金華成交量回升 諸多樓盤活動“秋味”漸濃


仲秋來襲，金華市區樓市一二手房成交量正常回升。上周10月8日-10月14日，金華市區新建商品房共成交176套，成交面積1.8萬㎡，成交總金額約2.14億元。


二手房共成交194套，成交面積4萬㎡，成交總金額約1.86億元。從金華市區新盤成交分布區域來看，金東區以成交約1.45萬㎡，***一。可見，金東區域內樓市依舊炙熱。


秋意漸濃，金華諸多樓盤開展了親子活動，各大展示中心都彌漫著幸福的味道。


10月13日，萬固·西江月銷售展示中心開放；同日，金華紅星業主金義親子游活動。


10月13-14日，御西湖鄰里狂歡節夾娃娃活動；中天·公元誠品，微景觀生態瓶、捕夢風鈴、海底畫DIY；意諧·繽虹星城，金秋周末轉好禮抽獎活動。


10月14日，卓誠·都市外灘，樣板間暨藝術生活體驗館開放；金地融信·悅江府，親子陶藝著色，暢享手作時光。同日，由招商銀行和茂新房產兩家單位協力主辦，威克多羽毛球健身會所承辦的2019首屆“招行-茂新杯”羽毛球混合團體賽圓滿落幕。


10月15-16日，金地·中梁世界江灣&義烏市商協會秘書長俱樂部品牌行圓滿舉行。


本周，美的·金宸府，將舉辦業主生日會。金地·都會之光，與你“柚”約，邀請親友拆禮盒就有機會獲得張韶涵演唱會門票等活動。新城·云昱，留存芬芳，定格永恒，香氛蠟片手作業主品鑒會。明日，海棠壹品產品解析會啟幕。周日，一場沸騰全城的拳皇爭霸就將在御西湖激情開賽。
廣州樓市近期真是“沒有較驚訝，只有更驚訝”。廣鋼新城某盤“低至3.8萬元/平方米起”的促銷信息還在耳邊，荔灣區又一盤要降價20%出貨：原價每平方米賣6萬多元的房子降價促銷賣4萬多元。


有業內人士認為，商家回籠資金較好的方式就是降價，進入*四季度，樓盤的類似促銷行為將會陸續出現，特別是大戶型、地段一般、成交速度緩慢的單位，促銷力度會更大。但目前中心區跟風降價的行為并不多。


原來單價賣6萬多元，促銷價變4萬多？


本周三晚上，一地產經紀在朋友圈發布消息：“荔灣區一手大宅僅20套！原單價賣6萬多元的江景房，現內部價賣4萬多元！168-192平方米四房兩廳，精裝現樓、即買即住，家門口就是珠江，先到先得！”


這究竟是什么情況？羊城晚報記者隨即致電了解。


據介紹，此次促銷的20套單位，是該樓盤兩棟樓宇的168-192平方米四房兩廳戶型，將在本周六推出。至于同棟的114平方米三房單位則因**而未列入促銷之列。


從樓盤示意圖可見，這兩棟物業的促銷單位均能望到部分園林景觀及小部分江景。即是說，它們不屬于*可望開闊江景戶型。除此之外，這次促銷戶型都比較大，即便以4萬多元的單價計算，總價也得八九百萬元，買得起這種產品的買家，大多會在限購之列，要刺激他們出手，降價可以是個好方法。


對于價格，地產經紀也比較實在，他對羊城晚報記者說：“具體是多少現在還沒最后定，肯定是4萬多元/平方米，一定是驚喜價，估計是4.5萬-5萬元/平方米之間。”記者查閱此前這兩棟產品的銷售報價，大部分都是6萬+，高的甚至要6.8萬元/平方米。對比下來，如今4萬+的促銷價等于降價**兩成，相當于原價八折。


中心區跟風降價盤不多


對于這個經紀發布的消息，記者找到業內人士了解情況。某大代理行項目部總經理對羊城晚報記者表示：“該消息屬實，開售當天可能也沒20套這么多，主要是開發商想拿些單位出來試探市場。”該人士認為，4萬多元/平方米的價格相信可以一步到位吸引買家入市，“戶型越大，降價幅度會越大，未來相信還有更多樓盤的同類產品加入到促銷行列，這是很正常的營銷手法。”


對于眼下的市場行情，不僅代理行感到銷售難度加大，就連樓盤操盤手也對羊城晚報記者坦言：“此輪調控政策的威力比較大，如果要完成年初定下的銷售目標，只能靠這段時間沖一沖。”


據了解，眼下促銷的壓力比較大，一些原本成交速度就較慢的大戶型、有不足因素的產品以及有業績壓力的樓盤更甚；而一直銷售平穩、業績壓力較小的樓盤就未見跟風降價，特別是中心區的項目。


9月首周，廣鋼新城某樓盤掀起中心區大幅促銷序幕，“原價4.5萬-5萬元/平方米，現較低價3.8萬元/平方米，高樓層單位賣4萬多元/平方米”。以此計算，該盤較高降幅達7000元/平方米。


結果，在推出促銷措施當晚，商家稱全部單位售清。由于該盤地處中心區、且由某大集團開發，同板塊甚至是天河區的一些操盤手對此都表示十分擔心，“就怕這個項目的做法會影響大市。”不過，就目前情況看，廣鋼新城尚未出現同力度促銷的樓盤，其北區的在售項目售價穩定。


羊城晚報記者近日到現場踩盤時了解到，北區樓盤售價多在5萬元/平方米左右。主推中小戶型的金融街融穗華府，近期主打單合同，72-92平方米兩房、三房單位，南向望公園，售價約5.2萬元/平方米，因面積小、總價相對較低銷情穩定；中海花灣壹號在售的73-136平方米兩房至四房C區單位，均價5萬元/平方米；天頌花園因毛坯發售，報價4.7萬元/平方米左右……因此，從整體看，貨量集中的廣鋼新城，至今并未出現跟風降價潮。
記者從浙江省住房和城鄉建設廳了解到，為促進長租公寓市場的快速、長效發展，浙江省城鄉住房工作協調**辦公室出臺了《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》(下稱《意見》)，其中提出嚴格規范“租金貸”業務等**指導意見，重點整治出租不符合空氣質量合格要求的房源等六大違法違規行為。


近年來，浙江長租公寓市場快速發展，對解決城鎮居民住房問題，拓展住房供應渠道，穩定房地產市場發揮了重要作用。但也出現了個別企業違規使用“租金貸”等金融產品、個別房源品質低劣、房租上漲過快等問題。


《意見》提出，為加快建立完善多主體供給、多渠道**、租購并舉的住房制度，實現“企業穩健、房源放心、租金穩定”的目標，就促進浙江全省長租公寓市場平穩、健康、有序發展提出**意見。


其中包括定期通告租金收付情況、嚴格規范“租金貸”業務、落實租賃住房安全責任、落實租賃住房空氣質量合格責任、建立租金價格分類管控制度等十方面。


在嚴格規范“租金貸”業務方面，《意見》要求從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務，不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務，不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議，不得為承租人提供擔保等增信措施。承租人確需貸款的，貸款合同應獨立于租賃合同單獨簽署，貸款期限應不**過12個月且不長于合同約定的租賃期限。


在租賃住房空氣質量安全方面，《意見》要求長租公寓企業要承擔租賃住房空氣質量合格的主體責任。租賃住房房源特別是經過改建、裝修后的房源，必須符合空氣質量相關要求，承租人可以要求長租公寓企業提供空氣質量檢測合格報告等材料。有關部門要加強對第三方社會監測機構的監管，不斷提高監測數據質量。


此外，《意見》提出即日起將組織開展長租公寓市場專項整治行動，公開曝光典型案例。其中重點整治強制或誘導租客違規使用“租金貸”等產品支付租金；出租不符合結構、消防等安全要求的房源；出租不符合空氣質量合格要求的房源；哄抬房租，捏造散布漲價信息，操縱市場租金價格；租賃合同設置強制條款、霸王條款；惡意克扣租金和押金、惡意不予辦理退租等違法違規行為。(完)
昨日，國土資源局網站掛出6宗擬出讓地塊。其中兩宗為共有產權房地塊，另外四宗為限競房地塊。兩宗共有產權地塊均位于順義，預計可提供共有產權房**過4000套。


昨日，國土資源局網站一口氣掛出了6宗擬出讓地塊。其中兩宗為共有產權房地塊，另外四宗為限競房地塊。兩宗共有產權地塊均位于順義，將提供共有產權房**過4000套。另外四宗“限競房”地塊分別位于豐臺、昌平、房山和大興。值得注意的是，豐臺區花鄉的白盆窯地塊去年曾作為共有產權房地塊出讓，但卻遭遇了流標，這次改為“限競房”出讓。



順義將有兩宗共有產權房地塊出讓。*一宗是順義區后沙峪鎮SY00-0019-6014地塊R2二類居住用地、SY00-0019-6013地塊A33基礎教育用地國有建設用地。該項目建筑控制規模為132728平方米，地塊居住建筑規模全部建設“共有產權住房”，銷售價格27000元/平方米(含全裝修費用)，該項目預計可以提供共有產權房1000多套。


順義區北小營鎮地塊


預計可提供約3000套共有產權房


另一宗地塊是順義區北小營鎮順義新城*30街區30-01-02地塊R2二類居住用地、30-01-04地塊A33基礎教育用地國有建設用地。四至范圍為：東至水色時光西路，南至望潮大街，西至通懷路，北至昌金路。該項目建筑控制規模為288410平方米，居住建筑規模全部建設“共有產權住房”，銷售價格20000元/平方米(含全裝修費用)。該地塊項目預計可以提供3000套左右的共有產權房。


另有4宗“限競房”地塊



位于豐臺、昌平、房山和大興


另有4宗“限競房”地塊，其中一宗地塊為豐臺區花鄉的白盆窯地塊，該地塊的建筑控制規模為163477平方米。


項目將來商品住房銷售均價不**過67702元/平方米，且較高銷售單價不得**過71087元/平方米。值得注意的是，該項目在去年底作為共有產權房地塊入市，但遭遇了流標。


*二宗地塊為昌平區北七家鎮未來科學城南區CP07-0600-0052、0063、C-18地塊F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地。該地塊的建筑控制規模為194226平方米。其中C-18地塊中商品住房銷售均價不**過54187元/平方米，且較高銷售單價不得**過56896元/平方米；CP07-0600-0052、0063地塊中商品住房銷售均價不**過51478元/平方米，且較高銷售單價不得**過54052元/平方米。


*三宗地塊為房山區拱辰街道17-02-10地塊F1住宅混合公建用地、17-02-09地塊A33基礎教育用地國有建設用地。該地塊的建筑控制規模為157573平方米。商品住房銷售均價不**過42561元/平方米，且較高銷售單價不得**過44689元/平方米。


*四宗地塊為大興區采育鎮01-0128A地塊R2二類居住用地國有建設用地。該地塊的建筑控制規模為91970平方米。商品住房銷售均價不**過31136元/平方米，且較高銷售單價不得**過32693元/平方米。

在，業主要求退房的現象比較**，也引發了不少新問題。


“還有很多業主在觀望，想看看開發商的整改提升措施能不能真正到位。”上述業主代表介紹，也有一些業主堅稱開發商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協議。


“我的購房貸款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準利率給我補償利息。”這**代表說。


記者在售樓處看到了上述業主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續，完成相關手續后開發商在14日內退還已付房款及利息。方案中披露的利息計算方式是“已付購房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國人民銀行一年期銀行貸款基準利率/360×計息天數”。


央行一年期銀行貸款基準利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對于總價動輒千萬元的昆侖域來說，這筆利息差不算小數。


讓業主糾結的另一難題是央行征信系統里的貸款記錄。等多地購房時都是“認房又認貸”，無論購房人名下是否在有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會被認為是“非首套”。


這樣一來，貸款購買昆侖域的首套房業主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受較低4成的“首套房”首付比。要是買普宅，較低首付比抬高到6成；要是買非普宅，更是抬到8成。“在，首付提高20%或40%，往往就是幾百萬元。”一**說。


這也是目前業主與開發商的爭論點所在。華潤置地上述負責人直言，涉及到貸款記錄方面的問題，開發商無法解決。


責任判定成退房關鍵


此前，廈門萬科白鷺郡項目“買貴補差價”雖被否認，但萬科也提出了退房方案，并補償一定利息。在業主與開發商的溝通過程中，同樣是矛盾重重。


“電商平臺早有七天無理由退貨的規則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天！”在不少法律人士看來，完善退房條款，是減少開發商與業主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時期。


以購房合同范本為例，地基基礎和主體結構經檢測不合格的，買受人有權解除合同；商品房室內空氣質量或建筑隔聲情況經檢測不符合標準或合同附件所列情況與事實不符的，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權解除合同。


但更多情況下，業主的退房訴求源于房屋交付標準與期望值有較大落差。


昆侖域上述業主代表說，此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實際則變成了涂料，“品質一下子降低了，直接影響到后期房產升值。”


華潤置地相關負責人則回應記者，樓書中的確寫有“紅色手工磚”，但由于相關部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區設計的高層外墻都采用了涂料。


“根據購房合同及法律法規，不存在足以導致合同解除的法定及約定事由。”華潤置地方面表示，但為了表達誠意，還是向業主提供了按照4.35%標準補償利息等退房方案。


“前期宣傳與實際不符是樓市中主要的糾紛之一，關鍵是業主要有足夠證據，才能判定責任、進行賠償。”市盛廷律師事務所主任律師、市物權法學研究會秘書長畢文強說。


在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，正常房屋買賣過程中，退房是合法的。但退房周期長，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關部門研究解決退房過程涉及的利息如何補償、貸款記錄能否清除等問題，讓退房流程更規范更易于操作。
19日，國家統計局發布的“2019年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，地價漲幅連續6個月回落，土地市場已開始降溫。


國家統計局數據顯示，1-9月份，房地產開發企業土地購置面積同比增長15.7%，增速比1-8月份提高0.1個百分點；土地成交價款突破1萬億元，增長22.7%，增速回落1個百分點。


業內人士認為，多地出現土地溢價率下降、底價成交，甚至土地流拍等現象，均顯示土地市場開始降溫。克而瑞研究中心發布的數據顯示，與以往動輒**過30%的溢價率相比，各地的土拍溢價率開始快速回落：三季度，*城市土地基本底價成交；二線城市溢價率同比下降了18個百分點，目前平均溢價率為13%；三四線土拍的溢價率的回落則較一二線城市更為明顯。


易居企業集團**執行官丁祖昱在“*24屆地產金融形勢發布會”上表示，三季度以來，全國土地市場已開始轉冷，多地出現土地流拍、撤拍現象。上海、鄭州、青島、福州等熱點城市已出現多幅地塊流拍現象。但由于土地供給加大，整體成交量并未出現下滑。“下半年以來，土地供應開始增加，四季度有望成為全年的供應高峰。土地市場在緩解了供求緊張關系的同時，交易價格增速也開始收窄。”


記者調查發現，目前各地流拍的地塊主要為遠郊地塊。以上海為例，目前市場普遍預期上海遠郊地價已上漲至“臨界點”，因遠郊地價預期下降而棄拍的房企不在少數。


住房銷售市場遇冷也讓高價拿地的開發商“套牢”。去年年初，某地產公司以總價50.9億元、溢價率**過71%拍得松江小昆山三幅宅地后，這一位于上海遠郊的區域樓板價創出新高、突破3萬元/平方米。今年8月，該地塊所建項目推出的500余套房源卻幾乎無人問津，樓盤首開僅售出十余套。


“銷售下滑、資金回款不夠，無法支撐房企進一步擴張。不少開發商不得不被動放緩拿地節奏。”克而瑞CEO張燕表示，**過三成的*房企土地儲備較2017年末下降，融資環境趨緊對部分規模較小或資金鏈緊張的企業影響較大。此外，行業**強企業也開始有意識地放緩拿地節奏，基本叫停了土地“招拍掛”市場上的“囤貨”動作，轉而展開項目收并購過程。

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