僅11月27日，12家房企公告顯示，融資規模共計280億；機構認為，海外融資成本高但需求未減


時至年末，又到了房企發債的高峰期。


中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經**過1000億。


中原地產**分析師張大偉分析認為：“從樓市調控政策看，較嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，四季度對于房企來講較重要的工作將是融資。”


大額融資頻現


僅僅11月27日一天，12家房企發布公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模約280億。


而進入11月份以來，有30余家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業**，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模**過1000億元。


在年末發債的窗口期，不少房企發行大額融資。11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，將發行100億元的中期票據，已經完成注冊。


此外，11月23日，泰禾集團與光大信托合作，光大信托將為泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不**過80億元的公司債券。


“對于房地產企業來說，樓市出租逐漸放緩，而前期過度投資，對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的需求明顯上漲。”張大偉這樣解讀。


**房企成本低


對于公司債券來說，實力房企的發債成本相對較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；**置業擬發行的25億規模公司債券票面利率詢價區間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。


而對于一些發展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團擬發行10億規模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比于**房企偏高，但是也屬于常見的利率區間。


國內融資成本較為平穩，而海外融資成本卻升高。近日時代中國和弘陽地產發的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。其中，弘陽地產高達13.5%的票面利率位處**。同樣，時代中國3億美元優先票據于昨日在中國香港聯合交易所上市發行，票據利率為10.95%，屬于上述發行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優先票據，弘陽地產的票面利率比時代中國還要高出2.55%。


“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。


借新還舊居多


年底，面臨債務的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發債募集資金的主要用途。其中，美的置業將發行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務，不用于購買土地。上市僅4個月的弘陽地產也將發債所得款項凈額用于現有債務進行再融資及一般公司用途。


Wind數據顯示，2019年全年公司債和企業債合計有2638只已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規模*二大。


從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發行主體，即只有少數發行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業的發行人數量較多，達84家。緊隨其后的就是房地產行業，數量也達27家。


業內人士預計，隨著時間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規模會更大。
11月29日下午，光明房地產集團股份有限公司（簡稱“光明地產”）稱，公司以約13.51億元競得浙江省湖州市長興縣太湖圖影旅游度假區六幅地塊，總面積約為21.89萬平方米。


公告顯示，競拍標的分別為浙江省湖州市長興縣2019-123號、2019-124號、2019-125號、2019-126號、2019-127號、2019-128號六幅地塊。


光明地產認為，本次競拍是公司堅持加大對全國重點準入城市的土地儲備力度，進一步擴大產業版圖，不斷提升公司核心競爭力，符合公司戰略發展布局與整體經營需要，對于企業轉型升級具有積極的意義。


據悉，光明地產是光明食品集團旗下支柱企業，目前是以房地產綜合開發經營、物流產業鏈兩大板塊為主業，集房產開發、施工、物業、冷鏈物流及產業鏈等為一體的國有綜合房地產集團型公司。


目前，光明地產已布局江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、四川、云南、上海、重慶等十省二市。

2019年*四季度即將步入尾聲，房企對市場的預期仍在不斷變化。有些房企全面收緊各項開支，鋪開了長期“過冬”的架勢;有些房企卻以一副“**”姿態，在土地市場大手筆“搶地”。


2019年11月26日，（樓盤）市國土局一天內推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企報價，而在多家房企現場輪番競拍之下，當日，土地市場創下316.46億元成交額、成交建面約163.29萬平方米，刷新了乃至全國土地市場單日土地成交記錄。


一般而言，作為**城市，對全國房地產市場具有深遠影響，但土地市場這一波高溫行情，卻與房地產市場整體下行趨勢有所不同。


據克而瑞數據顯示，在整個房地產政策調控堅持不放松的大環境下，2019年**月房企拿地策略普遍處于謹慎態度，甚至包括**房企土地儲備均呈現小幅收緊態勢。據藍鯨房產梳理發現，中國恒大(HK：03333)、萬科(SZ：000002)、融創中國(HK：01918)等規模房企新增土儲同比均有下降。


那么，土地市場真實的狀態究竟是怎樣的?“土地儲備”作為房企未來出租表現的定量指標之一，2019年**月又呈現出哪些新的特點?對此，藍鯨房產展開多維度分析調研。

中國**房地產企業恒大日前宣布，擬通過旗下附屬公司景程作為發行人，對外發售美元優先票據，公告稱，籌資規模達到15億美元。


值得注意的是，恒大公告還顯示，恒大董事局**許家印及其本人全資擁有的企業XinXin(BVI) Limited各自認購2.5億美元的2022年票據及2.5億美元的2023年票據，總計10億美元，占恒大此次發行債券總規模的三分之二。


許家印為什么要認購本公司發行的債券？恒大公告稱是為了表示對企業的支持和信心，可能這還不是全部答案。


恒大原計劃發行20億至30億美元債券融資，可是市場反應冷淡，所以較終規模減縮到15億美元。而從現在來看，即使規模減小，要順利發行15億美元的融資債券還存在很大難度。在這種情況下，許家印挺身而出，以認購10億美元債券的豪舉來為企業分擔困難。


事實上，恒大的融資困局，也是近期我國房地產企業普遍面臨的問題。房企通過發行高息債券來籌募資金用以還債，又會壘高企業的融資成本，使其未來更容易陷入沒有盡頭的債務鏈困局之中。


據媒體報道，僅10月以來，已有合生創展、雅居樂、魯商置業等房企多項房地產融資計劃被中止或終止審查，累計數額近300億，2019年以來房企融資受阻數額近1000億。


2019年房企的融資環境持續收緊，多項政策出臺防范房地產行業的債務風險，不僅是在境內多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發債也開始受到限制。


因此，在**資金市場上，不僅是恒大一家發行的債券受到冷遇，其他一些國內房地產企業的債券融資亦不順利。隨著國內房地產調控趨于嚴厲，在港上市的內地房企紛紛加速現金回籠。尤其在中國香港已經宣布進入加息周期后，房地產企業發債利率成本將愈來愈高。


今年下半年以來，國內各大城市的房價回歸到正常渠道，越來越多城市的房價開始出現下跌。雖然目前來看跌幅還小，可是房地產開發商日進斗金的“黃金時代”正在終結，一直依賴外圍資金而快樂生存的房地產企業要過緊日子了。


許家印出手10億美元認購自家發行的債券，雖然可以使企業暫時渡過難關，但也暴露出房地產企業的困境正在加劇。更多的房企融資計劃被迫中止，市場可以讀出房地產企業必須轉型才能生存的強烈信號。


一方面房地產企業的困境在加劇，另一方面房地產企業以前賺得的暴利正在返還市場。這對房地產企業來說可能是一件不愉快的事，然而這正是房地產調控所要達到的目標，將資金用到恰當的地方。

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