銀監會副**王兆星6日在**新聞辦舉行的新聞發布會上表示，目前我國銀行業房地產貸款質量穩定，同時銀監會關注下一步房地產市場發展，關注房地產開發商資金斷裂給金融帶來的風險。


“如果一個經濟體對房地產依賴過重，如果金融業對房地產的風險貸款暴露過多，一旦房地產出現問題，可能會對整個經濟甚至對整個金融業造成災難性的破壞。”王兆星說。


目前，我國銀行業房地產貸款（包括房地產開發商的貸款和個人購房貸款）占總貸款的20％左右。其中，個人購房貸款占整個房地產貸款的七成左右、不良率不到百分之一。


“現在來看，整個銀行業對房地產貸款方面質量還是比較穩定的，我們也關注下一步房地產發展，注意防范這方面的風險，相關部門也都在采取措施。”王兆星說。


他表示，從金融來說，*一，將繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求；*二，重點大力支持國家實施的**房安居工程建設和棚戶區改造，加強和增加對低收入群體的住房有效供給，調整住房的供求關系；*三，重點關注房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況，關注房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。


銀監會2013年年報公布的數據顯示，2013年末，商業銀行房地產不良貸款余額為214．4億元，較上年下降64．7億元，不良率為0．48％，同比下降0．23個百分點；商業銀行住房按揭貸款方面，2013年末不良貸款余額為225．8億元，同比上升21．4億元，不良率為0．26％，同比下降0．03個百分點。


另據統計，截至2014年4月末，我國**性安居工程貸款余額9514億元，同比增長34．4％。
據閩臺《中時電子報》報道，閩臺房市景氣不佳，全臺各地陸續出現賠售交屋案例。房產專家Sway表示，目前包括淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴、高雄鳳山、桃園八德等4處，房價都陸續跌回5年前行情，這4處破盤價頻傳。


Sway提到，淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴、高雄鳳山、桃園八德，這4處房價已回到5年前新低價，其中淡海新市鎮從過去3、4字頭的房**點，下修至單坪(1坪約為3.3平方米)僅剩15萬(新臺幣，下同)；鶯歌鳳鳴目前行情也已經失守2字頭，單坪僅18萬元，賠售案例頻傳。


至于高雄鳳山區近年發展迅速，重大建設陸續到位，但同樣難逃賠售潮。Sway透露，鳳山區除了交屋潮影響房價之外，由于近年利多已經盡出，房價打回原形，成交均價約介于每坪15~17萬元。


桃園八德區則因有社會住宅，近期淪為投資客棄守跌價區，尤其該區新房價格明顯下修，據媒體報道，八德5月新成屋單坪房價16.48萬元、中古屋17.89萬元，新成屋房價從2字頭，一路下滑剩1字頭，而且連3個月房價低于中古屋價，出現“房價倒掛”情形。

放款速度加快購房者負擔減輕


銀行下調房貸利率之后，購房者的負擔減輕了不少。


25日，東二環一個樓盤的銷售經理告訴記者，以一套目前在售的典型房源為例，總價約325萬元。有不少購房者是二次置業，目前5年及以上的房貸基準利率為4.9%，如果貸款200萬元，按原來二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%計算，利率為5.88%，貸款20年，選擇等額本息還款，月供14190.51元，支付的利息為1405722元。現在，銀行二套房貸款利率降為在基準利率基礎上上浮15%（5.635%），選擇同樣的貸款期限和還款方式，月供13910.69元，支付的利息為1338564元。據此，利率下調前后月供相差近280元，利息總額相差67158元。該銷售經理說：“現在房貸利率松動，和我們合作的大部分銀行利率都可以談，客戶征信良好的話，拿到優惠利率沒什么問題。”


“**置業的客戶，貸款100萬元，選擇30年等額本息還款，利率從在基準利率基礎上上調15%降至上調10%，購房者的貸款總利息會少約5.53萬，月供減少約153.81元。”湖東路上一家銀行的柜臺工作人員表示。


除了下調房貸利率，銀行的放款速度也有所加快，去年底至今年上半年，不少購房者都要排隊等待銀行放款，一等就是一兩個月，而現在有的銀行一兩周就可以放款。


需要注意的是，如果房貸申請人沒有還清之前的貸款，或者兩年內有連續多次逾期還款記錄，將很難獲得優惠利率。

樓市降溫，房貸利率也松動了。記者昨天采訪獲悉，福州部分銀行下調了房貸利率，首套房貸款利率由在基準利率基礎上上浮15%降至在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率由在基準利率基礎上上浮20%～25%降至在基準利率基礎上上浮15%。


福州多家銀行房貸利率下調


房貸利率的變化情況是房地產市場走向的一個重要參考指標。樓市降溫后，為了滿足剛需購房者的需求，目前福州房貸的資金面出現寬松，記者25日采訪多家在榕銀行發現，不少銀行都出現了房貸利率下調的情況。


記者采訪獲悉，目前在榕建行、工行的首套房貸款利率均在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率上浮15%。而此前兩家銀行的首套房貸款利率為在基準利率基礎上上浮15%，二套房貸款利率上浮20%以上。


在榕的交通銀行、中信銀行、廣發銀行、光大銀行等目前也下調了首套房貸款的利率，多家銀行首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率上浮15%。其中，交通銀行二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，而此前該行的二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。


福州兩家大型房產中介的相關負責人表示，二手房貸款的利率也出現了松動。


“較近的房價相對平穩，市場波動的風險較小，此時下調貸款利率很合理。”25日，一家在榕銀行的相關人士表示，從銀行自身情況來看，下調房貸利率的原因有三點：一是央行降準之后銀行資金的流動性好轉；二是下調房貸利率可以吸引更多客戶，增加剛需購房者貸款的選擇范圍；三是臨近年末，一些銀行的信貸額度還未用完，為了沖業績并擴大市場份額，主動下調房貸利率。
年內房企發布境外融資計劃**650億元


據中原地產統計數據，今年以來，已有**過22家企業發布海外融資計劃或意向計劃，合計總融資額**650億元，同比增幅**兩成。另外，2013年**房企海外融資額為552.24億美元，合計人民幣3369億元。同比2012年漲幅**過120%。


三、四線樓盤資金壓力加劇


公開信息顯示，國內房企在海外融資成本大都在8%~11%之間，對于中小型房企來說，境外融資成本具有更大的優勢。


由于必須有海外平臺才能在海外進行融資活動，僅僅去年一年便有金輪天地、五洲**等七家內地房企赴港上市。而主業分布在二、三線城市的房企陽光100將以陽光100置業的名稱于今年3月在中國香港聯交所正式掛牌交易，綠景地產、青建地產也紛紛借殼，踏上赴港上市之路。


不過，中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，一旦QE退出，將會導致房企的融資成本和匯率風險大增。房企在海外融資的難度將大漲。


“短期看，一、二線發達城市依然較好，三、四線城市大部分將會出現供應過剩，房價下跌壓力將非常大，一、二線也將有可能出現調整。”張大偉表示。


周小川：


對“影子銀行”


實行有效監管


本報訊 （記者李婧暄）昨日，央行網站發布消息稱，中國央行行長周小川在上周末的G20財長和央行行長會議上表示，中國**高度重視經濟運行中存在的風險，對“影子銀行”實行有效監管。周小川強調，“中國‘影子銀行’總體規模不大，但近期增長較快，我們正謹慎應對。”
租賃


陽臺地下室等不得出租用于居住


記者了解到，按照國家發展住房租賃市場、完善住房租賃管理的要求，《監管辦法》增加“房屋租賃”一章內容，具體來說，擬建立實名租賃制度，出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。


另外，出租房屋應當有合法的來源證明，未依法取得規定的來源證明材料、未經共有人書面同意、經鑒定為危房不能使用、違規改變房屋使用功能、室內裝修不符合國家或地方標準的房屋不得用于出租。出租住房應以間為較小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。


《監管辦法》還規定，深圳要逐步實行房屋租賃合同網上簽訂和網上備案，經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證，依法享受基本公共服務和便利。在深圳市從事房屋租賃經營業務的企業以及出租或者轉租住房間數達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記并向房地產主管部門辦理備案。


對于近期頻頻“爆雷”的租金管理方面，《監管辦法》也予以了政策規范，提出建立租賃資金監管制度，要求房屋租賃企業和其他開展規模化住房租賃業務的個人應當在商業銀行開設資金監管賬戶，由商業銀行對租金、保證金、租賃貸款進行監管，為租賃當事人提供租賃資金安全**。同時提出，市房屋租賃主管部門應當根據租賃市場價格水平定期公布房屋租賃指導租金。當事人可參照指導租金，在房屋租賃合同中約定租金數額。


此外，對于深圳房屋租賃市場上大量存在的農村城市化歷史遺留違法建筑的出租事宜也進行了規范，表示歷史違建經房屋結構和消防安全檢驗合格，并符合地質安全條件的，可以按規定辦理房屋租賃的相關手續。違法出租的，對個人處1000元罰款，對單位處5萬元罰款。
中國商務部投資促進事務局8日在廈門發布《2019商業地產投資促進報告》。該報告分析認為，2019年以來，在宏觀政策的影響下，中國商業地產投資更加趨于理性，拿地、投資、新開工的項目數量均呈回落趨勢。


同時，品質化商業項目通過品牌輸出“輕資產”模式向三四線城市下沉，一方面助力品牌商業地產企業減輕資金壓力，實現項目的快速復制；另一方面，對于地方中小房企的商業地產開發品質起到提升作用。


《2019商業地產投資促進報告》包括五部分內容，即2017年商業地產投資的宏觀情況、商業地產投資發展的區域研究、主要商業業態的投資及發展情況、**商業企業投資情況和典型案例、商業地產行業的發展趨勢以及面臨的機遇與挑戰。


該報告指出，商業地產行業發展困境主要表現為融資難。2019年房地產行業傳統融資渠道明顯收緊，房企不得不尋求多元化融資渠道。融資門檻提高、審批流程長等因素導致的拿地難，也是制約商業地產發展的重要因素。


此外，部分城市的商業地產企業還將面臨著供給過剩、競爭激烈、運營能力不足導致的去庫存壓力。


報告還對未來中國商業地產的發展趨勢進行了研判。報告認為，行業整體發展趨勢向好。


在報告中，這一研判是基于以下因素作出：消費升級、“五大幸福產業”(即旅游、文化、體育、健康、養老五大產業)及數字化技術迭代將賦能商業地產創新發展；新業態、新物種、新品牌激發商業創新活力；場景較致的創新業態，將成為推動商業地產內容革新的主力軍，模式呈現多樣化趨勢；科技元素和生活場景搭建受追捧。
三、四線地產項目“遭棄”


今年首季多家銀行開發貸的額度依舊緊張，“我們對開發貸的支持，還是主要投向*城市的實力強大的房地產企業。”一位股份制銀行貸款相關負責人告訴記者，“一般的開發商都很難獲得貸款，而小型的開發商就更難了。”


房產開發貸款在各家銀行業務中占的比例不是很高，尤其是大行普遍都在8%以下，有的甚至在6%~7%；而部分中小商業銀行該項業務的占比大概達10%多一點。


今年銀行開發貸的利率也沒有以前低。“銀行對三、四線城市開發貸較謹慎,預計后期更緊。而且較多只做地區市場**大開發商，國有企業下屬開發商相對好點，綜合利率要求在百分之十以上。”優選財富董事長張虎成告訴記者。


“因銷售進度不佳，融資壓力也在上行，三、四線房地產已不是銀行重點支持的對象。”張虎成表示。


“現在部分大房企在*城市的項目也比以前審核嚴格了。”某國有大行對公貸款業務負責人徐先生（化名）告訴記者。


民間渠道收縮融資成本飆


記者走訪發現，越來越多的民間融資渠道也對房企融資，尤其是三、四線城市的房地產項目融資退避三舍，融資成本飆升。


“現在三、四線城市的房地產開發項目確實非常缺錢，我們現在放款也十分謹慎。”廣州市某小額貸款公司副總李先生（化名）告訴記者，“以前資金相對寬松的時候，我們給內地三、四線城市房地產項目的抵押率一般為評估價的七成，但是現在我們只敢給三成左右。”


“我們原則上已不參與三、四線城市的房地產項目了。”一大型信托公司華南區負責人對記者說。


而德信資本董事長兼總經理陳義楓則直言，一般不介入三、四線城市的房地產項目，“三、四線城市項目的變現能力太弱了。”

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