漲姿勢 五條**實用購房小常識**讓你受用房天下 ? ?

[摘要]一、哪些項目是不計入商品房建筑面積的？

房屋的總價是等于房屋的建筑面積乘以每平米的單價，建筑面積越大，不代表實際使用的套內(nèi)面積就大。買房時，千萬不要為這些地方買單，因為它們不計入建筑面積：

1、層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室、半地下室;

2、**房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等;

3、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺;

4、房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等;

5、其它構(gòu)筑物，如獨(dú)立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

二、 購買手續(xù)不全的商品房有什么風(fēng)險？

有些開發(fā)商由于私自變更規(guī)劃且又未備案，導(dǎo)致相關(guān)的證件辦不下來。購買手續(xù)不齊全的商品房有以下隱患：

1、**權(quán)屬證書的期限無法確定;

2、為**權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金;

3、只能**使用權(quán)，不能**權(quán)屬證書，不能上市交易;

4、可能被以違法建筑強(qiáng)制拆除。

在買房時，要看開發(fā)商五證二書是否齊全。建議大家選擇成功開發(fā)過多個樓盤的品牌開發(fā)商，一是因為這類開發(fā)商資金實力雄厚且注重口碑的培養(yǎng)，二是大的開發(fā)商在人脈方面比較廣，會處理與各級部門的關(guān)系，辦事比較容易。

三、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有什么不同?

全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅，在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有**購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。對擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主，房產(chǎn)過戶，建議盡快補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。

四、 簽訂購房合同后，價格上漲或下跌，買賣雙方可以反悔嗎？

買期房或者二手房，在簽訂購房合同后，房價上漲，開發(fā)商或者賣房者反悔的事情可不少。同理，如果房價下跌了，購房者同樣也會反悔，覺得自己買虧了。買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

五、為什么簽了《商品房買賣合同》后，有的還要簽署補(bǔ)充協(xié)議?

補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致時，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：

1、公攤面積誤差處理。

2、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“進(jìn)口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內(nèi)容進(jìn)行約定。

3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經(jīng)支付了購房首付款，如果銀行貸不能獲得批準(zhǔn)通過，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確其他處理方式。

4、權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計算方式。

5、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。

6、不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。

7、廣告和宣傳內(nèi)容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責(zé)任。

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