深圳為**化發展布局了六大總部基地，與其他的5個總部基地不同，留仙洞總部基地是深圳一一個以片區為單位規劃發展戰略性新興產業，承擔了深圳成為中國硅谷的重要角色。


文君了解到，留仙洞總部基地分7個街坊開發，一街坊是深圳特發集團建設的創智云城項目；二街坊主要有大疆天空之城、樂普醫療、天瓏移動和傳音控股等總部項目；三、四、五街坊便是萬科云城；六街坊由南山區**負責開發建設的“南山智城”項目；七街坊包括4個新型產業地塊、1個商業地塊和4塊綠地，該項目正在開展土地出讓條件研究。


留仙洞總部基地中較中心的地塊就是萬科云城，這是深圳三十年來一個產城綜合體，也是打造的微縮版城市。一般而言，總部基地片區，勢必聚集眾多高端企業，其商圈也將會承接密集的人口，促進流動人口消費，提高消費力度，自然商業價值也會日漸提升。以世界上著名的總部企業集群地紐約曼哈頓為例，曼哈頓自20世紀60年代開始建設總部基地開始，就產生了不可估量的影響力。


而萬科云城的綜合商業是較具投資價值的資產，為什么會這么說？①這里有靈活高效的辦公場地，時尚高端的商務公寓，有10萬平米休閑運動綠廊，是新一代商業綜合體，可以激發整個片區的活力，樓校長認為，萬科云城的商業代表著**化，代表著新一代人的追求。


②片區內有5條地鐵線路規劃，還有西麗高鐵站，每年預計產生5000萬人流，輻射**百萬的產業商務精英人群——60萬高科技就業人口，3公里之內有100萬人，如果輻射到5公里，這里將有300萬人，半小時左右可以到達深圳各區中心，萬科云城的商業正在成為一個新的、具有影響力的商業中心。


③據文君所知，萬科云城周邊地塊全部規劃做總部，不會有很完善的商業配套。因此，萬科云城的商業無疑是他們常去的消費娛樂場所。運動、休閑、購物、喝酒、讀書……可以一一在這里實現，這樣完善的商業配套本身就具備很強的吸引力，可以想象這一新的中心形成之后，周圍的居民會常聚于此，儼然是人氣“旺地”。

還有三個月才租約期滿，但唐琳（化名）已經不敢再住了。“甲醛門”之后又攤上租房貸，現在還有警察上門帶走房客，租住長租公寓不到一年，一連串的事情已經讓她喘不過氣來。


警察上門帶走房客


公寓管家卻一問三不知


今年初，唐琳搬進了龍華某小區內某長租公寓品牌的房源。這是一套三房戶型，公寓運營方把房源收過來后將其改造成四房；而唐琳所租的房間帶陽臺，面積約20平，水電、管理費全包的費用是2600元/月。


“選擇住長租公寓，是因為他們宣傳會有管家，會提供一系列服務，比起自己直租可能會貴一點，但當時覺得比較省心。”她表示。


不過，在她租住幾個月之后，各種問題卻開始顯現。租金貸的問題解決后，安全成為她目前較擔心的問題。


據唐琳介紹，前段時間突然有警察上門，把其中一個房間的租客帶走，而當他們咨詢管家的時候，管家卻一問三不知。“當時都是懵的。”說起警察上門的那天，唐琳心有余悸。“第二天晚上房客回來了，雖然是虛驚一場，但在此之前，管家連一句解釋都沒有給我們。”


長租公寓沒有對租客背景進行嚴格審核，這點令唐琳覺得不安，而當看到網帖爆料稱有逃犯租住某長租公寓長達半年，并在房內砍人時，這種不安達到了較點。


“你以為你租了一個安全的房子，有管家、有電子門禁，每個月交上比普通小區房要高的管理費，但你不知道睡你隔壁房間的是什么人；密碼鎖也不安全，管家經常在租客不知情的情況下帶客上門看房，一旦發生事情，公寓運營商甚至可能會推卸責任。”她說。


深陷甲醛門、租房貸等風波


多家長租公寓已爆倉


唐琳遭遇的，只是長租公寓運營中諸多問題的一個。


今年以來，長租公寓深陷各種風波。


因燒錢搶房源，長租公寓被指成房租暴漲推手。今年6月，聚居于清湖新村的富士康員工在商定的一封公開信中呼吁，城中村的改造者萬科，應避免房租暴漲；今年8月，約談長租公寓企業，10家長租公寓運營商承諾不漲租，且拿出手*計**過12萬套的全部存量房源投向市場。


8月底，媒體披露長租公寓的“租房貸”模式。北上深等多地的長租公寓租客反映稱，其在不知情的情況下簽合同，原以為只是租了房，沒想到卻是貸款，每個月付的不是房租，而是金融機構的貸款。這實際上是長租公寓運營方利用租客的個人信用為其貸款，一旦發生糾紛，租客的合法權益難以得到**。


9月初，自媒體的一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》曝光了長租公寓“甲醛門”。有媒體調查發現，不少長租公寓的裝修成本都很低，從裝修到出租不足1個月，空氣污染物**標數倍，在、上海、深圳等地，不少租客反映所住公寓檢測不達標。


而較近，由雷軍旗下順為資本投資的寓見公寓因租金貸問題爆倉。根據其公告，寓見公司的股權已經全部質押給貸款銀行，賬戶管理權也被貸款銀行全面接收。而房東跟租客無疑是受害者，網帖曝其大面積拖欠房東租金，導致房東上門收房，租客被趕走。


寓見并非一家爆倉的長租公寓，據啟信寶統計，去年2月至今短短一年半時間內，全國已有8家長租公寓先后爆倉，分別為GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲及鼎家公寓，多數因經營不善而陷入資金危局。


需要指出的是，寓見在邁點研究院發布的《2019年9月分散式長租公寓品牌影響力**》中***7。而**第1、*2的蛋殼公寓、自如友家兩個品牌，也陷入各種負面輿論當中。


長租公寓正在敗光好感？


他們，搬離ing


這幾年，長租公寓發展迅速，尤其是在租購并舉的大旗之下，長租公寓成了當紅炸子雞，銀行、險資甚至國家隊紛紛支持，眾多長租公寓機構融資、擴張，卻在今年遭遇“黑暗時刻”，信任危機爆發。


有觀點認為，，長租公寓品牌從較初宣傳“比普通租房更貼心”、延展社交空間等來吸引租客，走到今天，房租漲價、租金貸、甲醛門等痛點的爆發，正在敗光租房者的好感。即便口碑良好的長租公寓在市場上存在，終究被“老鼠屎”所累。


中國公寓**專家組組長穆林指出，近期的的問題都源于住房租賃產業發展不平衡、不充分，根本解決的一辦法就是大力支持、持續發展，長租公寓市場將會長期呈現“爭議與發展并存”的狀態。


長租公寓仍在發展階段，在運營等方面仍有改進空間，但問題是，不是所有的租客都有耐心陪著它成長。


兩個月前，小潘搬離他住了兩年的長租公寓，原因是房租漲價。此前，他租住福田的一個集中式公寓，*一年房租是3200元/月，每月的管理費+網絡費用是300元，*二年漲到了3750元/月，管理費是220元；今年的房租還要漲，而他，已經承受不住這樣的高房租。


而唐琳，已經在尋找轉租客，同時也在物色新住處。這一次，她不打算再選擇長租公寓。
雖未開盤，深圳龍華金茂府樓盤這幾天卻頻上頭條。源于它是深圳一個試點現房銷售的項目。


歷史總是驚人相似，20多年前，深圳也是較早嘗試“預售制”的城市之一。而就在20天前，廣東省傳出“研究取消預售制”的消息。一時間，期房變現房或改變房價走勢，甚至引發樓市“變天”的猜測沸沸揚揚。但現房銷售的市場影響，真的能有這么大嗎？



房子現買現賣防欺詐



早在2016年5月，深圳規土委就發布過《我市開展商品房現售試點工作》的說明：深圳市在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革，開展商品房現售試點。龍華金茂府便是試點的*一個項目。同屬一省的中山市，也在現房銷售上有了新動作。根據中山市國土局近來發布的宅地出讓公告，均增加了“實行商品房現售”的要求。



這不得不讓人聯想起20天前傳出的“廣東研究取消商品房預售”的消息。不過，當時廣東省房協相關負責人向本報記者坦言該政策僅處在內部征求意見階段，未來是否出臺還未確定。



商品房預售借鑒于中國香港，并在1994年通過的《城市房地產管理法》中被確定。預售執行的20多年里，讓開發商更快回流資金、解決了老百姓住房短缺的問題。但現實操作中，預售也直接或間接引發了開發商門檻低、捂盤惜售、哄抬房價等問題。甚至一批預售的商品房質量不佳、爛尾，造成樓市糾紛。



“如果期房變現房，老百姓‘現買現賣’，就能避免出現爛尾等問題。”一家**房地產企業相關負責人認為，從老百姓購房角度看，現房銷售的確有益于購房人減少上當受騙。



多地曾短時嘗試現房銷售



“現房銷售”不是今年才有的新鮮事。合碩機構**分析師郭毅介紹，早在2014年，上海就曾對掛牌出讓的黃浦區五里橋街道地塊要求須以全裝修現房銷售；2016年后樓市急劇升溫，高價地塊頻出，多個城市也有此要求。



去年3月，杭州開始在土地**中增加“溢價50%就現房銷售”的條款；但到7月，這一規則便消失了。期間，約20宗地塊受到“現房銷售”影響。



“杭州‘現房銷售’是寫入出讓文件的，這主要是一項土地政策。”了解當地樓市的杭州中房信息科技公司**企業咨詢師陳煥春解釋，這項政策本意是通過設置溢價率門檻來避免出現高價地塊。但沒想到，由于當時土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價50%的限制，成為現房銷售。



現房銷售需要等到開發商把房子蓋好并辦理了相關手續后才可銷售。對于習慣了預售的樓市，必然或多或少打亂了節奏。



當時，杭州新房庫存已跌破3萬套。業內開始擔憂未來兩三年內，杭州或將出現“供應荒”。陳煥春說，2017年杭州樓市本就出現了供應緊張的情況，“現房銷售”相當于影響了商品房的供應速度，也加劇了供需矛盾。這似乎成為杭州“土拍新政”只實施4個月便戛然而止的關鍵。


預售到現售須循序漸進


區別于杭州等地所實施的土地競價越紅線才現房銷售的政策，中山并未有溢價率要求，而是直接點明“現房銷售”。



“這與杭州防止土地價格上漲過快的本意不同，有可能是相關部門有意引導到‘現房銷售’模式。”中國指數研究院浙江分院副總經理高院生說。



相比一部分購房人樂見“期房變現房”，開發商卻因此頓覺壓力山大。



一般而言，從拿地到預售需6至9個月，樂觀看，開發商一年內資金可回流；但如果竣工驗收后再銷售，則將延后兩年左右。業內認為，延長的這些時間會帶來財務成本翻倍增加，這一成本較終恐怕仍由購房者承擔。



“長遠看，土地出讓時要求現房銷售，可以避免土地市場的過度競爭，從源頭上降低拿地成本，間接影響房子的銷售價格。”郭毅說，期房與現房的制度轉軌不僅要循序漸進，同時還應考慮市場供需情況，以及不同城市房地產市場所處的發展階段差異。

貨幣化安置喊停疊加房地產稅新規，這兩類人可能不再助推房價上漲


在分析完了拆遷戶和投資者為什么會成為房價上漲的幕后推手之后，我們再來看看管理層是如何通過影響這兩類人來達到抑制房價過快上漲的。




首先，從拆遷戶角度考慮，管理層近期開始叫停了貨幣安置措施，改為實物安置。專家表示，在管理層做出上述改變后，拆遷戶口袋里的閑錢也不會像以前那么多了，也很難再出現不差錢地大手筆買房現象。


另一方面，從炒房者角度考慮，也已經有專家建議管理層增加房屋空置稅了。具體來看，在房屋空置稅征收之后，炒房者的持有成本將會提升，也就是說炒房的收益率將會降低，這樣一來，那些投資者的炒房熱情就會下降，對于房子的需求也會下降。


最后，小編也做個總結。目前，管理層對于我國房地產市場過熱問題還是十分重視的，也出臺了不少有助于抑制房價過快上漲的政策。因此，未來房價將大概率出現微跌的情況，直至房價降至合理水平。

較近2019-2019年度廣東平均月薪報告新鮮出爐，不同地區的平均薪酬差異明顯。下面一起來看看，你工資處于大灣區哪個城市的水平吧，同時計算下，憑借現在的這些工資，不吃不喝多少年，才能買得起所在城市的房子呢？


大灣區9城哪個地方工資較高？


根據數據顯示，深圳廣州憑借月均**8000元的工資水準大大良好其他7城。然而工資高的城市，房價也相對較高，像深圳就以6.39的房價工資比一馬當先，購買難度由此可見一斑。肇慶房價工資比較低，僅為1.34，這也說明肇慶人民購房壓力相對較小。






不吃不喝多少年，


才可以買到一套90㎡的二手房？


從大灣區9城積攢一套90㎡的二手房首付所需時間圖來看，深圳首付金額高達163.22萬元，需時14.38年，比*二名的廣州多近一倍。廣州的平均工資只和深圳相差不到千元，但首付只需91.6萬元，所需時間也大大縮短至8.82年。而**末尾的江門、肇慶，平均工資是深圳的2/3，但積攢首付的時間卻只有深圳的1/5。


總體而言，平均工資并不是影響購房難度的主要因素，在當前大環境下，房價的高低才是影響購房難度的較主要原因，首付越高，基本購房難度會相應增加。

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