2019年1月18日，由中國寫字樓網和中國建筑運營管理研究院（COMIN中國）聯合主辦的千人“中國寫字樓行業發展峰會（2019）— 精準運營與智慧管理” 將在國貿的中國大飯店如期如約而至。這是中國商務地產較高級別，較專業，較具行業影響力的年度盛會。


截至*三季度，據行業研究報告顯示，全國重點城市的存量近達7000萬平方米，未來三年將會是上萬億存量時代。僅市單一產權寫字樓的供應存量就高達1883.4萬平方米，招商去化是行業重點，資產的運營管理與增值之道更是重中之重。


加之，中美貿易“戰爭”、**股市連日暴跌、萬科“活下去”的蝴蝶效應式的口號，一連串的負面消息讓中國商業地產資產管理從業者似乎有點風聲鶴唳，好像下一輪的經濟下行周期即將到來，亦或許在預示著，資產管理者必須要“儲糧”過冬了。“”儲糧”，必然要借助更加新興工具與科技應用，也必然需要盡可能實現精準運營！


恒大**經濟學家任澤平對中國經濟的判斷：“2019年經濟繼續L型筑底， 2019年突破L型向上。”即便是在經濟下行周期，商業地產資產管理仍舊是**中國GDP發展的行業，只不過要從一個盲目發展過渡到精細化運營與服務的發展探索，這需要行業全參與者們的共同努力與參與。業主方們需要更加注重項目的品質、現金流的收入配比、租戶結構的持續優化、及資產的持久保值與歷久彌新；運營管理方則如何進行大數據化的可視可控的智能管理與精準運營；供應方服務方們則更加用心開發提供適應于時代發展、市場需求的新技術新應用新服務。
CBRE大*區投資及資本市場部董事總經理李凌：“中國大宗物業投資市場具備在2019年繼續活躍的宏觀基礎，國內開發商和機構投資者仍是買方主力，同時跨境資本需求旺盛。建議投資者關注*城市中具有租金增長潛力的物業，借助板塊整體提升、物業和租戶結構升級、用途轉換等途徑實現更高的**。二線城市方面，預計商辦和工業物流物業的租金回報率將分別高出*城市150-300和75-425個基點，較高的租金回報率將繼續吸引投資者的目光，但鑒于供應過剩整體風險較高，建議聚焦租賃基本面良好或改善的市場，可將視野拓展至正在崛起的新興物流樞紐城市。”


海外投資政策松動可能性低，一帶一路和產業地產投資活躍


2017年8月以來商務部反復強調的“房地產、體育及娛樂業對外投資沒有新增項目”，而國家**于2019年3月起實施的《企業境外投資管理辦法》將房地產劃入敏感類投資。再進一步考慮到2019年美聯儲加息縮表、歐洲央行可能結束量化寬松、**貿易摩擦加劇等因素對人民幣匯率和中國外匯儲備造成的風險，中國監管層今年內放松對資本出境和境外房地產投資限制的概率較低。


在此背景下，我們認為一帶一路地區以及和產業配套相關的倉儲、工業、港口碼頭以及自用物業等類型的投資仍將享有更多的政策靈活度，相關投資需求將較為活躍。此外，中資于2013-2015年期間的不少海外地產投資獲利頗豐，2019年我們或將看到中資招租項目的情況有所增加，并帶來一定的再投資需求

2019年3月15日，上海 –2017年中國商業地產大宗成交再創歷史新高，全年交易總額達2300億元，同比增長25%。2019年的大宗物業投資市場能否延續上一年的火熱行情？近日，世邦魏理仕發布《2019中國房地產市場展望 — 大宗物業投資篇》稱，2019年中國大宗物業投資將保持活躍，國內開發商整合加速、機構資本將繼續加倉，同時跨境資本需求旺盛；海外投資方面一帶一路和產業地產市場將較為活躍。


2019年大宗物業市場投資持續活躍


2017年三季度國內上市開發商的總體資產負債率已升至79%的十年高位，而2019年起將逐步進入債券償付的高峰期。2019年房企債券償還總金額同比增長64%至2500億元，2019年更是將繼續大幅增加至近4000億元。到期債務高峰疊加住宅出租下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴控將使2019年開發行業的收購兼并活動更為活躍。


房地產市場“增量轉存量”令開發商成為2017年國內大宗物業投資市場的較大買家。鑒于目前開發商的投資性物業在其總資產的占比仍低，我們相信，2019年，國內開發商將繼續加大一二線城市投資性物業的投資。

核心區**寫字樓面積缺口將達48萬平米


市場人士認為，由于中國香港的寫字樓租金飆升，供應短缺，長遠可能會影響中國香港對于跨國企業在港設立亞洲總部的吸引力。


事實上，根據福布斯雜志的調查顯示，目前46%的跨國企業目前已在新加坡設立亞洲總部，而中國香港則吸引了37%的跨國企業***二。同時，對于一些初創的科技公司而言，新加坡作為亞太區運營成本的優勢更為明顯。目前在新加坡開設總部的跨國科技公司占比為59%，而中國香港的占比僅為18%。


“過去數年特區**在土地供應的討論主要集中在住宅方面，而寫字樓市場同樣存在長期供應短缺，這將影響中國香港作為亞太區主要經濟樞紐的地位。**應為商業發展增加土地供應，從而確保中國香港能繼續提供足夠空間讓跨國企業擴張。”仲量聯行董事總經理曾煥平坦言。


隨著中環商業寫字樓租金飆升，中國香港**在2017年3月在中環推出三塊商業地皮，這是中國香港特區**自1996年來**在中環推出商業土地供應。根據本報記者查閱**數據顯示，2019-2019年，特區**計劃共有四塊商業地皮招租，其中三幅位于九龍啟德，一幅位于廣深港高鐵（中國香港段）西九龍總站上蓋，期內港島區并*商業地皮賣地計劃。


根據特區**的統計數據顯示，目前，中國香港商業核心區**寫字樓的總樓面面積共空缺約14萬平方米，并預計至2023年總樓面面積缺口將達到48萬平方米。


同時，由于寫字樓供應短缺，多家共享辦公空間平臺已陸續進入中國香港市場。**共享辦公“*”WeWork目前在中國香港共有三個服務點，分別位于中環、銅鑼灣和太古城中心。


今年6月，內地共享辦公平臺氪空間（Kr Space）宣布預租灣仔**商廈One Hennessy其中七層樓面面積合共約8.3萬平方英尺，成為公司在海外市場的一個據點。據悉，公司計劃今年在中國香港共承租約40萬至60萬平方英尺的共享辦公室樓面面積。


“港島核心地段（寫字樓）的空置率長期處于 2%左右，租金持續高企，裝修費用不菲，聯合辦公為中小微企業提供了一個舒適便利的辦公環境，以共享的方式，提高辦公面積的效率，減少企業的分攤面積，降低企業營運成本，存在龐大的潛在市場需求。”氪空間（Kr Space）創始人兼董事長劉成城表示。

-/gjifea/-

深圳鑫企通投資發展有限公司，網絡技術的研究、開發；信息技術咨詢服務；網絡信息技術服務；物業管理與咨詢；商業信息咨詢服務；自有物業租賃；投資咨詢信息咨詢；為酒店、公寓提供管理服務；清潔服務；市場營銷策劃；經營電子商務；從事廣告業務。