印力董事長丁力業： 并購提升存量商業價值 計劃3年內運營

丁力業認為，基金孵化+開發運營的規律是繞不開的，國內以后的公司，商業地產一定是跟資本接軌，類似的私募基金方式在沒有公募REITs之前，是非常好的模式。商業地產的魅力還在于能與金融進行嫁接，利用金融工具促進商業發展。

2018年伊始，印力聯合萬科、TRIWATER收購凱德20個購物中心，拉開了中國商業地產并購的序幕。

這宗交易的談判、定價等細節，或將為之后的商業并購提供樣本；對于存量巨大的商業地產而言，通過收并購，優秀的資產管理者接手將提升其價值。

作為萬科旗下的商業運營平臺，印力因此項收購也獲得了較大關注度，收購完成后印力的管理面積將達到1000萬平方米，躍居國內商業地產運營*二，僅次于萬達。

1月8日，萬科集團高級副總裁、印力商業董事長兼總裁丁力業接受21世紀經濟報道記者專訪，詳述收購凱德資產包的過程，分享商業地產存量提升的機會，以及印力商業地產平臺未來的規劃。

他透露，印力計劃在3年內實現2000萬平方米管理面積，未來在租金收入、經營回報、品牌影響力等指標上也要達到業內“數一數二”。

收購凱德資產包細節

《21世紀》：本次印力收購凱德資產包，是出于怎樣的考慮？

丁力業：萬科整合印力后，萬科主航道做住宅，印力副航道（之一）做商業。然而，此前印力主要在20多個核心城市做商業地產，在萬科布局了地產項目的很多城市，沒有印力的商業地產項目，難以形成良好的協同。此次收購的凱德資產包，能彌補我們布局城市的缺漏，與萬科、印力的戰略相契合。

去年8月，我們與林明彥（凱德集團總裁兼**執行官）接洽時，他們與之前已經談得很深入的一家買方，因難以解決運營問題而擱淺。印力抓住契機，利用五個月時間完成了這筆包含多個項目的大額交易，包括盡職調查、資金安排等，速度很快。

《21世紀》：凱德為何較終選擇了印力作為交易方？

丁力業：接手方必須具備運營能力，而不僅僅是資金實力。凱德資產包中的商業項目大多開業七八年以上，運營已相當成熟。此前，有中心平臺負責管理各個項目公司的人力、財務等事項；收購后，中心平臺與項目的聯系被切斷，項目公司缺少依靠。作為收購方，如果僅是財務投 資人而沒有運營能力，難以承接這些項目。

印力的優勢是擁有相應的管理平臺。這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內，印力可以很順利地承接下來，收購后，原來項目上的人員都會被保留。

《21世紀》：收購的定價方案非常重要，但中國商業地產并購此前并無太多案例可循。本次并購中，印力、萬科和TRIWATER分別出了多少份額？價格是如何確定的？

丁力業：本次并購出資各三分之一，我們誰也不做**，而是共贏。并購價格不同于一般的公司用成本法、評估法或市場的成交價參考，而是按照**慣例的資本化率確定，就是現金流量法，將租金折成價值是多少。我們認為這是對商業地產較保守、也較穩健的定價方案，就看租金收入。商業地產的本質是靠運營，靠長期的收入。它是一個持續性的增長，不是一次性買賣。跟地產開發是兩個概念。

資本市場對一二三線城市商業地產的資本化率有一個評判標準。例如北上廣深等*城市大概是3.5%到4.5%，二線城市在4.5%到6%之間，三四線城市是6%到7%。此次收購的20個項目是一個包含一二三線城市的資產包，較終資本化率取了6%到7%之間，得到了83.65億這個價格。

在相同租金水平下，資本化率越高，價格越低，我們認為此次收購價格是非常合理的。這是**通用的評估法，我們跟（黑石、萬科、凱德等）大公司打交道都這樣。

并購提升存量資產

《21世紀》：這項收購是否意味著，國內存量商業地產并購整合的開始？引發商業并購潮？

丁力業：確切地說并購是開啟存量資產的提升。目前中國有很多的存量商業資產，按照人均面積來看，確實有些地方商業地產過剩，這部分存量如何進行提升是較大問題。在不拆掉重建的情況下，對外立面、室內等進行改造，變成一個嶄新的購物中心，變得更有競爭力，這就是存量資產提升了。

以前許多人認為做商業地產很容易。拿個比較大的地，把住宅賣掉后“以售養租”，不僅得到了持有物業，還獲得了稅率優惠。這種模式并不可靠。商業地產還是要回歸到運營本身。

商業地產有管理的基本要求，每年有固定的管理成本，比方說一年有幾千萬的費用，如果租金收入連基本的支出都難以覆蓋，是很痛苦的。這對印力而言，意味著未來會有很多收購標的。

《21世紀》：從這次收購看，凱德在收縮戰線回到核心的一二線，而印力是否要去到更多的二三線城市？

丁力業：這次收購實際上體現了印力和凱德不太一樣的策略。中國老百姓不可能只在*城市，廣大的中產**更多在二三線城市。比如說四川地區的一些城市，宜賓、德陽、綿陽也是非常好的城市。中國的市場還很大，印力是中國公司，完全可以深入到二三四線，只要我們的購物中心能滿足當地的消費，能夠提高當地老百姓的生活水平，就可以去做。商場必須做到本土化，因為客戶就是本地的。

《21世紀》：收購凱德這些項目后，印力會著手進行改造嗎？

丁力業：這取決于市場。市場是在變化的，如果一個商場十幾年不變，也難以生存。成熟運營商的改變都是在過程中，事實上此前凱德已經改過一輪。接下來希望能利用我們對中國市場的了解，做一些調整，從而更好地服務于當地社區。

《21世紀》：接下來印力是否會有更多類似的收并購交易？

丁力業：傳統的拿地開發模式不太符合萬科對印力“盡快做到數一數二”的定位。將來，收并購會是印力加快速度的主要方式，我們會對收購標的定一個標準，跟戰略吻合。

現在的問題在于（存量資產）打包的少，單個的多。一個一個項目談很辛苦，所以我希望打包一起談。因為既然做了一個包，一般來說對商業地產的認識、共同語言會多一點。

印力將走向凱德模式？

《21世紀》：萬科成立兩只基金收購旗下42個項目打包交給印力運營，后續還會有什么動作？

丁力業：方向的確是這樣的，未來萬科開發的項目優先交給印力運營。但萬科內部有賽馬機制，內部競爭。成為萬科唯 一的商業運營平臺的前提，是我們自己做好。通過打造柔性組織，印力希望能跟上萬科的節奏，同時在控制員工規模的前提下實現人均效益的提升。

《21世紀》：收購凱德資產包也是基金操作，印力是否會走向基金孵化+開發運營的“凱德模式”？

丁力業：可以說這個規律是繞不開的，商業地產的發展規律就是這樣。新加坡做商業地產比較早，發展比較快。國內以后的公司，商業地產一定是跟資本接軌，類似的私募基金方式在沒有公募REITs之前，是非常好的模式。

這兩年國內金融機構也看懂了租賃型業務的模式，以前他們覺得回報這么差，十年才拿回來，現在覺得商業地產每年都有非常好的現金回報，很穩定，就會支持。

商業地產的魅力還在于能與金融進行嫁接，利用金融工具促進商業發展。未來只要是有國家允許的金融工具推出，印力都會考慮采用，以此助力實體經濟的發展。

《21世紀》：萬科董事會**郁亮對印力有很大的期望，要在商業領域做到數一數二，那么印力現在有沒有具體的目標？

丁力業：目前我們的管理面積是近1000萬平方米，排在國內*二。未來三年，我們希望管理面積能做到2000萬平方米。

《21世紀》：印力有商業平臺租金收入百億的目標嗎？

丁力業：租金百億，未來可能是這個方向，我們爭取快一點。商業地產的魅力就在于，運營好的話每年都在增長。住宅每年銷售額都清零，商業地產不用清零，是持續穩定的收入。

《21世紀》：印力還要“良好**”，如何衡量一家商業運營商的行業競爭力和**力？

丁力業：管理面積并不能完全衡量運營能力，在內部管理和經營回報方面，我們有一個簡單的回報率指標，就是運營凈收入除以項目總投 資；還有商業模式，包括控制成本、項目選址、如何開發等一套體系，以后在中國一提起商業地產，就要想到印力的商業模式。

未來，印力希望從規模、產品、經營回報、商業模式、團隊文化這幾個維度，綜合成為數一數二、良好**的商業地產運營商。

福田打造*灣區城市新坐標

對深圳福田中心區來說，深秋時節是一個**的豐收季。

推動百行征信、人民銀行數字貨幣研究所等成功落戶福田；國家知識產權發展集聚示范區、**“雙創”示范基地和華強北創新創業大街建設獲**表彰； 新型智慧城區“一中心五平臺百系統”架構建設經驗得到*和省、市充分肯定并組織推廣；“輝煌新時代”城市燈光主題表演通過央視東方時空走向全國。

一項項發展成果彰顯福田中心區的責任擔當和攻堅落實。今年以來，福田按照“走在較**，建設**區”的目標，在率先建設社會主義現代化**區的新征程上，全區上下凝神聚力努力走在**的較**，勇當尖兵中的尖兵。

福田區委書記呂玉印表示，今年是**40周年，作為經濟特區的中心城區，福田要在新時期深入貫徹落實*在廣東代表團的重要講話精神，繼續深化改革擴大開放、認真貫徹新時代黨的建設總要求，力爭**“四個走在全國**”的較**。全區緊緊圍繞“高質量建設社會主義現代化**城區”的總體目標，按照“再中心化、再創業、再提升”的路徑，努力實現經濟社會民生生態的高質量發展。

打造一顆*的中國“芯”

近年國內智能手機成員群雄并起，華為、OPPO、vivo、小米在海內外市場拓展版圖，各展拳腳。在這些**品牌的背后，位于福田保稅區的匯**科技為這些產品提供指紋識別方案及電容觸控方案，以核心技術打造一顆*的中國“芯”。

2018年7月19日，較新的《財富》世界****榜揭曉，中國平安以1441.97億美元的營業收入、131.81億美元的利潤，**世界***29名，在世界保險公司中***二，中國保險公司中***一。類似中國平安集團這樣的本土化原創版世界**企業，福田有3家，包括招商銀行、正威集團。

福田中心區經濟實現高質量高附加值增長，福田區按上半年數據核算具體表現為“五高五優”。經濟“**”高，地均GDP和地均稅收分別是24.5億元/平方公里和13.7億元/平方公里，均列全市*一。總部經濟集聚度高，總部企業實現增加值750.6億元，增長7.9％，占GDP比重38.9％。經濟結構質量高，*三產業實現增加值1807.7億元，占GDP比重93.7％，其中現代服務業實現增加值1251.3億元。新動能新經濟增速高，高新技術產業實現增加值211.2億元，增長10.5％，連續14個季度**GDP增速。經濟“含綠量”進一步提高，萬元GDP水耗4.6噸，下降3.7％，萬元GDP電耗190千瓦時，與去年同期持平。

福田區區長高圣元表示，作為現代服務業和總部經濟的集聚區，福田正按照“金融+科技+文化”的產業發展方向，優化資源要素供給質量，瞄準高端高新促進產業向上突圍，推動產業向**價值鏈高端攀升，加快打造*灣區現代產業**區。

用好“兩個市場”“兩種資源”

廣深港高鐵中國香港段9月23日正式通車，從深圳福田站較快14分鐘到達中國香港西九龍。福田高鐵站成為中國香港聯通內地的*一站，大高鐵將加速福田融入大灣區產業一體化。

9月27日深港直通巴士在福田保稅區啟動，該直通巴士通行福田保稅區至中國香港科學園，大大節約了往返福田保稅區和中國香港科學園的兩地人員轉乘地鐵、公交花費的時間，為加快兩地科技人才交流提供了便利。

福田在深港河套合作區戰略發展上當好排頭兵，率先突破，率先對接。通過深港合作和**人才資源布局智能芯片、智能駕駛、低碳能源、生物制藥等旗艦項目，助力國家克服貿易壁壘和技術封鎖打壓，加快**科技創新**點。

2017年底，**阿爾法巴智能駕駛公交在深圳福田保稅區落地試運行，這也是阿爾法巴智能駕駛公交**首發，并**在開放道路上進行了4臺無人巴士載客試運行。此次落地運行預示著福田正在擁抱中國未來新能源與智能公交大產業。在**坐標系下謀劃開放布局，福田把握國內**“兩個大局”，用好“兩個市場”“兩種資源”。

增強群眾獲得感和幸福感

創新“福田—萬科”醫養護結合模式， 養老服務PPP項目品牌讓福田養老服務標準化優質化；推出“8+1”新校園行動計劃，美麗校園、智慧校園鑲嵌城區；成功承辦*二屆中國STEM教育發展大會，校內午餐午休和“四點半活動”管理讓孩子們以校為家；推進福塔深能光伏扶貧項目，光伏發電收益持續反饋塔縣貧困地區；“玉田模式”讓城中村變成白領宜居小區。

福田區鼓勵社會力量、社會資本參與公共產品和公共服務供給，進一步做實民生實事和“民生微實事”，加快補齊民生短板，打造一批民生精品項目，不斷增強群眾的獲得感和幸福感。

作為人口密集的中心城區，群眾對優質教育的需求尤為迫切。在教育方面，福田今年小一學位約有缺口7600個，初一學位也約有2200個缺口。隨著包括深港科技創新特別合作區建設、香蜜湖開發建設、城市更新等工作的步伐加快，未來福田的人流將進一步集聚，對優質學位的需求將持續加大，近年每年保持新增5000個學位供應。福田區圍繞市委持續提升民生**水平的決策部署，切實增強公共服務供給的數量和質量，繼續在優質公共服務供給總量、供給渠道、資源配置、體制創新等方面加大力度。

作為靠全國人民支持建設起來的經濟特區的中心城區，福田踐行精準扶貧對口幫扶，按照市委全會“主動融入‘一核一帶一區’，推進落實鄉村振興戰略，打贏精準脫貧攻堅戰”的部署，聚焦“三地四縣”（新疆塔縣、河源市和平縣、廣西河池市羅城仫佬族自治縣與環江毛南族自治縣）如期脫貧的目標，把提高脫貧質量放在**。注重把扶貧同扶志、扶智相結合，進一步導入市場機制，精準施策推出一批扶貧舉措，不斷激發貧困地區群眾的內生動力。

“智慧云”讓群眾辦事少跑腿

福田河水清岸綠，成為深圳一榮登國家城市黑臭水體整治“光榮榜”河流；“山竹”襲來，干部群眾全員動員，清障護路，與時間賽跑。社會治理有了“較強大腦”，新型智慧城區建設經驗得到*和省、市充分肯定并組織推廣。

作為實際管理人口**過200萬的高度建成區，社會治理不能延用人工作業、人海作術的老套路。福田在營造共建共治共享社會治理格局上走在全國較**，加快推動社會治理社會化、法治化、智能化、專業化水平。福田構建的“一中心五平臺百系統”新型智慧城區架構，讓社會治理和公共服務進入到大數據云服務的智慧時代。

“塊數據”讓群眾告別重復證明的煩惱，“智慧云”讓企業享受不見面的審批服務。福田加快推進**決策科學化、社會治理精細化、公共服務高效化，進一步打通信息壁壘，探索將信息共享運用到社區生活等微領域，加快構建新時代“民生服務群”，打造新型社區生活共同體。

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