11月30日，老牌房企合生創展集團有限公司發布公告稱，2019年11月30日，公司全資附屬公司合生**，擬分別出售康至公司及凱大公司全部股份予買方Treasure Abundance Limited。對此，業內人士分析指出，合生創展此舉意在補充流動資金，填補大幅下滑的業績。




兩次出售同一標的物業？


據合生創展11月30日公告顯示，估計康至公司購買價約15.01億元（約2.18億美元），估計凱大公司購買價約4.53億元（約6567.96萬美元）。不過，在任何情況下，較終康至公司購買價不得**過約2.28億美元，而較終凱大公司購買價不得**過約6896.36萬美元。協議日期，賣方及其各自的聯屬人士合計結欠項目公司的凈額約人民幣13.88億元。賣方應在完成前悉數償還公司間貸款。


該公告稱，根據公司公布日期可取得的資料，合生**及其聯屬人士在公司間貸款金額*結欠項目公司的凈額約人民幣9.54億元，預期合生**將承擔的賣方承擔開支約人民幣7.475億元。集團計劃以內部資源為支付合生公司間貸款金額提供資金。


值得注意的是，此次公告披露涉及的項目公司所擁有標的物業為東方文化藝術中心一部分的北樓，位于東城區朝陽北路9號。


另據公告披露，凱大公司、康至公司及柏順公司分別占項目公司東方文華**置業有限公司51%、46%及1.9%權益，境內股東占1.1%，主營開發、興建、租賃及管理位于的東方文化藝術中心項目下的酒店、音樂廳及辦公室。


記者注意到，2017年9月27日合生創展公告顯示，合生創展及第三方企業BMI以36.65億元出售各自所持有的項目公司東方文華**置業有限公司股權，涉及的標的物業為合生**大廈項目，同樣位于中國東城區朝陽北路9號，標的物業也是為東方文化藝術中心一部分的北樓。


兩次交易是為一個標的物業？2017年9月27日，合生創展公告顯示，2017年9月27日交易的買方為金致投資有限公司，目標公司為康至公司、凱大公司以及柏順公司，按此公告交易，金致投資有限公司購買上述三家目標公司股權之后，目標公司的股東將成為金致投資有限公司。但是，記者經天眼查系統并未發現上述三家目標公司的股東為金致投資有限公司。


對此，有業內人士指出，按照上述情況推理，很容易讓人質疑2017年的那次交易很可能沒有成功，于是今年11月30日再次出讓。

未來幾年，中國影視產業將面臨兩個大的趨勢：首先是增量市場逐漸向存量市場轉變。其次，在監管沒有放松以及資本趨于理性的情況下，行業將進行洗牌。


進入21世紀以來，中國的影視文化產業規模快速增長。根據國家電影局的數據，2017年我國國內票房達到了559.11億元，是***二大電影市場。按照銀幕數的標準而言，2017年我國銀幕總數達到了50776塊，穩居世界*一。國家廣播電視總局的數據顯示，2017年我國廣播電視服務業總收入6070.21億元，同比增長20.45%。與21世紀初期相比，我國影視行業的市場規模和產業成熟度都有了質的飛躍。


但在較近一兩年，影視產業在政策監管和市場流動性緊縮的雙重影響下，進入相對冷靜的發展階段。2016年，全國電影票房增速滑落至低于4%的水平。從規模以上文化企業總體營收增速來講，2016年的總體營收增速為7%、2017年為10.8%，這和2015年的15%**高速發展相比有較大的回落。


接下來的一段時期，中國的影視產業將遠離過去的**高速發展階段，并即將在一個存量市場中，實現行業的新一輪洗牌與更新換代。這并非壞事，而是每一個國家的影視產業要走向成熟的必經階段。


影視產業進入深度承壓期


2017年，**電影票房達到了406億美元，比2016年上漲了5%，創歷史新高。中國內地以79億美元的票房創造了接近20%的貢獻率。2000年－2017年，我國電影票房增長**過70倍，從1.02億美元增長至79億美元。2000年，我國電影票房僅相當于日本的十六分之一、印度的五分之一、韓國的四分之一，低于中國閩臺和中國香港。2017年，中國電影票房僅次于北美地區的110.7億美元*****二，**過*三名的日本近4倍，**過英國、印度、韓國、法國和德國的票房總和。


毫無疑問，中國的影視產業已經成為**市場較重要的組成部分之一。但與此同時我們必須看到今年一些數據下面的隱憂——2019年，中國影視行業的盈利能力**出現季度負增長，尤其在2019年二季度實現收入137.6億元，同比下滑8%。歸屬凈利潤13.5億元，同比下滑42%，這當中不包括行業的**公司光線傳媒(300251,股吧)，因其上半年有比較大額的投資收益。


這背后，消費者內容消費行為的改變、政策變動給產業帶來的不確定性以及市場流動性緊縮成為了近年來整個影視產業承壓的關鍵因素。


縱觀整個2019年的影視市場，其較**的一個表現是，高質量影片的供給增加并未能帶動觀影人次的大幅提升。


以2019年暑期檔為例。今年暑期檔，電影總票房**過173億元人民幣，增幅為6%，同時總場次**過2810萬場，同比增長16%。但當統計到觀影人次時，今年暑期檔的觀影人次只有4.9億，相比去年只增加了3%，這個增幅甚至低于2016年的5.08%。


如果說2016年電影市場的遞增速很大程度上要歸咎于優質影片供給不足，那2019年情況則完全不同。2019年暑期檔涌現出了一波包括《我不是藥神》、《西虹市首富》、《侏羅紀世界2:失落王國》等叫好叫座的電影，其中《我不是藥神》和《西虹市首富》票房分別**過了30億元與25億元。這意味著，在如今的中國電影市場，即便有了充足的優質影片供應，依然出現了觀影人數的**低速增長的現象。換句話說，高質量影片的增加并沒有讓更多人走進電影院。


再看今年的國慶檔，盡管有《無雙》這樣叫好又叫座的電影撐場，2019年9月30日－10月6日，國慶檔總票房卻僅為19.65億元，同比減少了17.7%，觀影人次更減少了21%達5575.5萬人。


電視劇市場同樣不樂觀。根據索福瑞數據顯示，2019年1月至8月，單頻道收視**過2%的劇目數量為零，81%的電視收視率低于0.5%。著收視率的絕值在下降，同時斥巨資在大劇上進行廣告的植入和銷售的模式因為大劇銳減而受到同樣的牽連和波及。

以金融創新服務商業地產


商業地產的發展需要金融的支持、資金的推動，但目前的傳統融資渠道逐漸收緊，企業融資非常困難，這也在一定程度上制約了商業地產的發展，金融該如何做出創新，助力商業地產發展？


中國長城資產（**）控股有限公司投資部董事總經理田炯表示，房地產的一個短板就是缺乏長期穩定、低成本的資金，在商業地產尤為**。“但現在國內資本市場的證券化產品越來越多，包括CMBS、REITs，這一塊我們也在做很多嘗試。”


全國工商聯房地產商會中國香港及**分會**林熙齡則認為，不管是創新還是用傳統的方式做，投資者最后都是看收益率。“現在要想的不單單是創新那么簡單的問題，關鍵是創新以后能否持續拿到可預計的現金流。”


奧陸資本執行**投資官蔡金強也贊同，現金流很重要，尤其是商業地產。不過蔡金強指出，“對商業地產來說，春天就快來了，現在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因為期間融資成本可能會大幅飆升。”


蔡金強補充道，在融資環境收緊的情況下，做金融創新會有非常大的挑戰，現在更重要的是做一個模式跟運營創新，金融創新并不是非常容易。


但是，元豐資本合伙人古迎輝認為，金融創新往往是在市場環境較差的時候，被迫使出來的。“回顧歐美的金融創新的歷史，CMBS、REITs等推出來的時候，是美國市場環境較差的階段。”


對于商業地產的金融創新，彩灣智本**顧問、不動產發展運營專家耿樹森表示，首先還是要學會讓商業地產項目盈利。“放棄住宅房地產思維，放棄快盈利的觀點，才可能找到盈利點。”

開發商資金壓力大


據不完全統計，2019年*房企中有近半數房企曾公開披露年度銷售目標，大部分集中在TOP50房企中。在房地產行業整體增速放緩的背景下，截至10月末，在這些提出了年度業績目標的房企中，有**六成房企目標的完成率達到80%，但仍有部分房企的銷售不及預期。華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標六成左右。


“開發商業績壓力大，年底要沖一下。現在很多房企的策略是趕快出貨，獲取現金流‘活下去’，然后才能低價收購那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉說。今年**季度，多家上市房企的現金流表現不甚理想。例如，綠地控股、新城控股**季度現金流量凈額同比分別下降8%、21%。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年房地產市場確實有壓力，開發商紛紛創新思路。“首付分期”從嚴格定義上看是違規的，但在市場下行階段，此類做法受到查處的情況相對較少，部分開發商打起了“擦邊球”。


“類似‘首付分期’實際上有多種形式，如果是銀行幫忙貸款，與監管部門關于銀行貸款的政策相違背，屬于違規操作，應該予以打擊。如果是開發商自己墊資，那么相當于通過墊資加快購房流程的辦理，在是否違法的界定方面比較模糊，但會在一定程度上影響房地產交易秩序。”嚴躍進說。記者 張曉琪
中新網客戶端12月5日電 (記者 邱宇)近期，全國房價走勢趨于平穩，對樓市的預期不再單一樂觀，房地產政策也基本沒有繼續加碼。有分析稱，少部分房價虛高的二三四線城市可能進入風險釋放區域。


房地產市場整體退熱


全國房價走勢趨于平穩。58安居客房產研究院近日發布的一份報告顯示，11月，受重點監測的67個城市二手房掛牌均價為每平方米15163元，環比下降0.3%。


其中，、深圳、上海、廣州二手房掛牌價分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個城市二手房掛牌價均有小幅下降。


“在經濟政策穩定的大背景下，11月中國房地產行業也保持了一定的穩定性。從量價來看，全國樓市整體進入下行通道，住房向理性居住需求回歸。”58安居客房產研究院**分析師張波說。


另據國家統計局發布的10月70城房價數據，二手房方面，一二三線城市環比漲幅均出現下降；新房方面，*漲幅持平、二線回落、三線微擴。


購房者信心指數降至近兩年的較低點。12月3日，58同城、安居客聯合中國社科院、華夏時報發布的《中國房地產大數據報告(2019)》顯示，10月，購房者信心指數環比下降4.2%，為2017年1月以來較低點。


“近兩年購房者信心指數的較高點在2019年2月，此后一路下滑，反映了購房者市場預期由樂觀向相對悲觀的轉變。”報告稱。


調控政策沒有繼續加碼


房地產調控政策在樓市降溫中發揮了重要作用。


中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》指出，在***會議定調堅決遏制房價上漲后，房價上漲預期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。


“房地產調控政策保持了其平穩性與延續性，部分開發商及住房投資者關于調控政策放松的預期落空。”報告稱。
據媒體了解，城中村、舊住宅區、舊工業區的綜合整治是深圳市城市更新的重點，并且，深圳城市更新“十三五”規劃期間，深圳將力爭完成100個舊工業區復合式更新。




資料顯示，華僑城創意文化園位于深圳市南山區沙河街道，深圳華僑城原東部工業區內，地處華僑城東北部，東鄰僑城東路，北靠僑香路，是深圳集“創意、設計、藝術”于一體的創意產業基地。而此次進行復合式更新的項目是華僑城創意文化園B10城市更新單元，升級改造用地面積6899平方米，擬更新方向為新型產業用地，申報主體為深圳華僑城房地產有限公司。


《計劃》指出，建筑加建規劃需滿足相關**規定。屬于在原有建筑結構主體上進行加建的，加建的規模不得導致對原有結構安全和消防安全產生影響。除可增加面積不**過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施外，還可通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產經營性建筑面積。


值得注意的是，在綜合整治項目完成竣工驗收滿10年后，方可再次申請納入拆除重建類城市更新單元計劃，而經歷史用地處置后簽訂土地使用權出讓合同的，處置后的土地使用權期限為30年。


此外，7月5日，深圳首批城中村綜合管理和服務中心在龍華區黃麻埔村和牛欄前村揭牌。且深圳市計劃于2019年年底前完成600個城中村居住單元的綜合治理工作。


來源：觀點地產網

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