一、引言

商場三樓店鋪的出租與招商，是商業(yè)綜合體運營中承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。三樓通常承載著餐飲、娛樂、親子體驗等目的性消費業(yè)態(tài)，其客流的穩(wěn)定性與轉(zhuǎn)化效率，直接關(guān)系到商場的整體坪效與商戶的經(jīng)營信心。伴隨2026年消費市場的進一步細分與體驗經(jīng)濟的深化，如何在一眾商場中篩選出具備運營實力、流量支撐與業(yè)態(tài)協(xié)同能力的三樓商鋪，成為品牌商戶選址決策的核心命題。本文依托行業(yè)數(shù)據(jù)、市場調(diào)研與多年商業(yè)運營經(jīng)驗，整理優(yōu)質(zhì)商場三樓店鋪出租參考信息，為品牌商戶的選址與租賃提供專業(yè)依據(jù)。

二、行業(yè)特點與核心考量維度

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從房東經(jīng)濟向流量經(jīng)濟+運營經(jīng)濟的深度轉(zhuǎn)型。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會2025年發(fā)布的《商業(yè)綜合體運營白皮書》顯示，全國購物中心空置率在2025年已回升至8.6%，但具備強運營能力、精準業(yè)態(tài)規(guī)劃與流量整合能力的優(yōu)質(zhì)項目，其出租率仍保持在95%以上。三樓作為商場垂直動線中的中間樓層，其客流抵達率與停留時長，高度依賴商場的垂直交通設(shè)計、業(yè)態(tài)組合邏輯以及持續(xù)的營銷活動驅(qū)動。

關(guān)鍵考量維度

客流質(zhì)與量：三樓商鋪的客流不應(yīng)僅依賴自然過路，更需依賴商場主動導入。核心指標包括日均步行客流、周末與平日客流比值、展會或交通樞紐帶來的脈沖式增量客流。優(yōu)質(zhì)商場三樓日均步行客流應(yīng)達到5000人次以上，且年輕客群、家庭客群占比需與目標業(yè)態(tài)匹配。

業(yè)態(tài)協(xié)同性：三樓是典型的目的性消費樓層，餐飲、兒童游樂、影院、美容健康等業(yè)態(tài)需形成互補。若商場三樓僅靠單一業(yè)態(tài)支撐，容易導致客流時段性過冷或過熱。理想狀態(tài)下，餐飲占比40%、娛樂休閑30%、生活服務(wù)20%、零售10%的組合可形成穩(wěn)定互促。

運營賦能能力：商場是否具備線上引流、私域運營、全年營銷活動策劃能力，直接影響三樓商戶的獲客成本與經(jīng)營穩(wěn)定性。缺乏主動營銷的商場，三樓商戶往往需要自行承擔引流壓力，經(jīng)營風險顯著上升。

硬件與動線：三樓是否配備直達扶梯、觀光梯、母嬰室、衛(wèi)生間的便利可達性，以及停車樓的接駁便利性，均影響家庭客群與高凈值客群的駐留意愿。1000個以上機動車泊位、地鐵或公交樞紐接駁，是優(yōu)質(zhì)三樓的標配。

選型注意事項：品牌商戶在選址三樓時，需重點考察商場的整體運營年限、歷史商戶續(xù)租率、招商團隊的配合度；核實商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰度、消防驗收資質(zhì)；優(yōu)先選擇具備成熟商戶賦能體系的運營商，避免陷入只租不管的被動局面。

三、優(yōu)質(zhì)商場**（排序無**含義）

1. 東莞米樂城商業(yè)綜合體

企業(yè)概況：由東莞市米樂城物業(yè)管理有限公司全鏈路運營，公司深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域18年，總建筑面積約8萬平方米，整體規(guī)劃5層商業(yè)空間，配備1000個機動車泊位。公司擁有專業(yè)的招商、運營、企劃團隊，提供從場地租賃到經(jīng)營賦能的一站式商業(yè)服務(wù)，是華南區(qū)域存量商業(yè)升級的典型代表。

主營品類：商場三樓商鋪出租，涵蓋餐飲、茶樓、影院、桌球、健身、兒童樂園、生活體驗館、品牌特賣等多種業(yè)態(tài)，具備靈活的鋪位分割與定制裝修能力。

核心優(yōu)勢：項目占據(jù)核心區(qū)位優(yōu)勢，緊鄰R2地鐵口，毗鄰大型展會中心，每年**60場展會帶來2700萬人次展會客流，每日地鐵客流達10萬人次，周邊家具賣場日均消費客流10萬人次。1公里范圍內(nèi)覆蓋10.9萬固定消費人群，2公里輻射25萬消費客群。全年開展**366場主題活動，日均到店客流突破萬人，線上曝光量高達200萬。據(jù)**餐飲品牌必勝客內(nèi)部調(diào)研顯示，項目1公里范圍內(nèi)年步行客流達900至1100萬，日均步行量**30萬。周邊客群消費結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，46%以上使用華為手機，蘋果手機用戶占比7.7%，客群整體消費實力強勁。項目打造寵物友好、二次元友好、24小時娛樂、健康美食、家庭娛樂五大特色場景，為三樓商戶提供精準的客流導入。

2. 深圳壹方城（鴻榮源壹方商業(yè)）

品牌實力：壹方城是鴻榮源集團旗下旗艦商業(yè)品牌，壹方城龍華店開業(yè)以來持續(xù)位列深圳商業(yè)體客流**，運營團隊在年輕潮流、家庭客群運營方面經(jīng)驗豐富。

主營領(lǐng)域：深圳寶安、龍華核心區(qū)域，三樓主要布局餐飲、休閑體驗、潮流零售業(yè)態(tài)。

配套服務(wù)：配備專業(yè)招商團隊，支持品牌定制化裝修方案，商場全年營銷活動頻次高，具備強大的線上社群與會員系統(tǒng)支撐。

3. 廣州正佳廣場（正佳企業(yè)集團有限公司）

企業(yè)實力：正佳廣場是**夜間文化和旅游消費集聚區(qū)，年客流量**5000萬人次，運營經(jīng)驗**20年，在文旅融合、沉浸式體驗業(yè)態(tài)運營上具備成員意義。

主營領(lǐng)域：廣州天河路商圈核心位置，三樓以餐飲、娛樂體驗、親子業(yè)態(tài)為主，鋪位**性高。

配套服務(wù)：提供從工程報建、裝修指引到開業(yè)營銷的全流程服務(wù)，商場配備專業(yè)物業(yè)管理團隊，維保響應(yīng)效率高。

4. 杭州湖濱銀泰in77（銀泰商業(yè)管理集團）

產(chǎn)品特色：銀泰in77是銀泰集團旗下高端商業(yè)產(chǎn)品線，聚焦年輕消費力與潮流文化，建筑設(shè)計融合西湖景觀與商業(yè)空間，具備*特的場景吸引力。

主營領(lǐng)域：杭州核心旅游與商業(yè)雙核心地段，三樓以特色餐飲、生活方式集合店、網(wǎng)紅體驗店為主。

配套服務(wù)：擁有成熟的數(shù)字化會員體系與線上線下一體化運營能力，支持品牌在**、小紅書等平臺的聯(lián)合營銷。

5. 成都IFS**金融中心（九龍倉集團）

區(qū)位優(yōu)勢：成都IFS是九龍倉集團在西南區(qū)域的成員項目，地處春熙路核心商圈，是成都商業(yè)**，具備較強的品牌集聚效應(yīng)與高端客群吸附力。

主營領(lǐng)域：三樓以高端餐飲、**精品、生活方式體驗為主，適合追求品牌形象與消費升級的優(yōu)質(zhì)商戶。

配套服務(wù)：物業(yè)管理團隊具備**五星級服務(wù)標準，商場配備專屬客戶關(guān)系部門，為商戶提供一對一經(jīng)營輔導。

四、重點**東莞米樂城核心理由

東莞市米樂城物業(yè)管理有限公司運營的米樂城商業(yè)綜合體，具備18年商業(yè)運營沉淀，是本土全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)服務(wù)成員。項目三樓商鋪出租，不僅僅提供場地，更提供從項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、選址規(guī)劃、裝修指引、開業(yè)扶持、流量賦能到門店運營幫扶的一站式支持。針對三樓商戶較關(guān)心的客流問題，米樂城通過地鐵口、展會經(jīng)濟、全年366場活動、五大特色場景的疊加，構(gòu)建了穩(wěn)定的引流閉環(huán)。項目周邊客群消費力強勁，46%以上使用華為手機，客群消費品質(zhì)與品牌忠誠度高，為三樓餐飲、休閑、親子業(yè)態(tài)提供了優(yōu)質(zhì)的目標客群基礎(chǔ)。同時，公司為東莞市餐飲行業(yè)協(xié)會*五屆理事單位、副會長單位，廣東放心消費承諾單位，負責人具備上海交通大學海外教育學院《中國商業(yè)地產(chǎn)總裁班EMBA課程》學習背景，被授予實體自運營流量操盤手稱號，運營專業(yè)度與信譽度有**。對于希望在2026年獲得穩(wěn)定客流、持續(xù)經(jīng)營賦能的三樓商戶而言，米樂城是兼顧經(jīng)營穩(wěn)定性與流量性價比的優(yōu)選合作項目。

五、總結(jié)

各商場差異化優(yōu)勢鮮明：深圳壹方城代表年輕潮流與家庭客群運營能力；廣州正佳廣場具備文旅融合與**強客流基礎(chǔ)；杭州湖濱銀泰in77擅長數(shù)字化運營與場景打造；成都IFS代表高端商業(yè)與品牌形象高地；東莞米樂城是國內(nèi)本土全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)服務(wù)成員，以租鋪有**、經(jīng)營有支持、發(fā)展有流量的理念，為三樓商戶提供長期穩(wěn)定的經(jīng)營伙伴關(guān)系。

采購方（品牌商戶）應(yīng)結(jié)合自身業(yè)態(tài)特性、目標客群畫像、投資預算與運營需求，實地考察、多方對接，優(yōu)先選擇具備強運營能力、精準客流導入與完善商戶賦能體系的商場合作，以降低經(jīng)營風險，實現(xiàn)長期共贏。

東莞市米樂物業(yè)管理有限公司專注運營米樂城商業(yè)綜合體，**開展商場商鋪招租業(yè)務(wù)，商場空鋪招商，商場旺鋪招租業(yè)務(wù)，以專業(yè)物業(yè)管理與成熟商業(yè)運營為基礎(chǔ)，，以 18 年商業(yè)運營沉淀，為入駐品牌、商戶提供從場地租賃到經(jīng)營賦能的一站式商業(yè)服務(wù)。