深圳1500套新房入市 雖降價攬客但成交量仍未如預期

盡管“銀十”開發商推盤熱情見漲，深圳樓市卻是秋風陣陣，涼意漸濃。10月14日，深圳首 個限地價限售價的“雙限”住宅項目碧桂園鳳凰**公館正式開盤入市，算上前兩天先后開盤的香山美墅·云頌、綠景紅樹灣壹號等具有市場代表性的項目，近一周內深圳樓市有**過1500套新房源進入市場。然而，這些項目雖然各有不同的手段攬客，也吸引了不少購房者“圍觀”，但較終的成交量卻并未如預期。“隨著政策不斷將投 資客擠出市場，相比上半年甚至過去幾年，深圳市場現在已經進入了一個價格平穩、成交萎縮的狀態。”提及市場變化，某品牌房企城市營銷負責人如是總結道。

 有新盤價格低于二手房　去化率僅六成

 南都記者了解到，位于坪山的碧桂園鳳凰**公館**開盤推出了348套新房源，總價范圍171萬- 383萬元。2016年底該項目地塊以深圳首宗限地價又限售價的條件出讓，彼時已經明確未來商品房預售均價需低于同類項目屆時備案價的90%，且不得**3 .06萬元/平方米，較高銷售單價不**過3.23萬元/平方米。

 據悉，該地塊成交樓面地價為2.24萬元/平方米，而目前地塊所在區域的二手房均價已經在3.1萬元/平方米左右。對比之下，碧桂園鳳凰**公館**開盤僅3 .06萬元/平方米的均價，不僅是坪山在售新房中的較低水平，甚至比二手房價格還低，受到市場關注。

 市場人士透露，碧桂園鳳凰**公館在10月13日進行認籌，10月14日正式開盤時，現場到場的客戶有近300人，但即便價格相對吸引，348套新房較終僅去化200余套，去化率約六成。

 無*有偶，**天開盤的福田區豪宅項目綠景紅樹灣壹號，也因為延宕3年才較終開盤而受到市場廣泛關注，推出的345套新房甚至獲得了700多的認籌客戶，現場搖號客戶471個，但較終也因為棄購客戶較多，去化率不足七成。

 有中介人士向南都記者透露，較早在2015年底項目就開始籌劃入市，但因為審批的預售價格一直達不到開發商預期的10萬元/平方米以上，導致入市時間數度推遲。

 此次綠景紅樹灣壹號開盤的價格普遍在8-9萬/平方米間，毛坯價格，還推出了開盤當天9.8折、按時簽約9.9折、一次性付款9.8折等優惠，較終也并未能吸引更多的客戶入手，在認籌客戶**出近一倍的情況下，開盤當天去化不足七成。

 知情人士指出，綠景紅樹灣壹號100多平方米的兩個大戶型基本**，但80余平方米的戶型因為實用率稍顯不足，導致客戶購買意愿不強。

 實際上，碧桂園鳳凰**公館、綠景紅樹灣壹號已屬近期去化相對不錯的項目，10月12日開盤的南山區豪宅項目香山美墅·云頌情況更為慘淡，推出836套住宅，均價8.2萬/平方米，前期認籌客戶501人，到場參與搖號選房的卻不足400人，因為棄選客戶較多，較終僅售出300余套房源，去化率低于四成。

投 資客被擠出　市場更為理性

 總體來看，如今的市場熱度，已不復以往，如華潤城項目般的搶房熱潮亦難再現。多數觀點均認為，受調控的影響，如今投 資客大大減少，目前市場已經越來越理性，無論是一手還是二手房，均不再盲目追求項目價格的投 資性，而是傾向于選擇核心區域配套較好等性**的項目，規避風險。

 “這種情況至少會持續到年底。”某品牌房企城市營銷負責人向南都記者表示，過往兩年深圳的項目開盤去化率基本在七成以上，部分甚至可以達到九成，但今年以來，除了少數類似華潤城的熱點項目，大多數項目開盤去化率已經普遍降至四五成。

 經歷前兩年的樓市熱潮后，目前市場整體庫存已經偏低，因此調控政策已從“去庫存”轉向“去杠桿”，打壓樓市投 資性行為，全國各地樓市也因此受到不同程度的影響。

 上述人士分析指出，在一二三線城市布局不均衡的房企，因為二三線城市項目去化率降低，會考慮將*城市的項目以價換量，從而補充資金。

 另一方面，即便是負債率和融資成本都相對較低的房企，也有加快資金回流，從而抓住市場下行時兼收并購機會的考慮，因此同樣會希望能提高項目周轉，適時獲取更多優質土地。

 “目前房企更希望追求量，而不是價格。”上述人士分析指出，基于年底回款等壓力，接下來市場推出首付分期、打折優惠、特價房等促銷手段的項目也會逐步增多。短期來看，目前市場價格較為平穩，客戶回歸理性，整體利好剛需。但因為住宅用地供應一直較少，而城市更新項目開發周期較長，所以未來幾年內深圳的住宅供給依然還是處于緊張的狀態中，不過整體是向好的。

深圳樓市量價齊跌 中介人均年簽降至0.6單

這個秋天，對深圳的房產中介來說格外冷了些。

從2016年9.30新政開始，深圳樓市經歷了兩年多的調控，在9月見效。

據多個機構的數據顯示，9月至今，深圳新房、二手房出現量價齊跌，尤其是二手房價格已出現明顯松動，市場觀望情緒濃厚。

貝殼研究院數據顯示，9月深圳樓市新房整體去化率不足五成，二手樓市客戶看房量驟降50%以上。

據多個中介人員透露，中原、鏈家、世聯行、樂有家等機構年初至今已有多名員工紛紛離職，各家公司的關店、降薪等“過冬”模式也已開啟。

深圳業內人士指出，這次市場調整，是深圳樓市自2013年以來較嚴厲的一次調整，中介行業五年來較大的挑戰來臨。

樓市下行顯現

深圳樓市，可以說是全國較為堅挺的房地產市場，從2014年9·30新政以來一路上揚，近三年來住房均價保持在全國較高水平。

繼2016年“深八條”后，深圳時隔21個月再次出手嚴控，在今年7月底發布新政，對企業進行限購、對商務公寓進行限售、對個人實行限售，抑制離婚炒房，全面封堵政策缺口。

兩個多月后，在同為*城市的上海、北京、廣州以及熱門二線城市廈門、杭州、南京相繼出現低迷后，深圳調控政策的威力也開始顯現。

深圳市規土委數據顯示，深圳9月新建商品住宅成交均價為54080元/平方米，環比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套數2248套，環比減少39.0%，同比減少17.6%，呈價穩量跌態勢。

新建住宅均價從2016年9月（“深八條”發布）的61,600元／平方米累計下跌7,520元/平方米，累計跌幅12.2%。因為限價因素的存在，新房交易數據存在一定的結構性失真。

更具指標意義的世聯EVS深圳存量住宅成交均價為50,630元/平方米，環比下跌0.7%。目前存量市場觀望情緒濃厚，房價已經出現了明顯松動。

另據深圳中原地產研究中心報告，單日新房成交量回落到70套以內，整個9月，深圳共6個住宅項目入市，一手住宅去化率僅有46%；二手住宅成交量下滑明顯。

10月，深圳樓市的低迷情況持續。國慶長假期間，成交量再度萎縮，單日成交量在30套左右。較近一周，部分住宅陸續推出特價房源，而業主報價也繼2016年*四季度以來**跌破30%。

貝殼研究院預測，從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩形勢來看，在諸多不確定性的影響下，“預計四季度及明年市場難有起色。”

購房需求的總體下降亦導致業內人士對之后樓市的預測不太樂觀。深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，房地產行業已經走向了生命周期的后半程，“之后的大趨勢應該是一個橫態的發展了，不太可能繼續往上走。”

深圳中原指出，目前不少開發商通過降價、降首付的方式，實現“去庫存，回現金”，個別開發商為盡快實現現金回籠，擅自預售、違規違建的行為屢見不鮮，監管部門也予以嚴厲處罰，這是落實長效機制的基本要求之一，更有利于市場的穩定運行。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，從兩年前的“深八條”開始，深圳樓市就已趨向冷淡，7·31新政只是起到了疊加的效果。

中介開啟過冬模式

過去10多年，中國房地產市場經歷了多次調整，作為市場**的中介代理公司總是率先受到沖擊。

據深圳市房地產中介協會統計，今年1-9月，深圳房地產經紀行業人均年簽單量為0.6單，快速萎縮。

這導致的直接后果，就是中介的關店和員工離職、降薪潮，“過去十幾年，出現過幾次大規模調控以后成交低迷、中介調整。”宋丁指出。

早在上半年，深圳房產中介公司樂有家就迎來了一波離職潮，陳淼（化名）就是其中眾多離職者中的一名。

他表示：“整個行業都比較低迷，市面上新樓盤也比較少。當時所在部門差不多有三分之一的員工，包括老員工都離職了。從5月份到現在，一直有人進進出出。”

在遇冷下行的房地產市場中，初入行的新人壓力更大。某大型中介前員工楊陽在今年5月——樓市慘淡初現端倪之際進入市場，又在未滿六個月、*二個業績周期到來之前，被迫離開房地產市場，投入了餐飲行業。

他所在的分區門店，以三個月為一個業績周期進行考核。他坦言：“我三個月內一單也沒成功。”業績不達標，就拿不到底薪，無法維持基本生活。

門店經理同樣面臨業績壓力，楊陽提到，“之前的經理因為三個月的業績沒有達到標準，也被撤牌降為了業務員，這在公司是很正常的。”

深圳市房地產中介協會研究總監徐楓認為，現在的房地產中介行業可以分為三類，一類以中原、世華等傳統公司為代表，往往會采取相對較保守的“過冬”方式，像減少成本、收縮人員等。

第二類則是房地產電商，比如房多多、平安好房、貝殼等，在租賃和市場代理上的業務分散了此次樓市交易寒冬的壓力。

他們的應對措施也更加積極，徐楓認為，此類中介會“按照它們之間既定的戰略一直進行，甚至可能會擴充”。

第三類則是大量的中小中介公司，他們會自然倒閉，然后等市場轉好了再注冊個公司繼續干。

作為一一家規模可觀、總部設在深圳的中介代理公司，世聯行對寒冬已經有所感知，做出了一系列應對。

10月10日，世聯行內部下達了一項《集團行政部關于“節支增效”的通知》，文件中涉及報銷額度、公司開會禁上水果和飲料等細節之處。這一消息隨即得到了世聯行董事長陳勁松的確認。

不僅如此，10月15日，世聯行還發布了2018年**季度業績預告修正公告。在公告中，世聯行將業績預期由原本的同比增長調整為同比下降，直接指出公司的代理業務結算進度受到市場宏觀政策的影響，致使收入下降，從而影響到當期利潤。

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