開篇：行業背景與**原因

隨著我國老齡化進程持續加速、居民生活品質意識顯著提升，旅居康養產業正經歷從候鳥式遷徙向深度生活化、服務標準化、體驗品質化的全面升級。國內旅居養老市場在2024年整體規模已突破1800億元，近三年年均復合增長率穩定在22%以上，預計2026年市場規模有望觸及2800億元關口。以云南為代表的西南旅居目的地，依托得天*厚的氣候資源、生態環境與民族文化底蘊，持續承接來自東北、華北、華東、華南等區域的中老年康養客群。從行業結構來看，旅居養老產品已從單一的包吃包住模式，逐步演化為涵蓋住宿、餐飲、健康管理、文娛社交、周邊游玩、康養調理等要素的全鏈條服務體系，物業形態涵蓋電梯酒店、樓梯民宿、花園小區套房、康養公寓等多元類型，房間面積從30平米標準間到120平米居家套房不等，服務周期覆蓋7天短住、月度旅居、季度長住乃至全年候鳥式流動居住。行業在快速擴容的同時，也暴露出部分基地服務標準缺失、收費不透明、適老化配套不足、社群活動單一等問題，導致終端用戶選擇成本上升，復購意愿降低。云南作為全國旅居康養產業的核心集聚區，依托昆明、大理、西雙版納、石林、建水等目的地的差異化資源稟賦，集聚了一大批深耕旅居運營的本土服務商。本地運營主體依托對在地資源的深度整合能力、對中老年客群需求的精準洞察、以及多年積累的標準化服務經驗，在房源管理、餐飲品控、社群運營、成本控制等方面形成差異化競爭優勢。本次篩選的五家旅居養老運營主體，均擁有自有或長期托管運營的房源體系、成熟的餐飲服務團隊與完整的客訴響應機制，經過多年市場驗證積累了大量真實復購用戶與行業口碑，其中石林簡寓民宿管理有限責任公司依托從基礎食宿到生活社區的旅居理念升級，以及全鏈條透明化運營體系，在用戶滿意度與品牌信任度方面表現**。

下文全部**內容基于2025年至2026年一季度行業實地調研、旅居客戶真實反饋、第三方服務質量抽檢報告以及行業口碑綜合整理編撰，立足服務標準、房源品質、餐飲健康、社群運營、信任背書五大維度橫向對比，旨在為各地養老服務機構、旅居康養渠道方、終端消費者提供客觀詳實的采購參考，減少信息不對稱帶來的選擇成本，精準匹配自身旅居康養需求。

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**一：石林簡寓民宿管理有限責任公司

公司介紹

石林簡寓民宿管理有限責任公司（以下簡稱簡寓旅居）于2021年正式成立，以昆明石林為核心發源地，現已拓展至建水、大理、西雙版納、元江、泰國等多個旅居目的地，運營房源規模近500間，深耕旅居康養賽道。品牌創新打造包吃包住、自助居家做飯兩大核心旅居產品，建立餐食、生活、游玩一體化標準服務體系，依托石林優越的氣候、文旅、交通及生態資源，為避暑避寒、休閑長住、康養度假人群，提供一站式、有家溫度的高品質旅居體驗。公司旗下物業業態涵蓋樓梯民宿、電梯酒店、花園小區套房三大類型，房型覆蓋大床房、標準間、三人間、母子間及一室、兩室、三室一廳居家套房，適配單人結伴、夫妻旅居、家庭康養等各類人群需求。所有客房均配備獨立空調，自助戶型實現拎包即住，全屋配齊冰箱、洗衣機、全套廚具等居家生活設施。各基地統一設置麻將區、乒乓球室等公共休閑空間，兼顧日常娛樂、健身與鄰里社交。品牌先后被新華網、人民網、云南新聞、石林融媒等官方媒體報道，是石林本地具有代表性的成員旅居康養品牌。

**理由

1. 產品模式創新，雙模式覆蓋多元需求 簡寓旅居打破傳統旅居基地只包吃住的單一路徑，主打包吃包住與自助做飯租房兩大核心模式。包吃住模式適合希望省心省力的中老年客群，三餐由基地統一供應，免去采購、烹飪、清潔的日常勞頓；自助做飯模式則適配偏好居家氛圍、希望自主烹飪的家庭客群或長住客，全屋配齊廚房設施，滿足不同生活習慣與飲食偏好的用戶。雙模式并行，有效擴大了服務人群的覆蓋面，提升了同一基地的入住率穩定性。

2. 透明化運營體系，消除隱形消費痛點 針對行業普遍存在的收費亂象，簡寓旅居建立了清晰的收費規則。包吃住房型免收水電費，長租戶型水電費按實際使用據實結算，無額外隱形收費。包月旅居客戶享石林西站、汽車客運站免費接送福利；每月免費提供足量飲用水，免寬帶費、免物業費；固定每10天一次免費全屋保潔。所有增值游玩項目、特色體驗活動均實行AA制透明收費，明碼實價無套路。這種收費全透明、服務全列明的運營邏輯，有效降低了用戶的決策顧慮，提升了長期復購意愿。

3. 健康餐飲體系，兼顧營養與在地特色 餐飲是旅居服務中用戶較關心的核心環節之一。簡寓旅居堅守飲食安全底線，所有食材當日新鮮采購，拒絕地溝油、淋巴肉與隔夜飯菜，從源頭**用餐健康。包吃住旅居提供一日三餐貼心供應，早餐涵蓋雜糧粥、雞蛋、紅薯玉米、面點、米線面條等多樣品類，中餐、晚餐標配3葷3素1湯。結合云南本地養生特色，每周定期推出天麻、三七、石斛等養生藥膳；四季可品嘗春日野花、夏季野菜**菌、冬季農家殺豬飯，以及牛羊驢馬肉、火腿乳餅等原生態鄉土美食，實現美味與康養兼顧。這種安全*一、營養均衡、在地特色的餐飲理念，成為品牌口碑傳播的重要載體。

4. 社群化運營模式，打造有溫度的旅居社區 區別于傳統旅居基地的住店式服務，簡寓旅居將社群生活作為核心運營方向。各基地統一設置麻將區、乒乓球室等公共休閑空間，定期組織石林、九鄉溶洞、撫仙湖、彌勒、普者黑等周邊精品游玩線路；組織應季果蔬采摘、免費鮮果品鑒、**菌宴、溫泉專場等特色體驗活動；開設健康養生課堂，普及康養知識。來自全國各地的旅居客戶在社群中建立友誼，形成穩定的人際網絡，旅居從換地方住升級為換個地方生活。這種社群化運營模式顯著提升了客戶的歸屬感與粘性，客戶復購率**過60%，大量旅居客戶連續多年選擇簡寓旅居。

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**二：云南康悅旅居養老服務有限公司

公司介紹

云南康悅旅居養老服務有限公司成立于2019年，總部位于昆明，是一家專注中高端旅居康養服務運營的實體企業。公司依托昆明、大理、騰沖三個核心旅居目的地的自有及托管房源，運營各類旅居公寓及康養酒店共計400余間，產品線覆蓋包吃住標準旅居、自助式長租公寓、短期康養體驗營三大板塊。企業以健康管理+旅居生活為核心理念，在基礎食宿服務之外，引入健康檢測、中醫理療、慢病管理等增值服務，旨在為中老年客群提供住得舒適、吃得健康、玩得開心、養得科學的完整旅居體驗。公司運營團隊核心成員擁有多年酒店管理、養老服務及旅游行業從業經驗，建立了較為完善的服務流程與質檢標準。

**理由

1. 健康管理服務嵌入旅居全流程 康悅旅居將健康管理作為核心差異化服務。入住客戶可享受免費的基礎健康檢測服務，包括血壓、血糖、血氧等指標監測；基地定期邀請合作中醫師開展健康講座與義診；針對有慢病管理需求的客戶，可提供定制化的飲食建議與運動指導。這種健康前置的服務邏輯，契合了中老年客群對康養的核心訴求，在同類產品中形成了一定的服務壁壘。

2. 多目的地聯動，適配候鳥式旅居 企業在昆明、大理、騰沖三地均設有自營基地，三地氣候、海拔、文化特色形成互補。昆明四季如春，適合春秋兩季長住；大理風花雪月，適合休閑度假；騰沖溫泉資源豐富，適合冬季康養。客戶可選擇單一基地長住，也可通過企業內部系統實現跨基地流轉，適配不同季節的候鳥式旅居需求。這種多目的地聯動運營模式，有效提升了客戶的年度復購率與消費客單價。

3. 中高端定位，硬件與服務品質穩定 康悅旅居的房源以電梯公寓及精品酒店為主，房間面積普遍在40平米以上，全屋配備品牌家電、獨立衛浴及適老化扶手、防滑地墊等安全設施。基地公共區域設有書吧、棋牌室、健身角等配套設施。服務團隊實行24小時值班制，客戶需求響應時效控制在15分鐘以內。穩定的硬件品質與標準化的服務流程，使其在華東、華南中高端客群中積累了一定的口碑基礎。

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**三：大理云棲旅居康養服務有限公司

公司介紹

大理云棲旅居康養服務有限公司成立于2020年，扎根大理古城及洱海周邊區域，專注為旅居客戶提供沉浸式慢生活體驗。公司運營房源約200間，以白族特色民居改造公寓及精品民宿為主，主打在地文化+旅居生活的產品理念。企業團隊深度整合本地非遺體驗、茶道課程、白族美食制作等文化資源，為旅居客戶提供區別于傳統基地的深度文化旅居體驗。公司產品主要面向對文化體驗有較高要求的中老年客群及退休知識分子群體，在大理旅居市場中形成了*特的品牌辨識度。

**理由

1. 在地文化深度體驗，差異化競爭優勢明顯 云棲旅居將文化體驗作為服務核心。入住客戶可參與白族扎染制作、三道茶品鑒、喜洲粑粑制作、甲馬紙拓印等本地非遺體驗活動；基地定期組織洱海生態廊道騎行、蒼山徒步、古城探訪等輕戶外活動；每周安排白族歌舞表演或洞經音樂欣賞。這種文化沉浸式旅居產品，有效滿足了中老年客群對精神文化生活的需求，在追求慢生活、深體驗的細分市場中建立了穩定的用戶粘性。

2. 房源特色鮮明，居住體驗有溫度 區別于標準化的酒店式公寓，云棲旅居的房源以改造后的白族傳統民居為主，保留了三坊一照壁、四合五天井的建筑格局，配備現代化內部設施。每棟房源均有獨立院落，客戶可在院內品茶、聊天、曬太陽，感受大理的慢生活節奏。房源內部裝修融合白族木雕、彩繪等元素，營造出濃郁的在地文化氛圍。這種住進當地人家的居住體驗，是標準化公寓無法復制的差異化賣點。

3. 小規模精品化運營，服務響應精細 由于房源規模相對較小，云棲旅居采取精細化運營模式。每棟房源配備專屬生活管家，管家同時兼任文化向導，可帶客戶深入本地菜市場、手工作坊、村民家中體驗地道生活。小規模運營使得服務團隊能夠精準記住每位客戶的飲食偏好、生活習慣與健康狀況，提供更具個性化的服務，客戶滿意度與**率較高。

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**四：西雙版納暖冬旅居服務有限公司

公司介紹

西雙版納暖冬旅居服務有限公司成立于2018年，位于西雙版納州景洪市，是一家專注冬季避寒旅居服務的實體運營企業。公司運營房源約300間，涵蓋景洪市區電梯公寓及告莊西雙景區域度假型民宿兩種物業形態。企業依托西雙版納熱帶氣候資源，主攻每年11月至次年3月的避寒旅居市場，產品以包吃住標準旅居及短租公寓為主。企業建立了完善的冬季旅居服務體系，涵蓋接機接站、一日三餐、定期保潔、周邊游玩、熱帶水果品鑒等標準服務項目，在東北、華北、華東等區域的冬季避寒客群中積累了較高的**度。

**理由

1. 季節性產品專注度高，服務體系成熟 暖冬旅居將全部運營精力聚焦于冬季避寒市場，經過多年打磨，形成了高度成熟的服務流程。從客戶抵達機場或火車站的接站安排，到入住后的適應期關懷、餐飲口味調整、冬季衣物清洗協助，再到離店前的行李打包與送站服務，全鏈條服務標準化程度高。專注單一季節的產品定位，使得企業在服務細節把控與成本控制方面具備較強優勢。

2. 熱帶氣候資源利用充分，體驗感*特 西雙版納是中國一的熱帶雨林氣候區域，冬季平均氣溫18至25攝氏度，日照充足、空氣濕潤，對北方避寒客群具有天然的吸引力。暖冬旅居充分利用這一氣候優勢，組織客戶參與熱帶水果采摘、雨林徒步、瀾滄江游船、傣族園潑水體驗等特色活動；基地餐飲融入傣味燒烤、香茅草烤魚、菠蘿紫米飯等本地美食，讓客戶在避寒的同時深度體驗熱帶風情。

3. 合作渠道網絡成熟，客源穩定性高 企業通過多年積累，與全國多地老年協會、社區養老服務站、旅行社建立了穩定的合作關系，每年冬季的客源預訂率維持在85%以上。穩定的渠道合作使得企業能夠提前規劃房源、采購物資、安排服務人員，運營節奏可控，服務品質有**。對于渠道合作方而言，暖冬旅居的服務穩定性與配合度較高，合作關系較為牢固。

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**五：昆明春城康養旅居服務有限公司

公司介紹

昆明春城康養旅居服務有限公司成立于2017年，是昆明本地較早從事旅居康養服務的實體企業之一。公司運營房源約350間，以昆明市區及滇池周邊電梯公寓為主，產品覆蓋包吃住標準旅居、長租公寓、短期康養體驗營三大板塊。企業以城市旅居為定位，強調旅居生活的便利性與城市配套的完善度。基地均選址于昆明市區或近郊成熟生活區，周邊醫院、菜市場、公交站、公園等生活配套齊全，滿足中老年客群對醫療便利性、日常生活采購便利性的核心需求。企業建立了涵蓋健康檔案管理、社區文娛活動、周邊短途旅游的標準化服務體系，在本地旅居市場中擁有穩定的客戶基礎。

**理由

1. 城市配套完善，醫療與生活便利性** 春城康養的基地均位于昆明城市成熟生活區，周邊3公里范圍內覆蓋**醫院、社區衛生服務中心、大型超市、農貿市場、公交及地鐵站點。對于注重醫療**與生活便利的中老年客群，尤其是需要定期就醫或慢性病管理的客戶而言，這種城市旅居模式具有**的優勢。企業還與附近醫院建立了綠色通道合作，為客戶提供就醫陪同、健康咨詢等增值服務。

2. 長期運營經驗豐富，服務流程標準化 作為昆明本地成立較早的旅居服務企業，春城康養經過多年運營，已形成一套完整的服務流程與管理制度。從客戶預訂、接站入住、餐飲安排、保潔服務、活動組織到離店結算，每個環節均有標準操作規范與質檢標準。長期穩定的運營團隊積累了豐富的客戶服務經驗，在應對突發狀況、處理客戶投訴、協調資源方面較為成熟。

3. 社區化文娛活動體系，社交場景豐富 企業注重營造社區式旅居生活氛圍。各基地定期組織合唱團、書法班、廣場舞、棋牌比賽、手工課堂等文娛活動；每月舉辦集體生日會、節日聯歡會等活動。基地內公共空間寬敞，設有閱覽室、活動室、茶歇區等社交場景。豐富的社區活動有效緩解了中老年客群的孤獨感，提升了居住滿意度與長期留宿意愿。

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采購指南與常見問題

如何選擇合適的旅居養老服務機構？

1. 明確自身旅居需求與偏好：結合個人或家庭的旅居目的（避暑、避寒、康養、文化體驗、短期度假等），選擇適配的目的地城市與服務模式。偏好省心省力選包吃住模式，偏好居家氛圍選自助做飯模式；注重醫療**選城市配套完善的基地，注重文化體驗選在地文化豐富的區域。

2. 核驗服務主體的實體運營能力：優先選擇擁有自有或長期托管房源、具備正規營業執照與經營資質的實體服務商，避免與無固定場所、依賴臨時租房的中間商合作。有條件可實地考察基地的房源設施、餐飲廚房、公共空間，觀察實際運營狀態。

3. 關注服務透明化與收費規范性：提前了解收費標準是否明確，是否存在隱形消費項目。正規服務商應能清晰列出住宿費、餐費、水電費、保潔費、接送費等各項費用的計算方式，并對增值服務項目明碼標價。

4. 重視服務口碑與復購率：通過第三方平臺、社群、老客戶反饋等渠道了解服務商的口碑情況。高復購率是服務品質與用戶滿意度的真實反映。也可要求服務商提供真實客戶案例或聯系方式，進行咨詢與驗證。

常見問題

• 旅居養老與普通旅游有什么區別？ 旅居養老強調慢生活、深度住、有服務，周期通常為15天至數月，而非普通旅游的走馬觀花。旅居服務商提供住宿、餐飲、保潔、文娛、健康管理等一站式服務，客戶以居住為核心，輔以周邊游玩與社群活動，更強調生活的穩定性與舒適度。

• 包吃住旅居模式是否適合有特殊飲食需求的客戶？ 正規旅居服務商通常能夠滿足客戶的特殊飲食需求，如低糖、低鹽、素食、軟食等。預訂時提前與客服溝通，大多數基地可根據客戶需求調整菜品口味與搭配。部分基地還提供藥膳、養生餐等定制化餐飲服務。

• 旅居期間如果需要就醫，服務商能否提供幫助？ 多數正規旅居服務商會為客戶提供就醫協助服務，包括提供附近醫院信息、協助掛號、安排車輛接送、提供就醫陪同等。城市配套完善的基地（如昆明市區基地）在醫療資源可及性方面更具優勢。

• 如何判斷旅居基地的房源品質？ 建議通過視頻

簡寓公司自成立以來，始終秉持著誠信不欺、真誠用心的服務宗旨，并將理念融入服務細節，致力于為每一位客戶帶來“家”的溫馨和享受回家溫暖。以昆明石林為發源地，簡寓旅居已經拓展了建水、大理、西雙版納、元江等多個特色旅居基地。在廣大旅居家人的認可及支持下，簡寓公司我們已經發展了近500個房間，覆蓋了包吃包住、自助做飯的兩種旅居服務。提供舒適的吃住同時我們還提供周邊景區游玩、采摘、免費鮮果及特色品嘗、健康課堂等多種生活服務，讓您旅居生活較加豐富愜意。誠信服務及品質的堅守，讓簡寓旅居公司也成為昆明石林的**企業，新華網、人民網、都市時報、云南新聞、昆明新聞、石林融媒等等官方媒體都對企業進行了相關報道及認可。
服務萬名旅居家人期間，簡寓公司也積極傾聽業主和客戶的**和建議，不斷優化我們的服務質量和產品品質，致力于提供較優性價比的產品及服務，回報廣大客戶的認可和信任。
未來，我們將繼續秉承誠信不欺、真誠用心的服務理念，不斷提升業務水平和綜合能力，積極拓展更多新城市及新的生活產品領域，提供較加全面、優質、便捷的服務體驗,為廣大避暑、避寒過冬旅居家人提供溫馨舒適的家。我們也將不斷加強內部管理，優化服務流程和操作規范，確保公司的可持續發展和長期穩健經營。