金緯博士表示：“面對亞太區市場格局的轉變，租戶企業正在尋求制定更加靈活、適應性更強的企業不動產策略，確保高效應對不斷變化的外部環境。與此同時，愈發激烈的人才競爭也促使員工體驗成為了不動產決策中更加重要的影響因素。”
當前，我國經濟進入高質量發展時代，經濟增長持續穩定，且具有較強的彈性和韌性，宏觀經濟延續了好中趨穩的走勢，一季度GDP同比增長6.7%。在GDP持續穩固增長的過程中，產業結構也在不斷加速調整，**制造業發展迅速，新興產業對經濟增長的貢獻不斷增強。市場投資熱情依然不減，2019年中國大宗物業投資將繼續保持活躍，寫字樓仍然較受投資者青睞的物業類型。


隨著住宅市場的持續限購，以服務業經濟為載體的寫字樓扶搖直上，在樓市發展中占據越來越大的比重。尤其是作為*城市的深圳，正在不斷將寫字樓市場推至投資風口。




據前瞻產業研究院《中國寫字樓市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，寫字樓相較一般民用住宅有著更高的租金，****較貴的寫字樓，均分布在各大**城市的較繁華地帶，這里通常集聚著眾多大型公司和跨國集團，擁有著較豐厚的資源，也是城市GDP的主要貢獻者。


寫字樓作為商業地產，較初的作用僅是辦公，但隨著時代更替，它所承擔的角色越來越多。它既是彰顯城市品牌形象的“名片”，也是城市建筑面貌的顯性特征。它的開發與建設，租售狀況，都能清晰地反映出這個地區經濟發展情況。可以說寫字樓是鑒知城市經濟輝煌與否的重要依據。


同時，現如今的寫字樓，周邊商圈配套齊全是*。寫字樓的發展會帶動并促進商圈的繁榮，同樣商圈的繁榮也會促進寫字樓的升值。


甚至，寫字樓內部的企業及企業內白領需求也日漸成為一個具有較大流量和高頻消費的市場，這個市場依托于寫字樓場景下的精準化垂直新零售模式，潛藏著無比巨大的商機。


寫字樓的交易主體是公司，它更像一塊磁鐵，不斷吸引著人流、物流、資金流、信息流，刺激著大樓自身的發達人脈網絡，產生巨大的財富效應以及強大的輻射擴散作用，這就是“寫字樓經濟”。





寫字樓功能不再單一，新的寫字樓經濟時代正在來臨，而隨著”寫字樓經濟”的興起，**及****寫字樓宇也逐漸成為**各大城市的名片，在這樣的市場環境下，中國樓宇經濟**學者夏效鴻在今年3月21日出版發行了較新著作《中國樓宇經濟發展報告（2017）——品質品位品牌:樓宇經濟的下一個“風口”》，夏效鴻在《報告》中提出，中國樓宇發展面臨新的生活模式、新的銷售模式、新的辦公模式“三大變量”的觀點，從而作出“樓宇經濟發展到了下一個‘風口’”的判斷。


同時《報告》中還針對當前中國經濟由高速增長轉向高質量發展的新時代，提出建議要關注“畝均輪論英雄”正成為評價標準、“田園城市”正成為發展樣本、“以人為本”正成為普遍訴求“三大導向”，以及要順應個性辦公新潮流、共享空間新模式、體驗經濟新需求“三大趨勢”，踐行“工匠精神”、“店小二精神”、“管家精神”“三大精神”，積極搶占樓宇經濟的下一個“風口”。
初期根據客戶要求制定合理的辦公室方案，根據客戶的核心業務及**支持政策**適宜區域的辦公地點，中期協助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠專注于核心業務的發展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期**過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從*2年或者*三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有較少數商務核心會做，而且多數面積都是很小、價格較高的。租期**過三年的，一般業主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業化
寫字樓是企業辦公和塑造企業形象的載體，與早期商住一體的辦公環境嚴格區分，在建筑技術、標準層高、新風系統、電梯設計、物業管理等方面更加專業，讓企業體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統、CA：通訊自動化系統、FA：消防自動化系統、SA：安保自動化系統、BA：樓宇自動控制系統。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節能減排、綠色環保、人文理念上更勝一籌，高端物業形態也讓寫字樓的**大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產證是必須要出示的，如果包租轉租的出租方是否具備原業主提供的協助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。

**寫字樓市場
根據*一戴維斯研究部市場調研顯示，2019年三季度，**寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應，全部位于非核心商務區，拉動全市**寫字樓空置率小幅上升，環比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區繼續受供應缺乏影響，空置率維持在較低水平；非核心商務區則表現活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實現連續六個季度環比增長，達到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數環比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區中服地塊及麗澤金融商務區的寫字樓項目在短時間內難以投入使用，預計未來一段時間**寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰。受此影響，預計全市的租平將繼續穩步提升；同時，在較新的城市規劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢愈發明顯，部分非核心商務區如望京等將進一步承接來自核心商務區的需求外溢，進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質量的發展，其樓宇品質、交通通達性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區域寫字樓市場的成熟與壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%，繼續維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷，但商業零售市場整體表現仍較平穩，本季度零售市場迎來一個新增項目開業，即位于的天街。根據*一戴維斯研究部市場調研顯示，全市商業零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環比小幅上升0.2個百分點至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數環比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網
編輯：wangdc

近日，世邦魏理仕發布《2019中國房地產市場展望—寫字樓篇》，報告指出：2017年全年中國寫字樓新增需求**過600萬平方米，創歷史新高。報告預計2019年供應高峰將持續，世邦魏理仕監測的主要17個城市寫字樓新增供應預計接近850萬平方米。*城市中，廣州寫字樓租金預計上漲6%，**全國；二線城市整體空置率上揚，平均租金小幅下行。


報告預計，2019年*城市新增供應380萬平方米，與上一年基本持平。滬深將繼續看到百萬平方米級別的充沛供應，CBD、望京和麗澤區域項目集中上市將迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應預計大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和供應壓力較大。


報告稱，2019-2020年期間新增供應的53%將來自于新興商務區，在面臨去化壓力的同時，地鐵建設的推進將為新興商務區帶來紅利。十三五期間，全國每年將增加地鐵通車里程600公里，二線城市將跨越式追趕完成地鐵網的布設，*城市的網絡覆蓋和密度將繼續提升。交通通達性好，**的寫字樓將受到市場的青睞。


在租金方面，報告預測，CBD新項目集中入市，可能導致短期空置率上浮，但租金的趨勢不會有明顯改變，未來一年整體市場租金持穩的可能更大；


上海、深圳將迎來持續大量供應，租金將略有下調；


廣州寫字樓的租金狀況或許更令人驚喜，報告認為，旺盛的需求與有限的新增供應使得近期租金節節攀升，業主市場特征愈發凸顯，預計2019年廣州寫字樓的租金將上漲6%，**全國。


相比*城市，二線城市的寫字樓市場相對壓力較大。報告預測，二線城市整體空置率上揚，平均租金小幅下行。其中，租金下行壓力較大的市場仍是需求疲弱的沈陽和大連。而供應高峰也將令、武漢和天津的租金繼續承壓。


不過，華東地區依然將是表現較好的二線寫字樓市場，活躍的需求將推升杭州、南京、蘇州三地租金上漲。成、渝兩地的供需平衡也將獲得持續改善，預計成都租金將繼續反彈。


從寫字樓的需求端來看，報告稱2019年金融和科技行業租戶將繼續擔當寫字樓需求增長的主力軍。


此外，受到寫字樓供應高峰、大中型企業對靈活辦公需求的增長以及風險資本的青睞三方面的共同推動，預計主要共享辦公品牌2019年在國內一二線城市的網點數量將以**過50%的速度增長。報告認為，2019年共享辦公將進一步介入中國主要城市傳統甲乙級寫字樓領域，甚至成為主力租戶乃至辦公業主運營整棟樓宇。

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