工業廠房評估的方法查找近三年周邊相近的工業土地三個以上可比案例，修正求得土地價值;查找當地該類型的廠房建安成本資料，經修正并考慮計算相關稅費、利潤、等求得廠房價值;工業房地產價值=工業土地價值+廠房價值;工業房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以一般不具備采用市場比較法估價的條件。在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業的總*中剝離出房地產的*，則可以考慮采用*法估價。但一般來說難度較大，采用較少。根據以上所述，工業房地產估價時采用較多的是成本法。廠房較易確定統一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。對于機器設備因拆遷而造成的停工損失和停產損失，一般不屬于拆遷時的估價范圍。除特別要求外，有委托。*二，機器設備拆遷估價的實務操作。機械設備拆遷估價除了要認真執行一般估價程序外，還應注意以下幾個問題：一、評估基準日似乎應為機器設備拆遷公告發布之日。但是，在實際工作中，由于機器設備拆遷時的估價往往是在被拆遷人和拆遷人之間產生分歧之后才進行的，因此，在機器設備評估的具體范圍是在被拆遷人、拆遷人和估價人員到達現場之后才能確定的，所以，確定一個由三方人員共同到現場操作的日期作為評估基準日。二是評估現場勘查，應盡量在被拆遷方相關負責人、拆遷方項目負責人和評估人員同時在場時進行。實地勘察工作必須做到盡可能細致和周到。估價現場勘查記錄應由上述各方簽字確認。對于重要和的機器設備，還應照相、攝像和備份。對于升降機、鍋爐、壓力容器、深井等設備，要取得的法定檢驗書面證書、報告和許可證等資料。對在建的設備工程、報廢但未處理的設備、閑置設備等各種評估對象進行分類，要注意機器設備的租賃、代管、海關、抵押以及已經辦理了財產保險等情況。對地下管線、設備基礎等隱蔽工程，應盡可能獲得原始設計圖紙等書面材料，并盡可能進行必要的勘探試驗。在工作中遇到不容易解決的具體問題時，應盡可能地與拆遷人和被拆遷人溝通。估價員應使拆遷雙方都清楚：機器設備拆遷的價值評估報告只是估價員在一定條件下的意見;由于受到許多不確定因素和假設條件的限制，評估報告中的評估結果并非拆遷雙方終達成拆遷協議的依據;機器設備拆遷的價值評估報告只能作為拆遷雙方談判的一個平臺或參考。*三，機器設備拆遷估價的確定。用成本法計算非搬遷設備補償值的公式如下：非遷移設備的一次補償價值=設備重置全價×綜合成新率-設備的可凈值中：設備重置全價=外購市價+運雜費+安裝調試費或設備重置全價=設備制造成本+期間費用+安裝調試費+大型設備的資金成本+應計稅費+合理利潤。以下是評估可搬遷設備補償價值的公式：移動裝置的補償價值=。拆船費用+拆船損失+運費+安裝和調試費用+設備基礎費用+聯合試運費用。其運雜費=基本運費+卸貨費用+基本包裝費用+合理損耗+運輸保險費。購買大量小型設備時，運費很低，而且不計安裝調試費，因此，在評估時可根據具體情況酌情考慮。大型和中型設備采購時，運輸和安裝調試費一般由供應商承擔，這方面的費用一般已經包括在設備采購價中，因此，在評估時，應根據原設備采購合同的具體條款對這方面費用進行查核或咨詢供應商。如果不能獲取設備的外部市場價格，則可以設備的重置全價進行替換。機械設備搬遷的雜費，應根據搬遷時的具體意向，按設備評估價值的1%-2.5%的費率計算，在許可范圍內就高不就低。拆裝普通設備的費用為安裝調試費的50%。實際上有兩類機器設備的安裝調試費是難把握的。首先，從國外進口的設備只能由外方來安裝調試，其次，設備從單位轉入，并簽訂了保密協議。當評估員遇到這類設備時，其安裝調試費可首先根據一般正常情況下機器設備的安裝調試費進行評估，然后盡可能與多方協商終確定這類費用。另外，消防設施、供電設施、供水設施和其他設備的安裝、調試費用及其他相關費用，均由國家或行業規定。這類設備的運費和安裝調試費用也應按照國家或行業的有關規定，或由有關部門出面，通過多方協商確定，而不僅僅是簡單地按一定比例計算。機械設備拆遷估價報告中的特別說明。機械設備拆除時的估價，受許多不確定因素和假定條件的限制，因此估價人員應在評估報告中對有關不確定因素和假定條件作必要的說明。下面是我們在機器設備拆遷估價報告中特別說明中所作的嘗試，供**參考。估價標準和方法的確定完成上述基本工作后，根據估價目的確定估價標準，然后根據估價標準和估價對象的具體情況，科學地選擇估價方法。在評估和出售單臺機器和設備時，通常采用現行的批發價標準和方法;清算和出售時，采用清算價格標準和方法：采用現值標準和收益法確定獲利能力;而在評估機械設備時，一般采用重置成本標準和方法。完成評估報告并計算評估值。為規范初始評估，提高工作積極性，科學反映評估結果，有必要編制一份評估表。其研究和發明是為了評估工作的需要，并為收集和整理數據提供一個同樣完整、完整、詳細的綱要;其他一些，為適應評估過程而進行的適當銜接和過渡評估階段;*三，我們應該著眼于評估報告的需要。可以大致分為評價用途推薦表、評價進度表和評價分類匯總表(簡稱為匯總表)。描述表是評估機械設備的公共表格，適用于單件快速評估。我國南方挖掘機對二手挖掘機認可程度較北方用戶要高。國外的二手工程機械都有一個十分完整的評估標準，其銷售也多是**為主。這種評估能力是大多數二手工程機械用戶所不具備的。對于直接的使用者而言，在我國還沒有完善的二手設備評估標準的時候，內漶運用一種為簡單的方法對二手工程機械進行評估就顯得尤為重要。這里給出一種簡單的二手工程機械估價方法，以供參考，具體的方法是把二手設備價格分為基本價和調整價。如何確定基本價基本價按機械的使用時間來確定。在我國，工程機械的使用壽命一般設計為10年(一般來說，由于新產品的推出，使用10年的舊機即便可用也都是很低的價格)，年平均使用時間為大約2 000 h。正常使用時，發動機的大修周期為10 000～15 000 h，液壓泵的壽命往往在20 000 h以上，而其他的如液壓馬達、齒輪箱、主控制閥等總成零部件的壽命還要更長一些，也就是說對于新機來說，在沒有意外的情況下5年以內不用大修。以挖掘機為例，按照目前常用的設備折舊標準，機械的折舊按年20%，以后每年遞減5%來計算基本價，即年折舊20%，*二年折舊15%，*三年折舊10%，*四年折舊5%。*五年以后，往往會由于一些零部件的老化、正常磨損和一些不可預計的原因，必須對設備進行一系列的整修，這就使得設備的折舊率穩定在大約5%左右或更低，從而使價格穩中有降。隨著技術的更新換代和機械本身的整體老化，10年后價格降到整機價格的20%以下。這其中值得我們注意的是設備運行計時器的可靠性。對于可靠的設備運行計時器按每年2 000 h計算，對于不太可靠的計時器，在估算時其年平均作業時間應該有相應調整(也有可能設備的使用時間遠遠**過每年2 000 h，此事另當別論)。勘丈繪圖是在對房屋全面查勘、丈量的基礎上，將房屋位置、形狀、層次、結構、開間、門、窗、陽臺、衛生設施、廚房設施、扶梯走道、附屬設施(如電梯、水泵)、面積大小、墻體歸屬、庭院和基地、附屬搭建物等，按照一定比例如實反映在平面圖上。為了更為直觀地反映房屋狀況，可根據實際需要，采用攝影、錄像、繪制立體圖等方式，與繪制房屋平面圖相配合，通過圖片揭示房地產的大信息量。同時，要做好文字記錄，根據評估作業表的欄目逐項填列，不能用圖片取代文字記錄和描述。對于評估作業表所列的特別項目要進行單記錄，并在評估報告中得到反映。丈量房屋面積，有一定的嚴格計量規則。房屋面積是指用水平或水平投影的方法，確定的某一輪廓線內所包含的面積，通常以平方米來計量。房屋面積有不同的衡量尺度，常用的有建筑面積、使用面積、居住面積、面積、結構面積等。建筑面積包括使用面積、面積和結構面積等3項，對于單層建筑按建筑外墻勒腳以上的水平面積計算，對于多層建筑，則按各層建筑面積總和計算。居住用房使用面積是住宅評估中為關注的，它是住宅各層平面中為生活使用的凈面積的總和，它包括臥室、起居室、客廳、廚房、廁所、衛生間、儲藏室、門廳、走道、壁櫥、陽臺等部分的面積總和。居住面積專指居室凈面積的總和，面積包括建筑物各層平面中為生活活動所占凈面積總和，具體到單元的面積，專指單元門內的走道、廚房、衛生間、儲藏室、陽臺等所占凈面積的合計。結構面積系指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。本次評估中，評估師、對評估對象進行了實地勘察，但這些勘察只是一般勘察，沒有技術測試，也沒有涉及機械設備相關隱蔽工程的勘察。在本次評估中，不能將本評估報告視為機械設備質量的相關保證。綜合上面的介紹，對于拆遷機械設備評估需要考慮哪些因素有了一定的了解，如果你還有關于這方面的問題，請咨詢集慧資產評估公司客服，他們會為你進行的解答。

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