從2007年西單大悅城開業至今，11年僅10座大悅城開業，大悅城這樣的發展遲緩速度一直被業內詬病。日前，大悅城地產在其品牌戰略發布會上透露，待開業商業項目13個,其中兩個即將開業。“今后將以每年三到五個新項目的速度增長，力爭在2020年布局30個商業項目。”


目前，大悅城地產在其品牌戰略發布會上透露，待開業商業項目13個,其中兩個即將開業。


業內人士認為，大悅城地產這種**的加速不僅來自于擴張需求，也來自于中糧地產重組業績承諾的壓力，但是對于習慣了“慢走”的大悅城來說，能否跑起來還是未知數。


4個大悅春風里落地，7座大悅城籌備中


2017年底，大悅城地產推出了*二產品線“大悅春風里”，但之后遲遲沒有下文。時過一年，項目終于落地。11月26日，在大悅城地產一年一度的品牌戰略發布會上，正在籌備中的4座大悅春風里項目露面了，分別是豐臺大悅春風里、大興大悅春風里、蘇州大悅春風里、青島大悅春風里，占了一半。開業時間在2020年-2022年之間。


大悅春風里是對大悅城的補充和拓展，目的在于覆蓋更廣的消費群體。從2007年西單大悅城開業至今，在、天津、沈陽、上海等城市僅有10座大悅城開業，這樣的速度一直被業內詬病。


如今，一年落地4個大悅春風里，還有7座大悅城正在籌備中，12月，和昆明大悅城即將開業。這與以往的速度相比，無異于從慢走到快跑。


“因為中糧集團的支持，在全國的布局速度越來越快，大家應該感受到我們的速度。”中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，“今后以每年三到五個新項目的速度增長，力爭在2020年布局30個商業項目。”


數據顯示，今年**月，大悅城地產出租額達152.6億元，同比增長11%，客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。而對于2019年全年，周政預計，出租額將達190億元，租金收入達26.9億元，客流1.6億人次，多項核心經營指標持續保持兩位數的增速。


早在8月20日大悅城地產中期業績發布會時，財務總監許漢平透露，由于擁有低融資成本及低負債率的優勢，當前正是大悅城地產拿項目的好時機。


隨后，大悅城地產的舉動，也在印證這句話。9月28日，中糧置地沈陽公司以總價5億元獲得位于沈陽大東區的地塊，命名為“沈陽大悅城E館”。10月24日，中糧大悅城地產以14億元底價獲得武漢光谷中心城地塊，中糧光谷大悅城項目的總投資達70億元，已于11月17日開工。


更值得關注的是，8月1日，大悅城商管與高和資本就成立母基金及項目基金訂立框架協議。目的在于通過項目基金尋找位于中國境內具有挖潛價值的商業、寫字樓等潛在項目收購機會。


而在11月26日舉行的戰略發布會上，大悅城地產也提到并購、改造基金為盤活大悅城地產并購市場上現有存量商業項目及加速戰略擴張提供充足資金**。


擴張壓力下的雙線戰略


如果說大悅春風里項目落地促成了雙線發展戰略，那么雙線發展戰略則將推進大悅城、大悅春風里項目在全國快速布局。


目前，除了開業的10個項目外，大悅城地產待開業商業項目已經達到13個（含大悅城和昆明大悅城）。大悅城地產一直以來實行的總部—項目二級管理模式顯然已不適應這一快速發展需求。


為此，大悅城地產在全國劃分為華北、華東、山東、華中、華南、西南、西北、東北八個大區。在華北大區的，未來新開項目有大興和豐臺兩家大悅春風里項目，還有京西一家大悅城。


有業內人士認為，大悅城地產的快速擴張不僅來自于發展的動力，還有來自于資產重組背后的壓力。在中糧地產重組大悅城地產的較新方案里，大悅城地產控股股東明毅公司承諾在重組完成及緊隨之后的共計三個財政年度，凈利潤累計為18.91億元。如果重組完成后承諾未達成，明毅公司須做出補償。


種種跡象都在表明大悅城地產已經起跑。據一位進駐大悅城的商業品牌負責人透露，管理人才一直是商業地產面臨的難題，為應對這種擴張勢頭，大悅城地產也在各地方挖人。


上述業內人士認為，背靠母公司中糧集團，大悅城地產的資金優勢比較明顯，但是作為國企，人才激勵機制相對落后，不可避免地滯約了其發展。此外，大悅城的品牌也有10年之久，雖然如今步入到3.0時代，但如何應對好未來的商業消費升級？同時，對于習慣了“慢行”的大悅城來說，能否“跑起來”，這也是個未知數。
全國較大長租公寓供應商之一的自如集團在完成“不漲價”承諾期之后，重新啟動了續約浮動價格。


11月30日，媒體報道，微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示，12月1日起，自如將取消不漲價及續約漲幅不**過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格較高漲幅為10%。


一位自如管家向記者表示，上述文件屬實。12月1日起續約漲幅5%~10%。12月1日前簽約，租金續約漲幅仍維持5%以內。


另有自如管家表示，自如相比其他長租公司價格確實稍微高一點，除了租金，還包含租金10%的服務費。


自如相關人士表示，現在租客的續約量比較大，但是每一個人，每一個房子的情況都不一樣。由于調控，部分區域價格其實已經比市場價格低了很多，被低估了。后續會把整個平均的漲幅做一下調整，使平均漲幅做到一個平衡。


該文件中稱，2019年8月20日，自如承諾未來2個月全國續約漲幅不**5%且不漲價，承諾期內，續約均價已低于新簽約均價5%~10%。此項規定生效期為12月1日凌晨，要求在此之前跟客戶確定了續約價格的自如管家，要盡快簽約。


不過，自如方面給出的回應稱，維持續約價格平均漲幅不**5%。


自如方面指出，自如8月20日承諾將在未來兩個月**收出房兩端價格穩定、供給平穩，為市場提供房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持環比7月平均租金不漲；全國九城續約房源租金漲幅不**過5%。目前承諾期已**1月。


針對“全國九城續約房源租金漲幅不**過5%”的承諾，自如在2個月的承諾期滿后，又主動延長一個月，公司數據顯示自如全國續約價格平均漲幅實際僅為2.3%，遠低于承諾的5%。


自如稱，未來，為了繼續貫徹落實協會及主管部門關于穩定市場租金的指導意見，并考慮企業長效穩定經營，自如將繼續完善價格管理體系，維持租金相對合理穩定，全國九城租客續約價格平均漲幅不**5%
這邊廂，**房企高喊“活下去”的口號言猶在耳；那邊廂，房企們11月融資已然出現回暖跡象。


截至11月28日，據中原地產研究中心統計，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經**過1000億元。專家分析指出，從樓市調控政策看，較嚴格的時候或已過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。


“從融資難度看，較近大部分房企融資成本平穩，雖然處于高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資的成本并未大幅度上漲，特別是**房企所發的公司債融資成本基本在5%左右。對于這些企業來說，資金壓力得到了明顯緩解。”中原地產**分析師張大偉向中新經緯客戶端稱。


房企密集融資


11月，房企融資獲批的消息接踵而至。其中，保利地產100億永續中期票據獲批，萬科發行20億元中期票據，陽光城、新城控股均發行**過10億元的公司債，華遠地產推出了2億美元的海外債券，濱江集團發行9億元短期融資券，建發股份3天連續發行3期**短期融資券，規模總計15億元……


如此密集的融資在調控收緊以后并不常見。2016 年 10 月，滬深兩大交易所同時發函收緊房地產以及產能過剩行業的公司債融資，提高發債門檻。有市場人士此前曾向中新經緯客戶端指出，市場對房地產這一發債主體較為敏感，哪怕是****的民企也難以走正常渠道發債，即便發出去了也面臨無人問津的窘境。


就在10月份，還有多家房企的融資計劃被叫停，包括鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券、天津薊州新城建設投資有限公司30億元的非公開發行公司債券，以及合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券。


wind數據顯示，2019年1-6月，房地產企業在一級市場發債規模為2673.04億元，較冷清的月份發行規模一度只有200億元。與此同時，部分房企發債利率也一度上揚**過10%。


11月份，房企的融資情況悄然生變，與房企融資規模回升相對應的是融資成本的下降。據中原地產統計，11月份**房企所發的公司債融資成本基本在5%左右。張大偉向中新經緯客戶端指出，不僅是大型房企，中小型房企的融資環境較之前有所改善。


“隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。現在看，2019年*四季度，房地產企業較重要的工作將是融資。”張大偉稱。


樓市調控放松了嗎？


房企頻繁獲得融資，是否可視作樓市調控放松的先兆？


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新經緯客戶端表示，實際上房企能否發債關鍵取決于監管層的態度，近期肯定是審批趨于寬松了，所以才會有出現密集發債的現象。


據中原地產統計，截至上周末，11月來，各種房地產調控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少，收緊約束性政策銳減。


“從樓市調控政策看，較嚴格的時候或已過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。”張大偉稱。他指出，市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的較主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。


不過他也指出，雖然調控政策已經見底，但依然將運行在底部一段時間。從政策預期看，寬松政策出現的可能性也不大。


10月29日，針對未來房價走勢，新華社發表署名文章表示，*遏制房價上漲的決心不會改變，決不會允許調控前功盡棄。文章稱，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”，“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。政策“說話”，對引導和穩定房價預期起著關鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價“再飛一會兒”的希望迅速冰凍
據媒體報道，近期多個一二線城市的部分銀行，房貸利率出現下調，放款的速度也普遍加快。
不可否認，雖然本輪房地產調控力度之大**，但是基于長期形成的慣性思維，市場對于房地產調控的持續性向來不無觀望情緒。這種觀望情緒較明顯的體現，就在于但凡政策或市場趨勢稍有向著所謂“利好”方向的松動，就會勾連出一個似乎**消沉的疑問：房地產調控是否又要出現松動？
那么，部分城市房貸利率有所下調，是否意味著房地產調控將出現松動呢？答案顯然是否定的，依據在于：
首先，單從房貸政策本身來看，且不說報道中所列舉的部分城市放諸全國范圍來看，只是特例，而且更重要的是，統計數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率再創年內新高，迄今已保持連續22個月上漲。因此，這說明即使近期部分地區房貸利率有所下調，那也只是一種連續沖高后的回調。這種在前期高點基礎上的回調，不足以改變房貸利率高位運行的基本狀況，加之，當下不具備下調基準利率的宏觀環境，因此，這種回調的空間也是非常有限的。
其次，再從房貸利率出現松動的原因來看，不排除背后確有貨幣政策微調的推動（例如，今年以來已連續4次降準），而從中國房地產市場以往運行軌跡來看，房貸的數量與可獲得性，是比價格（利率）重要得多的影響因素。
但是以往多次出現的房貸量、價之間的聯動，在目**系列新情況制約下很難再次出現。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調帶有較強定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關鍵的是，房貸余額的連年高增長，已經使其大幅逼近繼續增長的極限，如居民部門的債務杠桿已經達到GDP的50%左右，儲蓄存款的占比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來房貸發放標準低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現整體寬松（相對而言），房貸增量也很難如以往那樣大幅增長。
最后，跳出房貸來看，市場之所以會對包括房貸利率下調在內的任何風吹草動呈高度敏感狀態，無非是因為房地產業在中國經濟中的支柱作用顯而易見，而且這種作用在經濟增速下行階段更為凸顯。
但這種老調重彈不過是一種想當然，其昧于形勢變化體現在：其一，對高質量增長階段的堅決轉進，意味著中國對經濟增速下行的容忍度大大提升；其二，房價長時期過快增長，導致其負外部性已經累積到得不償失的臨界點；其三，實踐表明，房地產調控與發揮房地產業在中國經濟中的恰當作用并不必然矛盾，這一點，在房地產調控水平不斷提升的背景下（如本輪房地產調控疊加去庫存措施與多元住房體系建設，使得迄今為止地產投資仍表現出很強的信心與韌勁），只會表現得越來越明顯。那些認為調控與房地產業只能二選一的觀點，在事實面前將不證自偽。
新媒體編輯：王新景

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