國內(nèi)不動產(chǎn)配置及財富管理服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)譽翔安地產(chǎn)近日發(fā)布《2016年寫字樓生態(tài)報告》顯示，2016年寫字樓銷售額****板塊銷售總額186.8億元，全市占比46.9%。上市公司和險資在商用物業(yè)的投入主導(dǎo)了本年度大宗交易。市場共監(jiān)測到大宗成交19宗，涉及項目共14個，總金額約152億元。


2016年抽樣寫字樓租賃共1039宗，涉及總面積約152萬㎡、年度現(xiàn)金流約53億元。對比2015年，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)域之外，本年度新增租賃開始向外圍擴張，上地、望京、石景山銀河商務(wù)區(qū)、總部基地等板塊也成為新增租賃的重要組成部分。2016年新增租賃行業(yè)面積占比前5位：計算機、非銀行金融、傳媒、綜合類、汽車。


與去年對比來看，本年度由于對互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)的增強監(jiān)管，中小型“非銀行金融”企業(yè)租賃行為大幅縮減，而“計算機”、“傳媒”等TMT行業(yè)開始明顯擴張。國貿(mào)、金融街、中關(guān)村三個傳統(tǒng)商圈，雖然在產(chǎn)業(yè)特性上分工略有不同，但已經(jīng)逐漸融合，形成一體化與產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。


商圈一體化，也使得傳統(tǒng)意義上的寫字樓越來越“跨界”。在某些特定的區(qū)域，寫字樓與產(chǎn)業(yè)園的界限越來越模糊。
初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務(wù)及**支持政策**適宜區(qū)域的辦公地點，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期**過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從*2年或者*三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有較少數(shù)商務(wù)核心會做，而且多數(shù)面積都是很小、價格較高的。租期**過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標準層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統(tǒng)、CA：通訊自動化系統(tǒng)、FA：消防自動化系統(tǒng)、SA：安保自動化系統(tǒng)、BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的**大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調(diào)延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。
CBRE近日發(fā)布的《2019亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》指出，快速變化的商業(yè)環(huán)境、創(chuàng)新技術(shù)應(yīng)用、用戶體驗提升需求將日益成為影響亞太商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展方向的重要因素。




靈活空間解決方案與員工辦公體驗成企業(yè)選址寫字樓時的重要考量。





在亞太區(qū)，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體需求將在2019年繼續(xù)保持穩(wěn)定，金融與科技行業(yè)租戶仍將是租賃主力。**寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計將**過550萬平方米，較2017年增加26%，將創(chuàng)歷史新高。其中七成的新增供應(yīng)位于印度和中國，且大部分位于非核心區(qū)域。


在供應(yīng)壓力下，租金增幅將低至2%左右。新加坡和澳大利亞的悉尼和墨爾本優(yōu)質(zhì)寫字樓租金將呈現(xiàn)積極增長的態(tài)勢。中國市場內(nèi)，廣州寫字樓租金領(lǐng)漲，租金漲幅有限；受新增供應(yīng)高峰影響，上海和深圳的寫字樓租金面臨下行壓力。


CBRE亞太區(qū)研究部負責(zé)人金緯博士表示：“面對亞太區(qū)市場格局的轉(zhuǎn)變，租戶企業(yè)正在尋求制定更加靈活、適應(yīng)性更強的企業(yè)不動產(chǎn)策略，確保高效應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境。與此同時，愈發(fā)激烈的人才競爭也促使員工體驗成為了不動產(chǎn)決策中更加重要的影響因素。”

近日，世邦魏理仕發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)市場展望—寫字樓篇》，報告指出：2017年全年中國寫字樓新增需求**過600萬平方米，創(chuàng)歷史新高。報告預(yù)計2019年供應(yīng)高峰將持續(xù)，世邦魏理仕監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計接近850萬平方米。*城市中，廣州寫字樓租金預(yù)計上漲6%，**全國；二線城市整體空置率上揚，平均租金小幅下行。


報告預(yù)計，2019年*城市新增供應(yīng)380萬平方米，與上一年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應(yīng)，CBD、望京和麗澤區(qū)域項目集中上市將迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)預(yù)計大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和供應(yīng)壓力較大。


報告稱，2019-2020年期間新增供應(yīng)的53%將來自于新興商務(wù)區(qū)，在面臨去化壓力的同時，地鐵建設(shè)的推進將為新興商務(wù)區(qū)帶來紅利。十三五期間，全國每年將增加地鐵通車里程600公里，二線城市將跨越式追趕完成地鐵網(wǎng)的布設(shè)，*城市的網(wǎng)絡(luò)覆蓋和密度將繼續(xù)提升。交通通達性好，**的寫字樓將受到市場的青睞。


在租金方面，報告預(yù)測，CBD新項目集中入市，可能導(dǎo)致短期空置率上浮，但租金的趨勢不會有明顯改變，未來一年整體市場租金持穩(wěn)的可能更大；


上海、深圳將迎來持續(xù)大量供應(yīng)，租金將略有下調(diào)；


廣州寫字樓的租金狀況或許更令人驚喜，報告認為，旺盛的需求與有限的新增供應(yīng)使得近期租金節(jié)節(jié)攀升，業(yè)主市場特征愈發(fā)凸顯，預(yù)計2019年廣州寫字樓的租金將上漲6%，**全國。


相比*城市，二線城市的寫字樓市場相對壓力較大。報告預(yù)測，二線城市整體空置率上揚，平均租金小幅下行。其中，租金下行壓力較大的市場仍是需求疲弱的沈陽和大連。而供應(yīng)高峰也將令、武漢和天津的租金繼續(xù)承壓。


不過，華東地區(qū)依然將是表現(xiàn)較好的二線寫字樓市場，活躍的需求將推升杭州、南京、蘇州三地租金上漲。成、渝兩地的供需平衡也將獲得持續(xù)改善，預(yù)計成都租金將繼續(xù)反彈。


從寫字樓的需求端來看，報告稱2019年金融和科技行業(yè)租戶將繼續(xù)擔(dān)當寫字樓需求增長的主力軍。


此外，受到寫字樓供應(yīng)高峰、大中型企業(yè)對靈活辦公需求的增長以及風(fēng)險資本的青睞三方面的共同推動，預(yù)計主要共享辦公品牌2019年在國內(nèi)一二線城市的網(wǎng)點數(shù)量將以**過50%的速度增長。報告認為，2019年共享辦公將進一步介入中國主要城市傳統(tǒng)甲乙級寫字樓領(lǐng)域，甚至成為主力租戶乃至辦公業(yè)主運營整棟樓宇。
大多數(shù)人去衡量寫字樓是否優(yōu)質(zhì)的時候，主要是看，是否處在城市CBD、交通是否便利、周邊各種設(shè)施是否完善等等，歸結(jié)而來就是經(jīng)濟、交通和公共服務(wù)及設(shè)施。高大的寫字樓永遠沒辦法從一樓去到頂樓，樓層高到仰起頭永遠看不到**。




但小編認為優(yōu)質(zhì)的寫字樓，不僅是昂貴的建筑材料，也不僅是地理位置、交通、娛樂設(shè)置、辦公環(huán)境的優(yōu)越，還包括易被人們忽略的兩大重要因素。


其一是其他鄰里租戶。


其二為寫字樓內(nèi)人與人之間的互動。


可以說優(yōu)質(zhì)的寫字樓就如磁場，能吸引很多優(yōu)秀的人口資源，進而建構(gòu)為一個巨大的人脈網(wǎng)絡(luò)。


隨著時代的進步，****寫字樓如雨后春筍般**成都寫字樓市場，為世界各地想入住成都的企業(yè)或公司提供更多的選擇機會。


在正式談成都地區(qū)寫字樓圈層效應(yīng)之前，我們先來看看世界五*是如何重視圈層效應(yīng)的。


索尼創(chuàng)始人置業(yè)曼哈頓*五大街1010號，與世界**CEO為鄰，不久索尼在美國的市場占有率翻番。


喬布斯舉家搬遷，結(jié)識工程師朋友，后來有了變革時代的蘋果公司。


這些叱咤商業(yè)的大佬擇鄰而“居”，正應(yīng)了一句話“你是誰并不重要，重要的是你和誰在一起。”世界**企業(yè)都會有意識地“抱團”，**高科技之都硅谷、創(chuàng)業(yè)者聚集地中關(guān)村，無不深諳圈層的力量！


接下來，我們回到成都站，在這里，作者就列舉兩個較具有代表性的例子。


其中一個便是雄踞成都*商務(wù)核心區(qū)域—天府廣場，*享優(yōu)越地理條件的傳統(tǒng)型****寫字樓百揚大廈。


它受到世界各行業(yè)**的關(guān)注和青睞，吸引了澳大利亞駐成都**事館、新西蘭駐成都**事館、波蘭駐成都**事館和荷蘭貿(mào)易促進**等**機構(gòu)及惠普、百事、麥當勞、美國聯(lián)合航空公司、開泰銀行、固特異、中糧等二十幾家世界**企業(yè)。


有如此多穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)租戶（外資及五*）選擇百揚，與此同時，百揚大廈也很重視客戶的穩(wěn)定與質(zhì)量，大膽猜測，這種互選模式，可以將優(yōu)質(zhì)資源匯聚一堂，既有利于租戶之間的溝通、發(fā)展，又有利于整個寫字樓檔次的提升，從而互惠共贏。


如此多的經(jīng)濟**，是否意識到資源就在身邊呢？


另一個就是新型的勢頭發(fā)招強勁的****寫字樓成都中海**中心，它位于益州大道與交子大道交匯處，中海城南一號旁，是天府新城核心區(qū)域，作為金融城核心區(qū)域商務(wù)**，為不同企業(yè)搭建商務(wù)平臺。


于2017年9月，成都中海**中心C座成功引入微軟（中國）有限公司成都分公司，目前成都中海**中心已有寶馬、匯豐、甲骨文、巴斯夫、德勤等十余家世界**企業(yè)入駐。


仍記得，中海**中心C座在今年7月一經(jīng)正式亮相，即刻獲得商辦市場和優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶的高度認可和熱烈追捧，短短兩月內(nèi)完成簽約多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，更有數(shù)十家**企業(yè)正在深入洽談中。


從這兩個例子可見，從一定角度折射出優(yōu)秀企業(yè)在選擇寫字樓的時候還是會關(guān)注是否已有優(yōu)質(zhì)租戶進入該寫字樓，這是一種身份的內(nèi)外認同。


隨著寫字樓市場的日益多元化，以及成都吸引更多企業(yè)入住，那么成都寫字樓市場的商圈效應(yīng)將更加清晰化。但這種關(guān)注度是否已經(jīng)引起所有租戶的關(guān)注呢？筆者認為，還有很多提升的空間。


成都都市化進程的加快，讓世界更加矚目它的發(fā)展，各種寫字樓也在以人們無法感受到的速度出現(xiàn)，除了傳統(tǒng)寫字樓之外，將會出現(xiàn)更多共享性質(zhì)的寫字樓模式在共享經(jīng)濟潮流的帶動下萌動并強勁發(fā)展。


這些樓內(nèi)讓各種經(jīng)濟力量匯聚于內(nèi)形成小的經(jīng)濟力量，樓與樓之間又匯聚形成大的商業(yè)圈，無論是小的或大的經(jīng)濟圈，他們所帶來的效益不容忽視、不可小覷。這些匯集的圈層背后代表的是企業(yè)新的商業(yè)機會。


通過查閱發(fā)現(xiàn)，同一棟樓宇甚至同一層樓辦公的企業(yè)與企業(yè)之間的交流模式較單一或是忽略了彼此的溝通，這種因?qū)懽謽嵌奂饋淼膶懽謽侨記]有發(fā)揮它原有的巨大影響效應(yīng)力，其中潛藏的眾多商業(yè)價值被忽視。


于是，小編呼吁，租戶應(yīng)該重視這種隱藏的圈層效應(yīng)，并挖掘其中的商業(yè)價值，把滄海般的無形變成桑田般的有形。

寫字樓已成城市商務(wù)的標志 形式和業(yè)態(tài)在發(fā)生著明顯變化



鋼筋混凝土鑄造的城市里，高樓大廈比肩接踵，其中的寫字樓已經(jīng)成為城市商務(wù)的標志，親歷著每一場經(jīng)濟時代的變遷。寫字樓的形式和業(yè)態(tài)在發(fā)生著明顯變化，開發(fā)商需要更加注重業(yè)主和租戶的需求，主要表現(xiàn)為：吸引年輕化，更具創(chuàng)意性和團隊協(xié)作能力的人群。


優(yōu)勢一：形態(tài)


傳統(tǒng)的寫字樓形態(tài)已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代上班族群對辦公環(huán)境以及辦公體驗的要求，他們更重視辦公空間的可持續(xù)性及健康程度：


——傾向自由空間，地理位置方面偏好周邊活動豐富；


——還要交通便捷，宜于步行；


——同時更注重資源的平臺化，可創(chuàng)造性地將多種功能融合，從而促進輕松互動，高效辦公，資源共享。


優(yōu)勢二：專業(yè)化


寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標準層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗真正的高速辦公。


優(yōu)勢三：智能化


所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統(tǒng)、CA：通訊自動化系統(tǒng)、FA：消防自動化系統(tǒng) 、SA：安保自動化系統(tǒng)、BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。


優(yōu)勢四：多樣化


能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一優(yōu)勢


優(yōu)勢五：交通便利


便捷的交通，四通八達的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大優(yōu)勢。


優(yōu)勢六：人文


寫字樓已經(jīng)從冰冷的空間逐漸向人文的空間轉(zhuǎn)變，從單純追求高效向追求精神愉悅轉(zhuǎn)變。未來寫字樓辦公空間不再是冰冷的水泥盒子，而是充滿情感的文化空間，寫字樓在現(xiàn)在已不僅僅是容納企業(yè)經(jīng)營辦公的場所，更是人與人、群體與群體之間聯(lián)互動，達成共享共贏的平臺。


深圳寫字樓從國貿(mào)時代到如今，品質(zhì)不斷提升，未來，高端行業(yè)將會越來越多，要求會相對更高，綜合上述，像坂田區(qū)寫字樓在交通、建筑用料、格局、景觀、私密性、物業(yè)管理、停車場配置等方面都是擁有自身優(yōu)勢的，租戶也會更加**化、高端化，使用時間也會更長。

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